限购令会不会松绑、保障房覆盖范围会不会扩大、房产税试点方案会不会进一步完善？在北京、上海、广州、深圳等城市召开的两会上，这些问题成为社会关注的焦点。

各地两会传递出的信息显示，限购政策短期内难以放松，保障房建设继续推进，覆盖范围有望逐步扩大，不过房地产政策和市场走向仍将面临长期的博弈，2012年房价有望唱响“稳中有降”的主旋律。

限购令短期难放松

上海市市长韩正在上海两会期间表示，上海2012年将加大普通商品房供应，调整普通商品住房标准，完善个人住房房产税改革试点，实现全年新建住房价格稳中有降。韩正指出，上海房地产市场的住宅价格太高，今年房地产市场的调控力度不减、政策不变，要继续加大力度，全面贯彻落实中央经济工作会议关于房地产市场调控的一系列政策和举措。

对此表述，业内人士纷纷认为，上海楼市限购政策今年难以放松，市场面临更大压力。此前上海市政府新闻办就发布消息，2012年上海将会继续加大房地产调控力度，继续执行住房限购政策。

不过，两会期间上海市宣布将对普通商品住房标准进行调整，内环线以内的普通商品住房标准调整到每套330万元以下，内外环之间调整到200万元以下，外环以外调整到160万元以下。

普通商品住宅标准调整将直接降低买卖双方税费，激发楼市活跃度。同策咨询研究中心总监张宏伟指出，上海等地的普通商品住房标准调整，体现了楼市调控“外紧内松”的特点。也有一些专家认为，调整普通住房标准，不能误解为是地方政府“救市”的措施，也不必过分担心会助推房价上涨。刚性需求的适当释放不会造成市场的供应紧张。

北京的限购政策也难见松绑迹象。北京市市长郭金龙在北京两会所做的政府工作报告指出，2012年将继续严格实施抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。

不过，北京市此次提出了2012年要研究推出“居住证”制度。北京市房协秘书长陈志表示，推出居住证可以促进刚性购房需求购房。持有居住证的人群是在北京工作几年以上、有稳定职业、对北京市有纳税贡献的人群，这些人群购房多为自住和改善性需求。

两会期间，北京市副市长陈刚明确表态，今年房地产调控政策不会变化，北京将继续坚持“稳中有降”的房价控制目标。对于“外地人购房连续5年社保和纳税将改为3年”的说法，陈刚表示“这没有可能”。

广州市国土房管局也作出表态，对住宅地产市场，目前广州市没有取消限购的具体时间表，仍会根据中央及广东省的政策，坚持当前限价、限购、限贷政策不动摇，促进房价合理回归。

保障房覆盖范围扩大

虽然今年全国保障房开工建设任务较2011年有所下调，但各地保障房建设力度并未削弱，分配体制也更加完善，提高了公租房廉租房的比例，有望覆盖到更多户籍人口，甚至外来人口。

两会期间，上海市宣布了2012年保障性住房计划：新开工建设和筹措1100万平方米、16.58万套，竣工9万套(户)，以及可供应770万平方米、11万套。新开工和筹措的16.58万套保障房中，包括共有产权保障房(经济适用住房)5.3万套，动迁安置房(限价商品房)4.28万套，公共租赁住房4万套，城市旧区改造完成2.5万户，并对符合廉租住房条件的家庭“应保尽保”。

北京市今年的保障房建设目标是确保新建收购16万套、竣工7万套，同步完成配套设施建设。在这16万套新建收购的保障房中，除了7万套用于旧城区人口疏解、棚户区改造、重点工程建设拆迁等定向安置房，剩余的9万套将对社会公开摇号配租配售，这9万套中公租房又占6万套，比例超过2011年。

广州市2012年计划筹集约4.5万套保障性住房，比去年减少4万套。公共租赁房比例将超过半数。

同时，各地保障性住房的保障范围逐步扩大，开始惠及中等收入家庭和外来人口。2012年，上海市共有产权保障房(经济适用住房)的准入标准将再次大幅放宽。目前执行标准是家庭人均月可支配收入3300元，此次两会提出，标准提高到人均家庭月可支配收入5000元。这样使很多工薪阶层和青年人能够进入到保障体系之中。

此外，上海两会还传递出住房政策向人才倾斜的信息，优秀人才可以享受人才公寓[最新消息 价格 户型 点评]的“先租后售”政策。上海市住房保障和房屋管理局还透露，未来上海的公租房、廉租房房源将被打通，申请机制将更灵活。即符合经适房申购标准，但暂时买不起房的人，可以先租赁，等有条件后，可优先购买经适房。

北京市的6万套公租房，也考虑到了外地户籍来京工作人员的公租房申请需求。靠近产业园区的公租房，主要是用来解决新毕业大学生、新就业职工和部分符合一定条件的外地户籍来京工作人士，符合这三种类型的工作人员，都可以申请。

2012年，深圳市计划新增筹建4万套保障房。深圳于2011年底启动“十百千万”计划，先后安排10余个竣工项目，筹集1100套人才公共租赁住房，并确定104家科技含量高、纳税额度大、发展带动性强，以及成长性好的企事业单位作为实施对象。

房价下跌态势更明显

房地产市场连续多年成为两会热门话题，此前被频频提及的房产税，在近期各地两会上却并未传递出明确的信息。上海市市长韩正在政府工作报告中提出，今年要完善个人住房房产税改革试点。不过对于完善的方案，上海目前并没有拿出更详细的说明。北京两会上透露出的信息则是暂不征收房产税，而广州、南京等城市的两会则直接表示开征房产税没有时间表。

重庆方面根据其房产税试点政策，提高了2012年的房产税起征点。2011年，按建筑面积计算，重庆主城区新建商品住房成交价在9941元/平方米(含)以上的征收个人住房房产税。2012年，房产税征收门槛将提高至12152元/平方米。

重庆房地产业界人士表示，2011年重庆实行房产税，房价跌幅很小。从目前调控的大方向看，政策的目的就是要降低房地产在经济发展中的权重比例，但在国内外经济形势不稳的情况下不能急刹车，所以房产税的铺开一定是分步进行，循序渐进。

对于一线城市两会中透露的信息，业内多数人士认为，整体而言调控政策并不会放松，2012年房地产市场走势仍较为悲观。根据国家统计局17日发布的数据显示，2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，销售额59119亿元，增长12.1%，增速回落态势明显。

中原地产华南区董事总经理李耀智指出，2008年只要降价，楼市成交量就会上来，但2011年降价后成交量还没有上来，阴跌对于房地产市场的伤害最大。如果政策不放松，房价还将下跌30%，甚至回到2009年4月的水平。

链家地产首席分析师张月认为，2011年住宅市场成交量增幅回落，其中东部地区成交量增幅回落最为明显。预计2012年房价“稳中有降”将是主旋律。2011年全国范围的房地产市场调控使得楼市出现明显降温，房地产投资增速放缓，预计2012年房地产投资增速或继续降低。

多省市主管部门近日表示，住房保障体系将向“以租为主”转变。笔者认为，保障房要真正体现其保障功能，应进一步完善保障房体系，并全面转向以租为主。

保障房在此轮房地产调控中受到了极高重视，以至于业内认为未来中国住房体制将呈现商品房、保障房双轨制。可见，保障房在未来楼市调控中具有战略意义，拥有不容小觑的行业影响力。在这种大背景下，更需要考虑如何进一步完善现有保障房体系，进一步体现其保障功能。

最关键的举措是厘清各保障房类型的功能、定位，实现“四房合一”。目前，我国保障房体系包括四种类型：廉租房、公租房、经济适用房、限价房。“四房”在产权所属、保障人群、供应方式等方面均有较大差异，各自保障功能的发挥也大不一样。笔者认为，经济适用房、限价房这种有产权所属的保障房类型应该逐步退出保障房体系。

毋庸置疑，保障房具有全部或有限产权会放大利益主体的逐利行为，而以租为主可以降低腐败现象，更大程度上实现公平公正。尽管有一整套较为严格的管理制度，但经济适用房领域的种种权力寻租等腐败现象仍频频发生，这些问题已经给这种有产权的保障房类型敲响了警钟，适时停建经济适用房可以成为现实选择。

限价房在房价疯涨的2006年应时而生，被赋予抑制房价过快上涨、解决中等收入群体住房问题的历史使命。其定价一般低于市场价格50%以上，且有一定力度的土地、信贷等政策支持。应当承认，限价房对缓解当时的住房供求矛盾、抑制高房价起到了不可忽视的作用。但更应该注意到，政府提前两三年设定房产价格、用行政手段限定企业利润等方式破坏了市场规律，干扰了自由竞争。且由于限价房定位模糊、相关制度的不完善等因素，在其推行过程中，出现了限价房用地被挪用或配建高档住宅，以及限价房销售对象被特批为某单位职工等腐败现象。如果说限价房这些先天弊端在高房价时代可以容忍，可以通过后期制度完善来尽量弱化的话，那么，在房价下行、住房保障制度强势推进的阶段，限价房继续存在的理由就不那么充足了。

此外，在保障房建设任务中，资金、土地等资源有限的情况下，各地集中提供覆盖低收入群体的廉租房和覆盖“夹心层”的公租房，可以更大程度地实现保障房资源的集中、高效使用。尽管今年保障房新开工数量比2011年少，但加上结转续建，在建规模仍比较大，各地都面临土地、资金难题，将这些有限的资源用在更能体现公平公正的保障房产品类型上实为最优的选择。

当然，推行以租为主也不可能完全杜绝腐败，实现应保尽保，还要进一步完善分配制度。比如，严格准入管理，实现程序公正；建立和完善退出机制，实行动态管理；构建个人住房信息系统，提高保障房分配的准确性。