京建发〔2012〕420号
各区县住房城乡建设委（房管局），东城、西城区房管局，经济技术开发区房地局，各物业服务企业：
为全面落实我市维稳工作部署，防控物业管理区域内矛盾纠纷，消除安全隐患，营造和谐有序的社会环境，迎接党的十八大胜利召开，我委将在实施物业管理的服务项目中开展纠纷隐患排查活动。现将《物业服务项目纠纷隐患排查工作方案》印发给你们，请遵照执行。
附件：《物业服务项目纠纷隐患排查工作方案》
二○一二年九月十七日
附件：
物业服务项目纠纷隐患排查工作方案
为全面落实我市维稳工作部署，防控物业管理区域内矛盾纠纷，消除安全隐患，为党的十八大胜利召开营造和谐有序的社会环境，全市将在实施专业化管理的物业服务项目中开展纠纷隐患排查活动。现制定工作方案如下：
一、指导思想
以科学发展观为指导，紧密联系物业管理工作实际，以物业服务质量检查为抓手，着力规范物业服务企业经营行为，着力化解关系群众切身利益的物业纠纷，预防和减少新矛盾和新问题的产生，着力排查物业管理区域内安全隐患，为党的十八大胜利召开创造良好的社会环境。
二、工作目标
夯实物业管理基础，督促物业服务企业履行合同义务，积极落实各项防控措施，从源头上预防纠纷产生，集中化解物业管理区域内影响社会和谐稳定的突出纠纷，切实消除安全隐患。建立制度完善、责任明确、措施到位的纠纷隐患排查化解长效机制，实现物业服务纠纷隐患就地及时排查化解。
三、工作内容
（一）物业服务质量检查
检查物业服务企业是否按照法律、法规、规章要求和《物业服务合同》约定的内容及我市物业服务行业标准履行管理责任，包括房屋建筑使用安全、物业共用部位和设施设备的养护维护、绿化养护、卫生清洁、秩序维护等管理事项；是否对外包项目的服务质量进行监督检查；是否对违法建设、违法经营行为履行制止和报告义务。
（二）纠纷隐患排查
排查物业服务企业与业主之间是否有因物业服务质量不达标、催缴物业费、侵占公共收益问题产生的纠纷隐患；排查物业项目是否存在物业服务企业强行接管、拒不撤出或擅自撤离等产生的纠纷隐患；排查物业服务企业是否存在拖欠员工工资、拖欠外包服务费用、拖欠公共区域水电费的情况；排查物业服务企业是否存在以业主拖欠物业服务费用为由限制或变相限制专业服务的情况。
（三）安全隐患排查
排查公共区域，特别是电梯、水箱等设备间、中控室等重点部位是否有存在影响设施设备正常运行的安全隐患；排查易燃易爆危险物品的存放管理是否有不符合规范要求的安全隐患；排查药品投放点是否在存在药品丢失、摆放点移位等安全隐患。
四、工作步骤
（一）动员部署阶段（2012年9月30日前）
按照市政府关于维护社会稳定的总体部署，各区县要从保障十八大会议在首都平稳胜利召开的政治高度统一思想、提高认识，结合属地实际制定具体实施方案，全面动员和部署行政辖区内实施专业化物业管理项目的物业服务企业积极主动的排查和化解纠纷隐患，重点是新交付使用的住宅小区和业主投诉举报较多的物业服务项目。
（二）企业自查阶段（2012年10月10日前）
各物业服务企业要在所实施物业服务的项目中开展矛盾纠纷、房屋及共用设施设备安全隐患排查的自查工作。自我排查工作要深入细致，不留死角，即查即改，并将检查结果及处理情况按属地行业主管部门的要求上报。
（三）区县检查阶段（2012年11月30日前）
各区县要集中时间、集中人力，有组织、有计划、分步骤的对物业管理纠纷隐患进行深入、细致、彻底的排查。排查工作要分工明确，责任到人。对排查出的纠纷隐患和不稳定因素要认真进行梳理，及时分流，及时调处，对出现的困难问题要组织力量攻坚克难。
（四）总结阶段（2012年12月10日前）
检查结束后，各县区要对物业管理纠纷隐患排查工作开展情况进行认真梳理和全面总结，表彰奖励排查活动中成绩突出的单位和个人，按期将总结材料上报市住房城乡建设委。
五、工作措施
（一）建立物业管理隐患排查整改报告制度
各物业服务企业要建立物业管理隐患排查整改报告制度，以各物业项目负责人为第一报告人，按照属地管理的原则，将排查中发现的物业管理隐患、矛盾纠纷及提出的整改措施、整改效果及时上报区县住建委（房管局）和项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。在排查过程中发现应由其他职能部门协调处理的纠纷隐患要及时报告相关部门并做好报告记录。
（二）建立物业管理隐患排查整改工作机制
区县住建委（房管局）对排查出的矛盾纠纷、安全隐患要及时提出整改要求，明确整改措施和时限，检查整改完成情况，确保隐患得到及时消除。要建立工作台帐详细记录纠纷情况、整改措施、完成时间、整改效果。
（三）加强沟通，积极化解矛盾纠纷
各物业服务企业要与业主、业主委员会、社区居委会之间建立良好的沟通机制，主动化解矛盾纠纷，最大限度的赢得理解和支持；要结合管理项目和企业自身特点，开展形式多样的便民、助民、利民服务活动和城市志愿者服务活动，为居民做实事，办好事；要结合住宅小区居民的实际情况，走访小区内的孤寡老人、病残老年人、劳模、烈军属、残障人士和困难家庭，帮助检查房屋使用的安全情况，为他们提供力所能及的关心和帮扶。
六、工作要求
（一）加强组织领导，形成完善的领导责任体系。各区县住建委（房管局）要高度重视这次物业服务项目纠纷排查工作，充分认识这次检查工作对维护首都和谐稳定，确保党的十八大胜利召开的重要意义，要成立以主管领导为组长的检查组，结合属地物业管理工作实际，进一步明确实施方案、工作步骤和保障措施，做到领导到位、组织到位、责任到位、督查到位，认真做好检查前的宣传动员，全面部署检查工作。
（二）加强督促检查，确保检查不留死角、不走过场。这次物业大检查，时间紧、任务重，各区县要发扬不怕苦和累的精神，扑下身子，深入企业、深入小区，深挖细掘发现问题、化解问题，把纠纷隐患的风险值降到最低。
（三）加强矛盾纠纷排查，强化责任意识。各区县要通过市区矛盾纠纷排查联合网络围绕物业系统的突出矛盾，开展化解工作，对查出的矛盾纠纷，制定化解方案，明确责任单位、责任人和完成时限。同时也要充分发挥基层组织的骨干作用，协调相关部门，动员、组织社会各界和广大群众等一切积极力量，广泛参与群防群治，按照属地管理分级负责的工作原则，依法、及时、就地解决。
（四）加强联动协调，建立“市区联动，协调有序，责任明确，执法规范”的工作机制。市住房城乡建设委将对检查全过程进行指导监督和重点抽查，市区两级紧密配合、步调一致，确保物业服务项目纠纷隐患排查工作落实到位。