近些年的楼市，总会在年底出现一波翘尾行情。为什么呢？一般来说每到年底的时候，开发商为了冲业绩，都会推出一些新房源或者优惠来冲量，这时候可选的房子往往比较多，买房人也会集中出手。

    但今年的严厉调控下，翘尾行情恐怕不会再现楼市了。这不，计划在11月上新货的楼盘仅有11个。据市场研究机构亚豪机构统计，预计11月开盘的项目包括金隅金玉府、华润·萬橡府在内的8个老项目后期，还有旭辉城、金樾和著、北京庄园三个纯新盘。虽然新盘数量不多，但产品类型比较丰富，洋房、小高层、高层、别墅均有供应。想买房的您值得看一看。

    11月新盘主打大户型

    新盘数量上看，11月楼市的供应依旧在低谷徘徊，原本的“金九银十”北京住宅市场表现欠佳，进入11月依旧不见起色。在11月预计入市的新盘中，大户型的改善盘依旧占据着重要比例，所有的新盘项目都提供有100平方米以上的户型可供选择。像华润·萬橡府、国锐·金嵿都是主打200平方米以上的大户型平层，而北京庄园更是主打独栋的别墅产品。

    缘何严厉调控下，市场上仍旧是以高总价的大户型为主导呢？事实上，近几年来，由于北京土地资源稀缺，土地价格上涨，开发商为在高地价上寻求利润而纷纷将项目向大户型、高总价的方向发展，整个新房市场出现了明显的高端化、豪宅化、大户型化倾向，因此，进入2016年后，成交新房在140平方米以上的比例大幅上升，成交新房在60~90平方米的比例不断缩小。

    今年三季度140平方米以上户型占比的进一步扩大就源自于中国玺、华润昆仑域、丰台北京金茂府等高端项目的入市成交。这些项目都较为靠近市中心，主力户型都是144平方米以上的非普通住宅，他们的入市成交带来了140平方米以上户型成交占比的明显提升，也造成了三季度四环以内新房交易占比的扩大。

    另外，自8万元的预售价格红线放开之后，城区高端住宅项目的入市积极性也明显提升，纷纷进入取证排队等候通道，11月预计入市项目当中，强佑·府学上院、华润·萬橡府、金隅金玉府、国锐·金嵿等多个项目预售价格将超过8万元/平方米。

    不过，在政策的严格限制下，这几个高端项目的售价都得到了合理控制，最高单价并未超过10万/平方米，所以三季度的新房市场仍然得到了很好的调控，交易量下降的同时，房价也呈现稳中有降的势头。

    五环以外仍是成交主力

    从区位上看，11月预计入市的新盘，除了金隅金玉府以外，其余项目全部位于五环外。这样的供应态势也与近来的成交分布相一致。伟业我爱我家的统计数据显示，三季度，五环以外仍是北京新建商品住宅的主力成交区域，三季度成交的新房有82.5%都分布于此。

    在三季度北京成交的新建商品住宅中，60平方米以下占4.6%，60~90平方米占21.0%，90~140平方米占40.0%，140~200平方米占19.9%，200平方米以上占14.4%。与二季度相比，90~140平方米占比提高了8个百分点，140~200平方米占比也提高了5个百分点。而纵观2015年以来各季度的成交面积结构，60~90平方米的交易占比明显缩小，从过半下降到了两成左右；140平方米以上的交易占比则明显上升，从一成左右提升到了三成左右。

    此外，虽然新盘的供应量连续几个月都在10个左右，并没有明显抬头，但成交却在10月份出现了小幅回升。据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2017年10月中上旬（10月1日-10月20日），北京全市新建商品住宅（不含保障房）共网签1133套，虽然相比较去年同期大幅下降，仍处于历史低谷之中。不过，从各月中上旬的交易数据来看，9月和10月的成交量相比楼市最低谷的7、8两月出现了明显的反弹。

    两个限价房项目本月入市

    值得注意的是，在11月份预计入市的新盘中，有两个 “限价房”项目,分别是旭辉城与金樾和著，都是位于房山区的限价住宅项目。上述两项目在土地取得时即规定“商品住宅部分均价不超过38994元/平方米，最高不超过40944元/平方米”，并且执行“90/70”。

    据旭辉城项目相关负责人介绍，旭辉城位于房山良乡板块，目前正在蓄客期，从排卡情况来看，客户对项目认可度较高。该项目预计11月正式开盘，开盘后将采取摇号方式选房。从该项目产品来看，主力户型为75平方米两居、88及112平方米三居室，定位是首次置业的刚需客群。

    公开资料显示，旭辉城项目地块是2017年春节后北京首拍地块，当时参与竞拍的有天恒+中粮、石榴集团、碧桂 园、中海+首开+保利+龙湖、首创、远洋、旭辉+金地、万科8家企业及联合体，最终被旭辉+金地联合体经10轮报价以18.1亿元的价格拿下，溢价率仅 9%。按照出让条件，项目住房销售均价不超过38994元/平方米，且最高销售单价不得超过40944元/平方米。

    亚豪机构市场总监郭毅认为，这也是新一轮“限房价、竞地价”政策之后首批公开发售的限价商品住宅项目。而在今年出让的34宗含有可售商品住宅的地块当中，全部规定了限售价格，随着这些项目的逐渐入市，北京商品住宅也将逐渐进入住宅限价时代。继前两年的“10万+”之后，限价住宅也将成为未来一定时期内北京住宅市场的新标签，从而对整体市场的成交均价形成结构性拉低的效应。因此，自年末四季度开始，北京商品住宅市场的均价水平将开始进入稳中有降的市场新格局。

    从价格对比来看，同属房山六环外的商品住宅项目包括天恒·京西悦府、东亚·朗悦居等，单价在38000-40000元/平方米左右。对于这种远郊区域的住宅项目来说，限价项目的单价优势并不突出，但由于其执行了“90/70”政策，单价和面积被限制，总价处于300万-450万区间。像金樾和著同样是限价38994元/平方米的纯新盘，位于房山区良乡镇，主要推售户型为89平方米多功能三居、127平方米全家庭四居。与旭辉城类似，都属于低总价的项目，仍在区域中有明显的竞争优势，符合刚需及首改客群的需求。

    业内认为成交有望走出低谷

    不难看出，越来越多“限价房”将陆续入市，“房住不炒”的定位也进一步确立。而“限价”的刚需盘和首次改善盘的增多，也将使得成交量有望走出低谷。

    以推出“限价房”的房山为例，今年前9个月，房山区商品住宅预售套数为1145套，成交套数为1555套，市场处于供不应求状态，因此这批以中小户型为主的限价产品入市，在单价与总价均可控的情况下，销量仍有一定保证。

    伟业我爱我家副总裁胡景晖也表示，本轮楼市调控在遏制投机炒房的同时，也在不断加强供给侧的结构调整。为保障中低收入人群的置业需求，今年北京极大地提升了土地供应力度，严格规定了中小户型的建设比例，限定了新房的出售价格，推出了新的共有产权房制度。随着新项目的入市和新政策的实施，未来北京新房市场的规模有望重新扩大，供应和交易结构也将更加偏向刚需一族，整个新房市场会逐渐向居住属性回归。

    不仅如此，在增加土地供应的同时，北京还为这些土地附加了限地价、限房价、90/70等政策。这些政策将大幅提高北京新房市场上的中小户型供应，有效抑制豪宅化趋势，改善供应结构，满足广大中低收入人群需求。此外，今年二、三季度北京已经供应了大量自住房用地，北京共有产权房推出后，这些土地将转为共有产权房用地，从而进一步缓解北京新房市场的供需矛盾，满足更多中低收入者、新北京人的首次置业需求。

    胡景晖对于市场走势预测，为防止楼市投机复燃，严格的调控政策还将继续，北京新房市场的整体交易量也会继续维持低位，房价将得到有效控制。不过，随着今年新增土地供应增加所带来的新房项目供应的增加，以及随着房价的稳中有降部分首次置业的购房需求开始逐步结束观望理性入市，未来北京新房交易量有望走出目前的低谷。

    文/本报记者  李桁