“十一”黄金周将至，陷于买房恐慌的人们估计会抓住这难得的时机，来一场“寻房之旅”。那么，如何在顶豪林立的楼市中觅得良机？《广厦时代》给您提供一些技巧。

    今年年初，西四环内某改善型项目售价7.3万元/平方米左右，每个月销售量大概能达到20多套，后来开发商停止销售，等到了8月中旬，突然传出该项目在建委报价已经达到15万元，直接步入了顶级豪宅的行列。一下子让卖了旧房手里攥着钱准备买新房的人们傻了眼……目前，在北京有大量这样的案例：为了居住升级，看好一处房产后，先把自家的旧房用几个月的周期卖了，回头再买那套心仪的房产时，发现价格已经涨得买不起了。

    大量事实证明，经济实力一般的买房人已经买不起因为地价飙升而价格高企的新楼盘，而这些高价楼盘周边的优质二手房无论从交通配套、区域价值、学区等方面，与这些高价盘享受的是一样的“待遇”，只不过由于建设时间先后不同，高价盘为了支撑拍地造成的高房价，不得不拼命对外立面、户型、小区环境进行优化，但即使这样，再好的优化最终也淹没在与周边二手房动辄相差一倍的房价里。

    买新楼盘？不如去淘二手房

    最近全国一线楼市疯了，1000万以下的楼盘一开盘就秒光，1500万左右的改善盘日光，2000万左右的豪宅恨不得月光……北京西南二环一个十万加的楼盘愣是上演了由于排号客户多，直接关闭售楼处不让参观了。而且这种现象还不是孤例，前不久华润城将近1000万元的房源，开盘当日380多套房被一抢而光，排队买房的有几千人之多，有人叹息，在北京，连叹息房价高的机会都快没有了，新盘你买都买不到！

    北青报记者在采访西南二环这个豪宅负责人时得知，该楼盘2018年交房，2017年年初封顶，意味着贷款的买房人从明年初就要开始还贷款,到了2018年底才能住得上，对于一些急于居住的买房人来说无疑陷入两难。因为，很多买房人为了腾挪买房资格，都把老房子卖了。

    从目前各大区域的二手房交易的活跃度可以管窥为何豪宅有如此之多的买房人来源。

    在调查中发现，多个区的不动产登记业务量大幅超出常年正常值，历史积压的成交量加上现在每月成交量，导致多个区的不动产登记业务量大幅超出常年正常值。很多区90天内根本完不成过户，有些区域甚至拖到四个月以上。

    据中原的统计数据显示，8月北京全市二手住宅成交21247套，上月同期为20135套，这是除2月和6月以外，第六个月成交量超过20000套。去年同期仅为17423套。

    无独有偶。除朝阳区外，丰台区也出现类似情况。记者了解到，丰台区不动产登记事务中心当天只放当天的号，3点之前拿到的号，当天可以办完。二手房交易量放缓，就卡在此前的缴税和排队过户上。丰台一中介门店经理表示，从缴税到过户至少得1个半月起。“我18号交的一个税，前面有600多个人，排队最少得45天。”

    可以说，为了卖旧买新，大批二手房被出售，仔细研究会发现：很多二手房，都是业主为了购买周边新出的豪宅而卖掉的。地段好、配套佳、价格不高（由于新盘抢手，很多业主为了尽快腾买房资格，出售价格低于市场价）。这就为后面接手的买房人提供了淘房的好机会。

    比如，记者的一个朋友，目前就为了买德胜门新盘中骏天宸，而积极出售自己位于雍和宫附近的雍和家园，目前市场价是8万元/平方米以上，但中骏天宸十月份开盘，为了能在10月之前把钱拿到手，所以他目前挂在二手门店的价格是78000元/平方米。

    淘房 就去傍豪宅

    说到花重金买二手房，很多人会心里认为别扭，尤其是一些首次购房的人。“一想到要买别人住过的房子，总觉得心理上输给买新盘的人，况且我买的房子也超过了1000万，完全是豪宅的价格”，一位买房人说。但当记者告诉他，北京目前有不少新楼盘，而且是每平方米单价超过10万元的楼盘，都是二手房改造的，他心理的障碍没有了……

    过了心理这道坎，就开始淘房之旅吧。那么，淘二手房要淘什么样的？专家建议：傍豪宅。

    张先生是一家地产公司的高级职业经理人，他的淘房经历是个典型案例。他家的人口多，夫妻两人，他的父母、两个孩子加一个保姆。经济实力强大，但新出炉的豪宅让他很尴尬：为了控制总价，豪宅的主力户型都不大，130平方米至180平方米的三居，240平方米左右的四居，他家不够住。而最大户型300多的倒是够住，但总价却已经高得离谱，最少要3000多万。

    所以他开始在东边遍访二手房。泛海国际、招商1872、富力城、棕榈泉……历经半年之久，最终他选择了星河湾旁边的一个高档二手楼盘，价格每平方米7万多元，200平方米出头的四居半，全家人都够住了，而且还是学区房，紧邻大悦城，子女教育、生活配套都有了，总价一共1500多万。

    在众多淘房者中，张先生无疑是成功的案例。其实，在北京，只要细心，一定能淘到性价比高的二手房。

    首先，最好选择体量大的楼盘。

    大盘的好处在于人气足，居住氛围浓郁，人流量大了意味着商业会很发达，生活便利。在这种社区淘房诀窍就是买早期二手房。比如东三环楼盘山水文园。目前，山水文园的第五期新盘价格已经九万多逼近十万元大关，而它三期的价格却还停留在六七万元之间，三期和五期之间差什么呢？

    “就因为它入市的节点，赶在2016年入市，那就得是十万元的价格”，周边二手房门店经理告诉记者，山水文园五期做得的确比前几期还要好，就是因为赶上房价上涨了，前四期的品质也非常高，只不过不是学区房，所以价格一直没上去。

    其次，淘配套好的大区域。

    淘房除了品质、户型之外，最重要的就是房子所在的区域。比如北苑区域，目前该区域刚需盘、改善盘、豪宅林立，新盘大量集中，二手房待价而沽。交通设施、商业配套也一应俱全，从大面上看是个淘房的“胜地”。

    在这个区域里，由于都是大盘，新房源已经水涨船高，而二手房因为区域供应太大，因此有不少机会可以觅得。华贸城早期的LOFT，目前价格在6万元左右，但它比其他楼盘强在一点：离着商业配套最近，下楼便是；天润福熙大道，二手房7万元/平方米，而它的后期产品玖锡，在建委报价已经超过十万，估计开盘也将是十万加的水平；200万平方米超级大盘润泽御府，之前的润泽庄园、润泽公馆，有大量优质二手房供应。

    以上这些楼盘共同特点就是区域价值高、配套齐备，而且房源供应量大，价格弹性也大。

    去最大的价格洼地淘房

    钓云台、中国玺、昆仑域、葛洲坝地王（未定名）、槐房华侨城（未定名）、北京金茂府、天恒世界集……2016年被称为北京顶豪元年，大量天价楼盘出炉，而且大多数位于丰台区，可以说南城将成为今明两年豪宅竞争白热化程度最重的区域。在地王效应带动下，大兴、房山、昌平等区域，普通商品房价格也一路飙升，连房山房价也于上个月突破单价四万元大关。

    在北京新房市场中，南城成为最明显的价格洼地。同样在二手房领域，南城二手房价格也一直处于不温不火的状态。究其原因，由于一些传统原因，除了土生土长本区域人口以及工作在附近的人群，北京其他区域的买房人群不会主动选择南城置业，这就造成了南城大板块上涨幅度并不快。从同一环线来看，北京南部二手住宅成交均价比东部、北部、西部二手住宅成交均价低不少。以500万元为例，在北京南部可以买到南三环至南四环房龄较新的二手住宅，但在东部、北部、西部只能买到五环附近房龄较新的二手住宅。

    郭先生的企业马上要搬到丽泽商务区办公，而且随着收入的增加，也有需求进行居住改善，因此看中了上周刚刚样板间亮相的西南二环项目中国玺，销售员告诉他，价格有可能突破每平方米十万元，最小面积100多平方米的户型总价大概在1200万至1500万之间。而郭先生在南三环马家堡有两套150平方米的房产，90年代的房，配套齐全，交通方便，而且自己与家人长期居住，房子打理得非常好。他向中介询价，得到的答复是每平方米4.5万元左右。如此一来，郭先生考虑卖掉其中一套，套现六七百万，做中国玺的首付。

    以上这个案例可以看出，如果目前有人选择马家堡的房产，三环边上就能淘到4万多元的房产，而且南城地王不断涌现，这些原先拥有房产的原住民们是新豪宅争取的对象，卖房买房成为很多南城新贵的选择，而他们手里的二手房，要么急于出手、要么由于别的原因价格上不去，这就给淘房的人们带来大把的机会。

    事实证明：淘房一定要傍豪宅。意思是淘豪宅旁边的二手房。首先，原先的二手房主换房买房，出于销售速度的考虑，价格一般不会高；其次，豪宅的出现，一定会把周边带热，要么交通得以改善、要么引进学区，最终的局面就是豪宅翻着天地往上涨，二手房“吃挂落”水涨船高。

    因此，专家建议，不出几年，北京的价格洼地就该被地王、豪宅的到来给填平了，所以，有淘房的买房人，该出手时就出手。

    本版文/本报记者  张舰