在八九十平方米的中小户型唱主角很长一段时间之后，一度相当沉寂的大户型也开始蠢蠢欲动，粉墨登场。一个比较典型的现象是，5月份针对改善型需求的大户型房源和高端房源扎堆上市，一改此前数月刚需“唱独角戏”的情景。

　　有业内人士指出，经过3、4月份的集中成交，楼市中的刚需购房人群数量出现了明显萎缩，而开发商则在红五月加推瞄准改善需求的房源，试图寻找新的卖点。但调控政策仍以“保刚需，鼓励自住需求”的背景下，改善型的房源整体上看仍面临较大的销售和蓄客压力，短时间难以接棒刚需。

　　●多个楼盘

　　不约而同推大户型

　　作为出身于大望京1号地块的地王项目，远洋万和公馆在高价拿地两年之后，终于定于5月份揭开面纱。其样板间也将于近日对购房人公开，客厅的大落地窗、大理石地面、工人房以及5300元/平方米的精装修配置，给前去参观的媒体同行留下了深刻印象。

　　据了解，远洋万和公馆的预计均价为60000元起，本期将推出的是280平方米、350平方米的四居，250-350平方米的三居。整套售价均在千万以上，名副其实的豪宅标准。

　　无独有偶，朝阳区5月计划开盘的其他项目也多以改善型为主，定位高端，而且多数项目的均价均超过35000元/平方米。其中，位于望京地区的华彩和悦府项目户型为161平方米的三居及225平方米的四居，精装修现房，预计价格不低于4万元/平方米。

　　还有位于东四环慈云寺桥东北角的凯德锦绣，将推出的3号楼景观楼王，也主推140、160平方米的三居，均价为42000元/平方米。而在红领巾公园东侧，招商地产的高端项目公园1872，也将推出产220平方米至300平方米的精装户型，总价同样达到千万级别。

　　不仅是城区，以刚需为主的远郊区域也在近日接连加推改善型产品。像昌平的金融街·金色漫香苑、大兴的华润·公园九里、房山的万科紫云庭等，均推出面积不等的大三居、大四居。

　　金色漫香苑项目负责人表示，目前销售已达1/3左右，作为奥北别墅区内洋房，金色漫香苑吸引的大部分是既想享受别墅环境，又无力购买千万级别墅的改善型购房人。

　　根据新浪乐居统计，刚刚过去的4月份，最小户型也在200平方米以上的招商嘉铭·珑原以4.7亿居4月北京商品住宅成交金额榜首。以珑原为代表的改善型项目热销，也催生了更多楼盘在近日加推大户型产品。

　　●促销同样蔓延至改善型房源

　　因为受到限购限贷影响，之前风光十足的大户型房源，一度受到了市场的冷落。而现在，双限政策并未取消，制约大户型销售的因素依旧存在，开发商缘何纷纷推大户型？购房人又缘何倾心改善型房源呢？

　　对此，业内人士分析认为，主要因素就是以价换量的风潮同样蔓延至改善型房源。例如4月份的销售回款最多的招商嘉铭·珑原曾推出了5套85折的特价房源，此外，项目还是准现房销售，并采取了首层赠送百平方米的私家入户花园，顶层赠送百平方米观景露台的促销方式，增加附加值。

　　房山长阳的建邦华庭同样也搞起了打折促销，根据记者走访了解，该项目主推的三居板楼，除了常规的点数折扣外，根据楼层不同也采取额外的折扣。五层以上优惠94折，以下则是87折。性价比相对较高的四层、五层的房源折合下来单价在15000元/平方米左右。而年初该项目售价则是17000元/平方米，基本没有优惠。

　　另外，亚豪机构市场总监郭毅也表示，工程节点问题也促使开发商推出改善型房源。像珑原、紫御华府等大户型项目，是因为已经接近现房或准现房，到了不得不开的时候；而另外一些户型比较丰富的楼盘，像万科长阳半岛，是因为之前小户型卖得很好，或者基本上已经卖得差不多，除了推出紫云阁这样160平方米的大户型，已别无可卖。还有很重要的一点，经过一年多的观望之后，一些大户型的意向客户，特别是首次改善型的客户，开始蠢蠢欲动，有了比较强烈的购房意愿。

　　根据中国指数研究院提供的数据显示，从北京楼盘打折促销情况来看，全市已有200个左右楼盘会有打折促销，有超过1/4的项目来自城区之内，这一数量相比4月来说，上涨了近5个百分点，也说明市区一些中高端楼盘也纷纷加入到促销阵营。

　　●改善型项目仍面临较大蓄客压力

　　记者在查询了房地产交易网后发现，5月领取预售许可证的5个期房住宅项目中，有4个主打改善型需求的大户型，其中两个为别墅两个为住宅。

　　在当前政策仍以保“刚需，鼓励自住需求”的背景下，改善型需求仍然没有得到政策方面的任何鼓励。虽然市场有回暖的迹象，但在限购政策未松动的背景下，改善需求能否取代刚需，接住市场前行的接力棒，仍有较大的不确定性。

　　“即便北京楼市3、4月份有成交回暖迹象，最先释放的也是刚需群体。”郭毅说，从今年上半年以来的市场监测情况来看，当前市场主导仍旧以刚性需求客群为主，改善型的需求虽然在个别区域开始显现，但在整体市场中还未有明显动作，这些因素都会导致那些身背地王成本的高端项目承受巨大蓄客压力。

　　相对乐观的业内人士则认为，扶持刚性需求实际上就是给房地产打的强心针，以保持市场走向的基本稳定，不过，随着刚需的明显消耗，一旦房地产市场成交量进一步下滑，导致下半年投资增速大幅下降，地方财政出现大面积的紧缩，鼓励改善型需求也就是可以预见的事。

　　中原地产张大伟表示，4月份刚需成交出现冲高回落，更多的开发商在考虑推出改善需求房源。但改善型需求的购房人成交一直在稳定地释放，这部分客群对于价格的敏感程度比刚需要低，但对项目的产品和品质的要求更高。所以成交热点会集中在局部性价比较高的楼盘中，但一段时间内对整个市场的影响力比较有限。

　　●二手市场改善需求抬头

　　相对于新房，其实已有不少首次改善型需求付诸了实际行动。链家地产市场分析师表示，3、4月份开始，不少购房人出现了“以小换大”的需求。二手房市场上的改善置换现象明显增多。根据链家地产的数据显示，买一卖一、以小换大的改善型购房者占二手房成交量的六成左右。

　　这类的改善型购房人，其购房的迫切度不及刚需客，在此前市场形势不明朗的阶段他们普遍在持币观望。而当市场行情出现好转迹象时，一些先前观望颇久的购房人则更是立刻选择此时出手。

　　位于海淀区世纪城附近的中介表示，最近接连卖出了两套房源，总价均在500万元以上。这两套房源的购房人均是出于置换升级的需求，他们都是在经历了一段较长时间的观望后发现该小区的房价并未出现实质性下降，于是卖掉了原本居住的老房子后立刻购入新房。

　　张大伟表示，近两个月刚性需求的率先破冰为目前中高端市场初现的回暖迹象提供了前提；同时年内第二次下调存款准备金率，被认为是贷款放松的象征，也进一步缓解了购房者的观望情绪，由此带动了改善型需求开始入市。

　　文/本报记者　李桁