随着近年来全球央行大放水，各国有的降息，有的维持超低利率，吸引了大量的国内投资者。在2015年里中国资本投资到海外房地产的资金总额达到300亿美元，是2014年的两倍！中国资金的出境海外购房游看似一片光明。

    但实际上，风风火火的海外投资买房风潮却在最近一年里频遭波折。即便是新晋首富王健林也在西班牙投资上碰了钉子，而大量跟随国内知名房企出海的个人买家，也开始遭遇投资门槛抬高，移民政策变化，贷款难办等各种变故。

    风靡一时的海外购房热面临着退潮的风险。

    跟着大佬去买房 已经成了一股风潮 

    前两年欧美发达国家经济增长疲软，国内的富豪们正携着亿万资金大张旗鼓地开始抄底欧美资产，其中最令人瞩目的分别是老牌华人首富李嘉诚和新晋华人首富王健林。尤其是后者，更是不惜重金购入了英国、美国、西班牙、澳大利亚等多个国家的地产项目。

    两位首富都动了，老百姓自然也按捺不住了。北青报记者在多家移民中介了解到，两位首富大举投资海外，带动了打听欧、美置业的客户数量噌噌往上涨。

    “越来越多的房地产大亨纷纷加快走向海外的步伐，这将普通投资者的目光引向了海外市场。”戴德梁行海外项目负责人表示，欧、美房地产市场在这些年里快速恢复，让国内投资者的信心也随之增长。加上人民币的持续贬值，许多个人买家都认为，跟随着房企大佬们出游海外，将是资产重新配置，保值增值的稳妥思路。

    来自万国置地编纂的《2016全球房产投资展望暨万国置地全球房产投资白皮书》也显示，在人民币持续贬值的趋势下，出于资产配置和分散风险的考量，国内高净值人群将30%左右的资产配置到海外是一个合理的选择，这也就意味着将有3.27万亿的海外投资需求，这一投资需求在未来10年的复合增速将达到20.6%。

    频频遇阻 开发商在海外开始吃苦头 

    “跟着大佬买房其实是比较聪明的做法，但并非没有风险。”北京方展国际部总监魏克飞表示，哪怕你在国内有过上千套房产的交易经验，也不要盲目加入到海外购房大军中，即便是实力雄厚的房企，也开始在海外投资中遭遇刁难。

    近日，有西班牙媒体报道称，万达集团将在8月前出售此前斥资2.65亿欧元购入的西班牙地标建筑，原因就是因为拆迁方案没有谈拢，这一消息已经得到万达集团董事长王健林的证实。

    在央视一档节目中，王健林坦言，购买西班牙马德里大厦这件事情对万达、对中企海外投资都是一笔非常宝贵的财富，并表示，“去西方购买资产，要考虑政府换届因素。”

    此外，2013年万达以7亿英镑收购的伦敦One Nine Elms酒店项目也被传或将“流产”。有消息称，由于建筑进度落后于计划，万达可能与承建商分道扬镳。

    无独有偶，绿地集团进入澳大利亚市场也同样受阻。绿地集团在不久前终止了与悉尼建工集团Brookfield Multiplex的合作关系，两公司原定合建本月起动工、总投资7亿澳元的悉尼最高住宅楼。

    而绿地最早建成交付的韩国济州岛项目，也曾因为与当地政府换届而遭遇纠纷。

    此外，还有一家国内大型房企的澳大利亚项目同样遭遇瓶颈，原因就是规划方案在当地不被通过，项目进度一拖再拖。

    不难看出，即便是实力强大的国内房地产大佬们，在海外的项目也难免遭受阻力。尤其是在欧美国家经济复苏的当下，对于中国投资者设置了更加苛刻的条件，业内人士认为，类似万达、绿地的情况并非偶然，还有可能发生。

    风靡一时的海外投资买房面临退潮风险 

    而势单力薄的个人投资者，更是在海外置业中遭遇非议。加拿大、澳大利亚、美国、英国等传统海外置业的热点国家，都开始针对中国购房人进行警告，甚至设置阻碍。

    不久前新上任的英国伦敦市长就对海外投资购房发出了批评，明确警告说，如果伦敦的房产都被中东和亚洲投资者买走，用作“二套房”或者根本控制不住，那么伦敦每年修建数千套新房也无法缓解住房危机。

    类似的批评还只是嘴上的问责，但很可能变成行动上的限制，

    像今年4月，澳大利亚各大银行就在澳洲政府的压力下规定，几乎同时收紧了对国外投资者的放贷，并相继调低贷款额度，从房产评估价的70%降到60%。

    另外，从今年7月1日起，所有销售的房屋如果超过200万澳币，购买者必须将房款中的10%作为预付税款支付给澳大利亚税务局，作为保证买家要缴纳资本增值税的预付税。虽然此规定不仅针对海外人士，澳大利亚本地买家也受此限制，但实际操作中澳大利亚本地居民买家和新西兰买家可以通过申请税收清缴证书而避免此预付税款。

    同样开始限制海外购房的还有加拿大。就在今年五月，一名中国留学生花1.5亿人民币购下在温哥华一座豪宅的新闻被广泛传播，在海内外都引起了巨大争议。加拿大一些地方政府开始出台新政，限制房地产“影子转售”，并要求外国人购买房产必须申报国籍！

    所谓“影子转售”，就是指在楼房买卖交易完成之前，把买卖合约转手多次。由于转手未有上报，因此当局未有记录在案，令政府损失大量税款收入。

    可见，各国不约而同提高了购房门槛，让国内买家的海外置业不再平坦。

    投资海外房产

    更应注意政治环境变化 

    虽然海外购房的阻力加大，但海外投资置业因为资产配置，环境优良，相比北京、上海房价并不高等多方面优势，依然有着巨大的魔力。

    魏克飞就认为，海外购房仍然是富裕阶层进行资产投资的重要手段。他接触的许多海外开发商仍旧把中国买家视作重要的客户资源。

    如果从年龄层划分，该投资客户群集中在35-50岁之间，最普遍的特点是都带着孩子过来咨询，“说我现在买房做投资，将来我的孩子长大了会去那边住，这种购房人占的比例比较多一些。”他们的需求非常明确，就是买海外房产，把它作为一种资产配置的方式，再找专业的人帮助他们租出去或卖出去。

    尽管进行海外投资的国内散户明显增长，但对大多数人来说，对西方投资市场的不理解或不能亲自去项目考察等客观因素，会造成不同程度的投资风险。业内人士介绍，对有意向进行海外置业或投资的潜在客户的建议是，第一，一定要选择非常专业的海外置业服务机构，第二，在购房过程中所有的流程，包括找律师、监管、验房等事项要选择专业的合作团队。

    此外，魏克飞还提醒，应注意置业国家的政治变化，尤其是换届等，很可能直接改变海外置业的政策。应该尽量在政策明朗时投资置业，减少风险。文/本报记者 李桁