后期开发利润空间小　填补规划空缺代价大———

　　以“交纳的1700万元合同定金不予退还”和“1年内暂停参与北京市新的土地出让交易活动资格”为代价，近日，北京又一“地王”被收回，开发商“断腕”之举亦引发多方解读。《广厦时代》深入调查，破解个中真实缘由。

　　●百子湾小地王

　　业内普遍看悲其后市

　　据了解，2009年底，北京雅居乐房地产开发有限公司经过激烈的角逐，最终以7.1亿元总价、325%的高溢价率将1.7亿元起拍价的百子湾路14号地块收获囊中，折合楼面价约17000元/平方米。该地块的收回，是继大龙地产顺义地王级地块被收回后，北京国土部门第二次做出回收土地的处罚。

　　对此，北京中原市场研究部总监张大伟表示，该地块总体量仅4万平方米，剔去一定面积的公建，仅能建设200-300套住宅；同时，剔除部分公建，该地王地块楼面价已经超过20000元/平方米。目前百子湾周围在售的商品房及品质比较好的二手房均价均在30000-35000元/平方米之间，开发商开发的利润空间非常小。

　　有市场分析人士为该地块算了一笔账，1.7万元的楼面价已经接近周边新房价格的一半，如果再考虑到建安、营销、财务、人力成本，其房价未来卖到34000元左右才能平本，而这个价格也正是周边房价的现实水平，可以预见，其未来每平方米的利润会非常薄。若再考虑到当前市场对房价的下行预期，以及对于地王项目存在一种先入为主的抵触心理，其未来若以市场能够接受的价格入市（10%的降价幅度），那么，该地块每平方米的利润可能仅仅有6000元左右，合计利润仅为2.4亿左右。如果强行入市，首先投入7.1亿土地款，而后追加投入（往往地价占了房地产开发的40%左右，以此可以推算后期投入会有多大），以20多亿投入去搏2亿多利润，而且还要面对不可预知的后市，开发商自然选择“断腕”之举。

　　根据北京中原地产的统计数据，2009年至2010年上半年北京出让的住宅地块，溢价率超过100%并已进入销售环节的目前有18块，平均溢价率达到了164%。张大伟表示，对比售价与土地价格成本，可见土地成本占售价比达到了39.2%，其中有8块占比超过了40%，创造了历史新高，这些项目绝大部分都面临着亏本的风险。

　　●高溢价地块被弃

　　退地或为避免更大损失

　　针对此次百子湾地块被收回，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，2009年12月北京雅居乐竞得该地块，由于未按照出让合同的约定缴纳地价款，今年5月2日被国土局收回。胡景晖说，按照现行北京市土地招拍挂交易规则，假若只是因为未按照出让合同的约定缴纳地价款的话，朝阳区百子湾路14号地块在2010年初就应该收回，而拖延两年之后才被收回，背后应有更深层次原因。

　　据知情人士透露，开发商竞拍土地，尤其是一些优质地块，无非是看中了该地块的位置、市政规划等要素，但在北京有十足开发经验的开发商都明白，即便再优质的土地，举牌时也不能只考虑自己的开发成本，还需要预留一些协助完善市政规划建设的成本空间。

　　该人士表示，譬如很多项目周边的市政路等，都是项目的开发企业在竞得土地之后，追加成本协助修筑的，为的就是弥补市政规划配套不到位的空缺，更加快速地增加项目的利好附加值。而这些后期的成本追加，在以前开发商“不缺钱”的时候，是可以被接纳的。但随着持续的房地产调控，一方面开发商贷款渠道收窄，另一方面被拉长的项目销售周期也影响了开发商的现金流，此时“钱紧”的开发商就不太容易再为这些“后期成本”埋单。然而，一些十分重要的市政配套却也直接关乎到项目今后的销售命运，这自然会让开发企业左右为难。

　　该人士说，回归理性的买房人对项目的售价十分敏感，一些高价项目开发商短期内或将面临亏损的风险，因此，权衡利弊，有时不开发或土地被收回或许是为了避免更大损失的无奈之举。

　　据链家地产市场研究部的估算，百子湾14号地块拿地至今有约两年半的时间，如果不退回土地就必须缴清余下的土地款，并且开始动工开发，仅此两项预计开发商短期内就需一次性支出资金或约8亿元。

　　结合当前的市场环境，胡景晖认为，当前开发企业资金压力较大，加上房价走势已经远远偏离2009年的预期，企业明智地选择退地或将使得企业避免更大的亏损。

　　●土地成本被提高

　　开发商瞄准改规划

　　有业内人士表示，2009年土地市场的激烈竞争让房地产市场陷入了“面粉比面包还贵”的怪圈，但当这些地王项目遭遇如今的销售市场，都不免尴尬，也就使得不少项目传出要“拔高”建筑的风声，借以摊平开发商的成本压力。这一举措势必引发当年竞争对手的不满，但有业内人士透露，开发商更改规划，有的是因为高地价遇到了下行趋势的市场，有的则是因为土地成本变相提高。

　　据该业内人士介绍，数年前颇具争议性的朝阳区某地块，起源于开发商在后期建设时提高了社区的容积率，但该项目开发商表示，由于地块在开发过程中遭遇了“规划补丁”，即项目被要求增设的一些公建，进而影响了原本的土地规划，才致使项目后期“改规划”。该开发商表示，如若不然，房企将面临土地成本被动提高的局面，这也将进一步加大买房人的购房成本。文/李丹

　后期开发利润空间小　填补规划空缺代价大———

　　以“交纳的1700万元合同定金不予退还”和“1年内暂停参与北京市新的土地出让交易活动资格”为代价，近日，北京又一“地王”被收回，开发商“断腕”之举亦引发多方解读。《广厦时代》深入调查，破解个中真实缘由。

　　●百子湾小地王

　　业内普遍看悲其后市

　　据了解，2009年底，北京雅居乐房地产开发有限公司经过激烈的角逐，最终以7.1亿元总价、325%的高溢价率将1.7亿元起拍价的百子湾路14号地块收获囊中，折合楼面价约17000元/平方米。该地块的收回，是继大龙地产顺义地王级地块被收回后，北京国土部门第二次做出回收土地的处罚。

　　对此，北京中原市场研究部总监张大伟表示，该地块总体量仅4万平方米，剔去一定面积的公建，仅能建设200-300套住宅；同时，剔除部分公建，该地王地块楼面价已经超过20000元/平方米。目前百子湾周围在售的商品房及品质比较好的二手房均价均在30000-35000元/平方米之间，开发商开发的利润空间非常小。

　　有市场分析人士为该地块算了一笔账，1.7万元的楼面价已经接近周边新房价格的一半，如果再考虑到建安、营销、财务、人力成本，其房价未来卖到34000元左右才能平本，而这个价格也正是周边房价的现实水平，可以预见，其未来每平方米的利润会非常薄。若再考虑到当前市场对房价的下行预期，以及对于地王项目存在一种先入为主的抵触心理，其未来若以市场能够接受的价格入市（10%的降价幅度），那么，该地块每平方米的利润可能仅仅有6000元左右，合计利润仅为2.4亿左右。如果强行入市，首先投入7.1亿土地款，而后追加投入（往往地价占了房地产开发的40%左右，以此可以推算后期投入会有多大），以20多亿投入去搏2亿多利润，而且还要面对不可预知的后市，开发商自然选择“断腕”之举。

　　根据北京中原地产的统计数据，2009年至2010年上半年北京出让的住宅地块，溢价率超过100%并已进入销售环节的目前有18块，平均溢价率达到了164%。张大伟表示，对比售价与土地价格成本，可见土地成本占售价比达到了39.2%，其中有8块占比超过了40%，创造了历史新高，这些项目绝大部分都面临着亏本的风险。

　　●高溢价地块被弃

　　退地或为避免更大损失

　　针对此次百子湾地块被收回，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，2009年12月北京雅居乐竞得该地块，由于未按照出让合同的约定缴纳地价款，今年5月2日被国土局收回。胡景晖说，按照现行北京市土地招拍挂交易规则，假若只是因为未按照出让合同的约定缴纳地价款的话，朝阳区百子湾路14号地块在2010年初就应该收回，而拖延两年之后才被收回，背后应有更深层次原因。

　　据知情人士透露，开发商竞拍土地，尤其是一些优质地块，无非是看中了该地块的位置、市政规划等要素，但在北京有十足开发经验的开发商都明白，即便再优质的土地，举牌时也不能只考虑自己的开发成本，还需要预留一些协助完善市政规划建设的成本空间。

　　该人士表示，譬如很多项目周边的市政路等，都是项目的开发企业在竞得土地之后，追加成本协助修筑的，为的就是弥补市政规划配套不到位的空缺，更加快速地增加项目的利好附加值。而这些后期的成本追加，在以前开发商“不缺钱”的时候，是可以被接纳的。但随着持续的房地产调控，一方面开发商贷款渠道收窄，另一方面被拉长的项目销售周期也影响了开发商的现金流，此时“钱紧”的开发商就不太容易再为这些“后期成本”埋单。然而，一些十分重要的市政配套却也直接关乎到项目今后的销售命运，这自然会让开发企业左右为难。

　　该人士说，回归理性的买房人对项目的售价十分敏感，一些高价项目开发商短期内或将面临亏损的风险，因此，权衡利弊，有时不开发或土地被收回或许是为了避免更大损失的无奈之举。

　　据链家地产市场研究部的估算，百子湾14号地块拿地至今有约两年半的时间，如果不退回土地就必须缴清余下的土地款，并且开始动工开发，仅此两项预计开发商短期内就需一次性支出资金或约8亿元。

　　结合当前的市场环境，胡景晖认为，当前开发企业资金压力较大，加上房价走势已经远远偏离2009年的预期，企业明智地选择退地或将使得企业避免更大的亏损。

　　●土地成本被提高

　　开发商瞄准改规划

　　有业内人士表示，2009年土地市场的激烈竞争让房地产市场陷入了“面粉比面包还贵”的怪圈，但当这些地王项目遭遇如今的销售市场，都不免尴尬，也就使得不少项目传出要“拔高”建筑的风声，借以摊平开发商的成本压力。这一举措势必引发当年竞争对手的不满，但有业内人士透露，开发商更改规划，有的是因为高地价遇到了下行趋势的市场，有的则是因为土地成本变相提高。

　　据该业内人士介绍，数年前颇具争议性的朝阳区某地块，起源于开发商在后期建设时提高了社区的容积率，但该项目开发商表示，由于地块在开发过程中遭遇了“规划补丁”，即项目被要求增设的一些公建，进而影响了原本的土地规划，才致使项目后期“改规划”。该开发商表示，如若不然，房企将面临土地成本被动提高的局面，这也将进一步加大买房人的购房成本。文/李丹