距“3·17”调控新政出台已经过去半年，半年时间里，北京二手房市场迅速由热转冷，房价的下跌也已经从个案扩大至普遍现象。据伟业我爱我家市场研究院数据统计，9月上旬，北京全市二手住宅共网签2017套，与2016年9月上旬相比下降75.4%。大幅下跌的不仅是成交量，价格的调整也十分明显，多数区域二手房价格下跌在10%以上，很多楼盘价格已回归到2016年底水平。
    成交量低迷、价格回落，二手房是否会继续跌下去，要不要选择现在出手，成为买卖双方都关注的话题。业内人士分析称，目前二手市场成交量已经呈现出触底企稳，缓慢复苏的势头，但价格还有一定下调空间，但如果没有继续加码的调控政策，未来的下调幅度有限。
    咨询多签单少 二手房成交量持续低迷
    “8月一整月一套都没卖出去”，管庄片区的一位中介小李谈及近期的业务抱怨道。他告诉《广厦时代》，从3·17新政出台后，他的业绩就越来越差。他所在的店主要辐射周边的四个小区，其中一个小区在2016年底，一个月可以成交10套以上，而今年3月份以后，小区成交量出现腰斩，基本都在5套以内。
    小李称，这几个月他们店里也不是没人来，但大多客户来了只是咨询，问问政策变化、周边房价情况之类的，真正到现场看房的很少，有同事因一直不成单而离职。“有同事，直接离开北京回郑州了，不过还是做中介，据说比北京现在市场好。”
    小李只是3·17新政后众多中介从业人员工作状态的一个缩影。新政的出台放缓了二手房的成交节奏，经纪人为促成一单成交所花费的时间明显变长。根据链家研究院统计，9 月第一周，北京链家客户成交周期 69.0天，是2012年以来的最大值，与市场活跃时的 3 月相比延长近一个月。业主成交周期为 56.2 天，客户及业主的成交周期双双刷新了2017 年以来的最高水平。
    成交周期的拉长直接带来成交量的大幅下滑。根据中原地产研究中心统计数据显示，3·17新政后，北京二手房成交量迅速冰冻，新政过渡期的3月，成交量出现暴增，单月签约25952套，4月迅速下滑至16902套，而在刚刚过去的8月，单月成交量仅为7712套，还不到4月成交量的一半。
    不过，经历了半年的急速下跌，北京二手房的成交量在逐渐企稳。据伟业我爱我家市场研究院数据统计，9月第三周，北京全市二手住宅共网签1848套，环比第36周增加178套，上涨10.7%，七日网签量分别为370套、257套、375套、368套、413套、39套、35套，周度网签量创下7月份以来的最高值，打破了此前10周始终维持在1700套左右的局面，但整体仍处在低位，并未走出低谷。
    半年累计跌幅12%-15% 西城区领跌全城
    成交量急速下跌的同时，二手房成交价相较3·17新政之前也出现了明显变化。《广厦时代》在某中介网站上看到，同小区同套房源的评估价基本都出现了10%以上的下调。以朝阳区东坝板块的一套房源为例，今年3月，该网站给出的评估价为595万元，而该房源最新的评估价为507万元，下调幅度超过17%。
    市场下行期，二手房的议价空间也在变大。业主的挂牌价与实际成交价大部分都有一定差距。《广厦时代》查看了朝阳区某小区近三月的成交记录，发现最终成交价均比业主最初的挂牌价少20万元以上。而一些死守高价，不肯让价的业主挂出的房源，基本无人问津。通州某中介门店的中介人员就表示，有业主不急着卖房，不肯根据目前的市场形势作出调价，结果就是房源挂出两月，没有一次带看记录。
    中原地产首席分析师张大伟表示，3·17新政后，整体二手房价格调整非常明显，从4月开始到现在3个月累计跌幅在12%-15%左右，部分区域房源价格超过了15%，目前的价格大约回到了春节前后水平。
    与以往北京楼市下行表现不同的是，这轮二手房价格的下调，领跌的却是西城区。过去几年，通州被认为是北京楼市的晴雨表，楼市的涨跌几乎都从通州开始。而此轮下行周期里，受益城市副中心的利好和此前已经升级的独立限购政策，通州楼市价格则相对稳定，只出现小幅的向下波动。而一直很难受市场波动左右的西城区，这次却成了房价下调较明显的区域。
    以位于西城区马连道的北欧印象小区为例，三居最新的成交价已跌至6.8万元，小户型开间挂牌价也已经跌至8万元/平方米以内，而类似户型此前的成交价已有突破10万元/平方米的先例。
    根据链家研究院的统计，在北京各个区县中，西城区在此次调控后价格跌幅最大。链家分析认为，这与西城区房源本身的特质有关。据链家数据显示，2016 年西城区有 61.4%的房源房龄在 20 年以上，老房子在市场下行时保值性较差，再加上本轮调控对于所谓“学区房”的规范，导致西城区均价累计跌幅最大。
    市场或将持续低迷
    信贷政策或阻碍刚需入市脚步
    近几年，9月底一直是楼市的一个重要的节点，由于政策的原因，这个时间多次成为市场的分水岭，近期全国多个城市陆续出台调控升级政策，又是一年“930”即将来到，二手房市场会在这个节点发生什么变化吗？对此，业内人士给出的答案基本都是否定的。
    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，近半年从严从紧的楼市调控，使得二手房市场交易量基本跌至谷底，并逐步企稳，随着市场回归理性，房价的逐步回落，部分受政策影响延缓购房计划的购房家庭近期开始逐步结束观望，谨慎出手购房，今年的“金九银十”成色会大打折扣，但是，北京楼市会逐步走出二季度以来的低谷，市场将呈现触底企稳并理性复苏的势头。市场的缓慢复苏并非意味着政策效力的减弱，而是在政策引导下，合理购房需求的理性释放，在目前政策从紧从严的大环境下，交易量大幅反弹的可能性不大。
    张大伟也指出，从目前市场看，预计2017年下半年楼市将继续处于低温中，不过成交量不太可能继续下跌。首先，低于8000套的成交量已经是历史低值，这种情况下，市场有刚需存在，所以成交量不太可能继续下探。其次，对于目前市场来说，部分二手房价格已经相比最高点有接近20%的下调，一些刚需入市的意愿有所加强。第三，经过连续5个多月的楼市调控，随着市场对政策逐渐适应，政策进入平稳周期，市场继续下探空间不大。
    另外，业内人士也指出，虽然价格有所下调，但首套房贷利率的提升抵消了价格下调带来的购房成本变化，而且央行也已经表态支持北京首套房贷款利率的上调，现阶段的信贷政策阻挡了部分刚需入市热情，信贷政策趋紧的背景下，市场的成交量和成交价格很难出现上涨。文/门庭婷