国外楼盘京城抢客源 中国买家更在意海外楼盘价格 海外房产投资风险较小收益稳定“炒房”获暴利机会不大———

　　一面是国内日益趋紧的宏观调控，一面是连创房价新低的欧美楼市；一面是持币观望的投资客，一面又是跳跃式激增的海外地产商。人们突然发现：从纽约、多伦多到伦敦，从澳大利亚、新加坡到日本，黄皮肤黑眼睛的购房团几乎遍布世界各大城市。伴随着人民币的持续升值，和限购政策的深入执行，不少曾经远在云端的海外房产，如今的总价值尚不如北京城三环内的普通住宅。在京城已经失去“腾闪挪移”空间的投资客，开始将目光投向了海外。

　　●海外开发商频频亮相

　　事实上，海外投资置业并不是一个新话题，自2008年金融危机以来，美国等地的房地产市场无论是价格还是成交量都曾出现了大幅下滑，到中国开辟市场就成为海外开发商的新思路，这一趋势在今年的初春显得格外明显。

　　上周末北青时代咨询顾问有限公司联合美国威翰地产一起举办了“美国置业及房地产项目说明会”。美国威翰地产也向到场的数十名意向客户介绍了遍布全美的项目，既有纽约曼哈顿的高档公寓，又有东、西海岸线上的观景别墅，甚至还包括拉斯韦加斯和凤凰城的商业地产。价格也从几十万美元到几百万美元不等。

　　无独有偶，在刚刚闭幕的北京2011年春季房展会上，多达近80个的海外地产和移民项目在规模上达到历届的顶峰，组委会还首次成立海外地产专馆，房展组委会副秘书长郑向东预计，今年限购以后，投资海外地产将成为整个房地产市场一个非常快速上升的分支，或者一个趋势。

　　●中国买家

　　更在意海外楼盘价格

　　记者在房展现场和海外开发商的推介会上了解到：去海外买房的购房者形形色色，有私营企业家，有子女在外留学的学生家长，也有专业的投资者。不过，几乎所有的海外购房人都未直接确定购房合同。即使是把海外购房当作单纯的投资行为，也不像在内地那样豪掷千金，而是坚持先到当地实地考察后再考虑出手。

　　参加了北京和上海房展的AGC澳洲房产中心市场总监张家赫向记者证实，现场咨询的买房人更在意的是价格和位置。不同于一些国家以公司的形式在海外购房，中国的买房人主要是个人行为，购房规模不大、但很注意对资产风险的把控。房展上咨询最多的是澳洲黄金海岸附近78-125万澳币的精装修独栋别墅，约合500万-850万元人民币。价格上甚至低于北京三环、四环的公寓价格。

　　同时，海外置业的购房人多数选择了贷款买房。张家赫表示，“即便不少人愿意全款购买，我们也劝他贷款，因为在澳洲和新西兰等国家，即便是非当地的买房人也能享受到最高8成的贷款，同时还款利率又低于国内的储蓄利率，还款期从交房日开始计算，不存在先还贷、后交房的现象，因此贷款买房更有利于投资资金的安全。”

　　●海外房产投资风险较小 收益稳定 “炒房”获暴利机会不大

　　新政后，海外置业的买家主要目的一般是分散资产配置及获得投资收益。这类投资者的选择标准相对简单，主要是看房产的投资收益和投机收益两部分，即租金收入和房产本身的增值。远东机构北京办事处负责人张红培向记者表示，中国购房人在新加坡买房除了传统的移民或上学的需求外，投资正在成为主流。由于新加坡保障房体系完善，其商品房价格完全由市场决定，在2009、2010年里，新加坡的普通商品房价格始终处于上涨阶段。再加上首付3成，贷款利率较低，最长贷款年限可达35年等因素，很受中国投资购房人的青睐。

　　不过需要注意的是，与国内炒房者靠投机性的炒高房价实现暴利不同，海外投资物业难以发大财，但能获得风险较小的稳定收益。张家赫介绍到，以澳大利亚为例，由于行业的规范及法规与管理的完善，澳大利亚房子的空置率很低，目前在1%左右。投资买房后通过出租可以赚取4%-4.5%的租金回报。但也同样由于市场成熟，澳大利亚的房价涨幅比较缓慢，7年才翻一倍。投资收益相对稳健。

　　海外购房不像内地房地产市场那样大涨大跌，对利润过高的预期显然是不切合实际的。美国威翰地产总裁史蒂夫·罗森也证实，美国的房价在过去100年中始终是上涨的，但趋势平稳，尤其是过去10年里美国的房价翻了一倍，而在北京等一些城市，一年的房价就能够翻一倍。美国房产投资看重的是稳定的租金回报，许多热点城市都能达到7%，而中国则只有3%左右。

　　●国外的月亮未必更圆

　　海外房价可能持续下跌

　　当然，对于资产保值增值诉求的购房人来说，内地限购后，投资海外国家环境优越，配套齐全，房价较低的项目不失为很好的选择，但同样存在着风险。

　　美国标准普尔公司3月29日发布的凯斯-席勒房价指数显示,今年1月份美国20个大中城市平均房价继续环比下跌1.0%,同比下跌3.1%。表明美国房地产复苏依旧面临压力,并未出现此前曾普遍预计的反弹。对于资本逐利的投资需求来说，海外置业并不意味着一定会稳赚不赔，立即就见到资金回报，毕竟每笔投资都会伴随着风险。

　　业内人士也向记者表示，虽然今年来华销售的海外项目创下新高，但购房时一定要理性选房，切勿片面相信推销人员的说词。另外，由于一些发达国家经济持续低迷，不排除房价持续下跌的可能。因此，海外置业的同时要细心比照，了解清楚相关国家的法律、需缴纳的税费和贷款利率。一旦发生纠纷，身在国内的中国买房人将难以应付。因此投资海外房产之前，还是要实地看房，验证了开发商的相关承诺后，再真金白银地掏钱。

　　文/本报记者　李桁

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　　中国购房者最爱美、澳、新

　　根据搜房网3月份作出的海外置业问卷调查显示，美国成为中国购房者最关注的置业国家。澳大利亚和新加波紧随其后，《广厦时代》特此采访了3个国家的海外地产商，为购房人初步介绍当地的购房情况。

　　美国平均价格约为100万美元

　　美国威翰地产总裁史蒂夫·罗森告诉记者，除了纽约这样的大城市以公寓为主外，美国的在售房产，尤其是海岸线上的项目多是以独栋别墅为主，精装修标准的价格约为100万美元一套。其中包括200-300平方米使用面积的房产，并配套几百平方米不等的花园或泳池。但他同时强调，现有的政策并不支持买房后移民，不过有助于延长留美的时间。

　　新加坡均价约4万-5万/平方米

　　新加坡远东机构北京总经理张红培介绍到，新加坡是除了中国之外，唯一一个使用简体中文字作为日常通用语言文字的国家。外国人和新加坡人享受同样的贷款政策和程序，即首付3成，可贷款7成。由于新加坡保障房完善，商品房的价格始终位于世界前列。主要以公寓为主，一般价格换成人民币约为4万-5万元/平方米，最贵的达到25万元/平方米。不过，新加坡的面积计算不同于国内，卖房时完全是按实际使用面积计算，公摊面积并不算入房价。

　　澳大利亚均价在2万-3万元/平方米

　　AGC澳洲房产中心市场总监张家赫表示，澳大利亚海岸线的精装修别墅目前售价核算后约为2万-3万元/平方米。买房人需要定时缴纳垃圾清理、市政管理为主的税费。而买房后的增值部分可以通过消费抵消，比如中国至澳洲看房机票、房屋贷款利息、租赁所交各项税费等来抵扣增值部分税收。

来源：北京青年报