老吾老以及人之老……传统观念为我们描述了一副“父母堂前、儿孙膝下”的美好画卷，但时至今日，421（双方四个老人、夫妻双方、独生子女）的家庭结构的变迁、子女职业生涯的流动性、以及居住要求的不断提高，这种养老模式越来越成为一种奢求。因此，各种养老产业应运而生。养老社区、房产抵押养老、投资养老、租赁养老等等概念层出不穷，并且大多已经实施或者酝酿当中。然而，什么样的养老方式适合我们这个人口老龄化愈发严重的国度？父母独立养老是否会使“养儿防老”的传统受到道德、舆论的质疑？目前形形色色的养老地产是否能实现老年人幸福晚年的最佳选择？《广厦时代》通过对几种养老模式的采访以及结合各方学者、专家对中国式养老的见解，对养老地产进行了一番梳理。
先交20万元应急保证金 每月交纳一万元管理费的奢华养老社区鲜见老年人踪影
退休养老社区 买的是租赁权
将府庄园，这个据称是“中国首家一站式退休养老社区”的高端养老项目，如今的运营却并不如意。当《广厦时代》一行人走进将府庄园时，随处可见的荒草、鲜有人迹的大道和各种场馆，好像在诉说着这家高端养老社区背后不为人知的“荒凉”。
配套设施几乎闲置 四处难寻业主踪影
“集娱乐、酒店式服务、生活护理和医疗护理为一体，提供自最初的退休娱乐到最后的临终关怀一站式的终生退休养老服务。”这是2009年，将府庄园在首次开园时对外的宣传语。并且为了实现上述服务，将府庄园在园内兴建了老年人活动中心、老年大学活动中心、北京月犁中医医院、康复护理中心、高尔夫球场、网球场等基础设施。
但据《广厦时代》实地探访得知，这些场馆目前几乎处于闲置状态，难觅前来参加活动的老年人踪影。目前，将府庄园的老年人活动中心的楼顶已经长出了杂草。经过2个小时的观察，《广厦时代》发现，老年人活动中心除了一名来回踱步的工作人员之外，并没有发现老年人前来参加活动。
无独有偶，探访当天，将府庄园的高尔夫球场上也显得异常冷清，除了只有一名维护草坪的工作人员和一名在草地上来回奔跑的孩子外，并未出现老年人挥杆的身影。
更为奇怪的是，作为将府庄园内唯一的医疗机构的北京月犁中医医院的大门一直处于关闭状态，从外围的玻璃结构可以发现，其各个科室的门也关着，并没有医务工作者和前来就医的患者。
在《广厦时代》的整个探访过程中，将府庄园内异常安静，除了偶尔发现保洁人员、工程施工人员和骑着自行车来回查看的保安人员外，鲜见居住在此处的养老人员外出散步。在围绕着将府庄园转了一圈后，《广厦时代》发现，目前除了将府庄园的A区已经有住户之外，B区、C区等其他的大多数区域尚未发现有住户入住，这些区域内到处都是半人多高的荒草。
环境与宣传不符 住户未感到舒适
以上的事实表明，已经开业多年，并号称为退休人员提供一站式养老服务的将府庄园，目前的入住率并不高。
“将府庄园目前的入住率并不高，很多住户并不居住在此处。”一位前来将府庄园参观的C区准住户表示。
据该准住户表示，其已经通过长期租赁（一次性付完50年的租金）的形式，在将府庄园的C1区“购置”了一套养老住宅，然而目前并不打算住进去，因为他并没有感觉到居住在将府庄园中有想象中舒适。
而另一位已经住进将府庄园的住户贾先生坦言，只有住进来的人才知道在将府庄园里生活有多么不方便。例如，这里的小区物业管理很不到位，水电都是临时接进来的，没有宽带网络、没有固定电话，当初将府庄园所宣传的温泉会馆和游泳馆也一直处于烂尾状态，甚至近期连园内唯一的一所超市也倒闭了。
对于贾先生反映的情况，《广厦时代》经实地探访后证实属实。目前，将府庄园的温泉公馆、游泳馆的工地现场已经空无一人，工地上用来遮挡施工中所产生的沙尘的窗纱也已经破烂不堪，并且丝毫没有复工的迹象，整个园区内，除了一个已经倒闭的超市外，再也没有其他的可以用来购物的场所。显而易见，这样的环境和将府庄园所宣传的那种舒适的生活环境并不搭配。
入住费用高昂 普通人难以承受
除了居住环境并不如宣传的那样好之外，将府庄园高昂的入住费用也是其入住率低的主要原因之一。
“除了先交20万的应急保证金之外，每个月还需要交纳1万元左右的管理费用，这笔费用除了那些有钱人和退休金每月可以达到1万元以上的人员之外，谁还负担得起？我反正是负担不起。”一位应邀参加将府庄园组活动的70岁老年人表示。
其实，预先交纳20万元的应急保证金，这只是将府庄园以前的收费标准。据将府庄园管理处的工作人员介绍，目前，将府庄园的应急保证金的交纳额度已经涨到了30万元，而且入住人员最少要一次性交纳2个月的管理费，即最少一次性应交纳32万元。
而且，上述费用还只是入住将府庄园普通养老公寓的费用，若想入住将府庄园的独栋养老别墅，享受三代同堂的居家养老生活，住户则需要一次性交纳50年的租金，约2000万元左右，这显然是极少数人能负担得起的。
“将府庄园不是为我们这些人准备的，我们也就参观一下养养眼吧。”一位应邀前来将府庄园参观的女士表示。
瑞房国际地产顾问表示，将府庄园是一种过于理想化的养老地产开发模式，未必适合中国市场的现实情况，除去产权问题，其过高的定价也是重要的销售阻碍，而且在经营的过程中存在的管理不善、重经营轻服务也使这种养老模式并没有被人们所认同。
文/李路斌
入住须缴纳昂贵卡费 盈利模式有待思考
会员制养老 其实是保险计划
对于开发养老地产的开发商来说，其项目所采取的盈利模式直接影响养老项目的经营成败。纵观养老地产市场，开发商所打出的运营模式可谓多样，但其中一直备受关注且饱受争议的集中在“会员制”及“保险计划”两种模式上。
入住需办“会员卡” “会员制”扎堆推行
提起“会员制”，首先想到的是运营会员制的“鼻祖”——上海亲和源养老公寓。
据了解，亲和源的入住者须符合会员条件，承认会员章程，购买会员卡并缴纳年费。目前亲和源会员卡以A卡“永久卡”及B卡“终身卡”两种为主。A卡卡费为89万元，需一次性缴纳，按户型分，小套、中套、大套的年费分别为2.98万、3.98万、6.98万元。A卡可继承，可转让，如果转让需交卡费10%的转让费。B卡年费2.98万元，卡费按照小套、中套、大套分，分别为45万、55万、88万元。B卡十五年内可退，但是不能继承和转让。
在北京，“五星级”养老院暮馨国际敬老园也采用会员制收费模式。据销售人员表示，入住暮馨要缴纳20万至40万元不等的会员费。此外每月还要缴纳4000~5000元的住园费，护理费等其他费用另算。
与此相类似的还有天津的云杉镇高端养老俱乐部的地产项目。《广厦时代》了解到，老人入住养老社区前需购买一张会员卡，具体金额按照会员所选户型的大小而相应支付。据销售人员介绍，目前会员卡主要分三种：分别为开间50万、一居70万和两居90万。交付完毕后，会员没有房屋产权，但拥有永久性居住权，可继承、可转让，也可以退。此外，还要缴纳服务费，服务费按每年一位老人三万、两位老人三万五的标准收取。如果行动不便的老人需要特别护理，还要加收每天100元到150元的护理费。
入住“门槛儿高” 老年时光何处安放？
自从养老地产开发商推行会员制以来，其高额的入住费便成了人们经常探讨的话题之一。对于经济状况一般的老年人来说，大多数人无力一次性缴纳数十万的会员费，这使他们就此打消了入住该类养老公寓的念头。而对于经济条件稍好的老年人来讲，除会员费外，每年所支付的服务费累积起来也是一笔较大的开销，在决定办理会员卡之前也需谨慎思考。
在云杉镇高端养老俱乐部北京销售处现场，前来咨询的人并不是很多，现场氛围比较冷清。前来咨询的孙女士表示，虽然她的积蓄能支付会员费，但毕竟自己现在是靠养老金生活，想来想去，选择这样的公寓养老并不是很划算。
而与一些保险公司投资的养老项目相比，这类会员制项目的入住“门槛儿”是为“小巫见大巫”。据了解，在北京昌平新城中心白浮泉湿地公园附近，正在施工的是由泰康人寿投资的一个名为“泰康之家旗舰社区”的养老地产项目。与该社区挂钩的是由泰康保险推出的养老社区寿险产品——“幸福有约终身养老计划”。这意味着，老年人若想入住该社区就必须购买保险。该产品当前的缴费起点为200万元，交费方式分为一次性趸缴和十年期期缴。
从经营模式上看，不论是“会员制”还是“保险计划”，采用的都是“只租不售”的方式，入住者只享受房屋的使用权，产权和使用权的分离势必给会员带来较大的投资风险。再加上项目本身门槛儿偏高，这使得部分有购买意向的老年人心中打鼓且“望而却步”。
会员制模式发展或将受限 “真养老”运营为老年人解压
据了解，对于养老地产出现的会员制及高额保证金的问题，政府将很快出台一些政策加以规范，具体会做出哪些规定，目前还在商讨之中。另外在“保险计划”方面，随着泰康人寿在养老地产项目上的“试水”，新华人寿、中国人寿、合众人寿等寿险公司也看重养老地产未来的市场前景，纷纷投资养老社区。由于监管及配套政策的缺乏，“养老地产”很容易就沦为开发商获得廉价土地资源、买卖住宅的工具。但可以预计的是，随着政策的不断调整，养老地产的运营模式将愈发规范。
对于开发商而言，如何在保持收支平衡的同时，惠及更多住房者的利益是必须去思考的问题。对此，远洋地产养老业务发展中心营销负责人表示，预计明年6月落户亦庄的首个养老项目不圈地、不追求暴利，试图打造“真养老”的建造、运营和服务体系。项目首先考虑的并非是向客户收取多高的费用，而是考虑其本身能够给老年人提供何种生活。
未来随着“4+2+1”结构的家庭越来越多，一对年轻夫妇将要面临赡养4个老年人的困境，这势必给家庭带来一定的经济压力。开发商要在老年人可以承受的经济范围内，努力提供给他们适居的养老环境，真正做到“老有所依”，让操劳了一辈子的老年人可以相对舒适地生活，安享晚年。
文/刘佳
老年社区其实与普通商品房无异 针对老年人服务的设施并不完善 社区医院是最大亮点
老年公寓 以养老的名义卖房
相比以养老地产和养老服务而闻名美国太阳城，坐落于北京顺义城区东侧的东方太阳城，同样是以打造退休生活为名的“老年城”。42万平方米的占地面积让这座太阳城可与美国太阳城任何一个项目比肩。《广厦时代》通过两天的走访后，为东方太阳城是否适合为老年人居住和养老寻找答案。
老年城内非老年居民超过半数
夜幕降临，东方太阳城内十分安静，初探太阳城的记者之前担心的飞机起降轰鸣声并没有出现。太阳城内除了道路上不时穿行的汽车和三两的行人外，这种安静是在城区内任何一个居民区都很难找到。而通过晚上8点各座楼上的亮灯数量看，这座为老年人打造的“生活城”中的琴湖湾项目入住率并不高，一些几十户的6层公寓楼上实际居住的甚至不足10户。
此时，太阳城北侧琴湖湾公寓中心湖旁，几位老人和两对带孩子的年轻人正在湖边路灯下的健身器械旁锻炼、聊天。几位老人谈论着太阳城冬天采暖费用和用气卡缴费的事，而年轻人则带着孩子散步不时的帮孩子驱赶蚊虫。夜晚的太阳城，相比少有行人的人行道，楼旁的行车道上却显得忙碌，不时有年轻人驱车快速驶入太阳城的深处。夜晚，太阳城的一切全然看不出这是一个专为老人打造的住宅区，而更像是一个绿化较好的低密度大型社区。
《广厦时代》第二次探访东方太阳城，恰逢周末上午。琴湖湾的中心湖旁人流多了起来，同样多为老人和带孩子出来散步的年轻人。湖边的健身器材旁少了驻足锻炼的人，多出的却是在湖旁垂钓的老人。
热爱垂钓的张先生已在太阳城居住了1年，张先生说，只要天气好，他就到小区内的人工湖边垂钓来打发时间。太阳城内的绿化环境低密度的低层板楼，还有可以垂钓的水域。张先生介绍道，太阳城内目前居住的并不只有退休后的老人，还有许多都是在机场和在顺义城区工作的年轻人。提到专为老年人准备的设施，张先生说除了没有台阶的楼道入口和电梯外，并没有太多针对老年人的基础设施。因为入住的人不多小区内的摆渡车也较之前少了很多。但张先生也表示，除了买菜、购物需要步行超过20分钟外，住在这里还是很舒服的。
老年公寓入住率低
以租住形式经营的老年公寓，是太阳城内的重要组成部分。坐落在太阳城内东侧的东方嘉宾国际酒店，同为太阳城老年公寓的经营和管理方。据了解，老年公寓的租住方式多为月租和年租，如可供两人居住的标准间，年租每月租金为5200元，月租则为每月7500元。租金中并不包括餐饮和水电费、洗衣费等额外费用。租住的条件也较为苛刻，除年龄超过55岁外，必须有完全自理能力的老人才有资格入住老年公寓。而到公寓入住的老人除了享受每年一次的医院体检、还有装有24小时能应答的紧急呼叫器，以及附近超市、餐厅、推拿等上门服务。
老年公寓的标准间分布在几座6层近似公寓楼的建筑内。标准间内部的设施和普通的酒店标准间并无太多不同，多出的独立厨房和洗衣机是区别酒店的主要装备。只要敞开标准间的门和走廊的窗户，便能获得不错的南北通风效果。
在走访过程中，一个“标准间”刚刚有年轻人退房，老年公寓工作人员解释说，目前老年公寓的入住率并不高，而旁边酒店却时常标间不够用，有时也会安排非租户到老年公寓暂住。当《广厦时代》问起入住率低的原因时，工作人员说，较严格的入住条件可以换来较好的居住环境，都是完全可自理的老人在这里居住能有一个好心情。同时工作人员还表示，除完全自理这项入住条件外，相对较高的租金也是造成老年公寓入住率较低的主要原因之一。
社区医院成为亮点
两天来给《广厦时代》印象最深的就是太阳城超大的占地面积，以及远离市区的地理位置。从太阳城北门至南门穿行的距离超过3.5公里，东西方向最宽处超过1公里。距离顺义城区也有超过15分钟的车程。为了方便住户生活，太阳城内不仅入住了超市、医院、酒店和拥有游泳馆等体育设施的康体中心，还在城内东部修建了太阳城高尔夫球场。
在太阳城内的超市里，食品和生活用品较为齐全，但蔬菜尤其是鲜活食品种类却明显较少，蔬菜的新鲜程度也不及普通菜市场内的蔬菜。居住在太阳城内的王女士介绍说，如果想买到新鲜便宜的蔬菜，要早晨到太阳城的南门，每天早上有当地村民到此处卖菜。
24小时营业的太阳城医院成为这座老年城中最重要的以部分，也成为太阳城提升服务的亮点。医院设立在老年公寓旁，是宣武医院在社区合作建立正规定点医院, 拥有抢救、治疗、健康咨询及安养等四大功能。
晚上9点半，太阳城内的社区医院仍有两位医生在值班。医院内的设施和科室已经算得上一间迷你型综合医院。笔者以老人拉肚子为名就诊时，医生询问的病情，并建议老人前来就诊或到临近太阳城的顺义妇幼医院做检查，最后为病人开了应急的止泻药物。
在老年公寓中入住的余老先生说，太阳城医院能够解决一些应急医疗，而且方便快捷，但有复杂病情时他还是会选择顺义或北京城区的大医院就诊。只是进城的班车每天仅有2到3次，好多时候进城要委托物业叫出租车，等待时间比较长。文/杨灿
“倒按揭”变相出卖房产养老 传统观念难突破 房屋产权有大限 产权归属成疑难
以房养老 看着容易实现难
将房产抵押作为养老资本，按月领取安度晚年，你愿意吗？
当下楼市，除了从产品规划到配套设施的选择均针对养老需求以外，“倒按揭”式的“以房养老”晚年生活模式也屡被提及。不过，业内人士表示，这一模式虽然在一些国家非常盛行，但是在我国却鲜被认同，以至于这一概念引入国内几年来，难以实施。“首先是中国人对房屋所带来的归属感难以改变；其次，由于我国房屋产权归属并非永久性，这也使金融机构对房屋最终的抵押是否有效心存余悸。”业内人士总结。
“以房养老” 传统观念难突破
所谓住房反向抵押贷款也就是所谓“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押给金融机构，以定期取得一定数额养老金并享有房产居住权或接受老年公寓服务的一种养老生活方式。实际上可以理解为变相卖了房产，所得资金用于养老。
据了解，早在去年就有包括上海等地成为该种养老模式的试点城市，但遗憾的是并没有获得积极的响应，百姓接受度较低。
中原地产张大伟表示，在曾经供职的单位试图开展过这一养老业务，最终没有做起来，就是因为在我国传统思想当中，房产对于归属感起到了很大的作用，以房产为代价养老，多数老百姓不能接受。
有市民表示，“前半辈子耗全家之力才得以买房，如果‘倒按揭’养老，又将房子变相卖掉，岂不是一辈子围绕房子纠结，最终又什么都没能留给子女吗？”
北京青年政治学院老年服务与管理专业的学生在社会实践中接触到了北京某高档养老公寓的老人。据介绍，该老人即是卖掉自己的房产得以入住高档老年公寓，尽管该老年公寓不论在设施、生活环境，还是养老服务软件配套、生活待遇等方面均较为舒适，但是该老人还是叹息，“在这里虽然很享受老年生活，但是感觉和自己家里完全不一样，可惜啊！房子都没有了！”
北京青年政治学院老年服务与管理专业社会实践小组成员表示，在老人叹息自己的房子都没有了的时候，其表情与描述养老公寓内舒适生活时简直天壤之别，从目光中我们可以读出老人的无奈与归属的渴望。
产权大限与业务赢利点 影响金融机构积极性
事实上，“以房养老”之所以没能大范围实行，除了老百姓对于抵押房产“倒按揭”养老认可度不高之外，金融机构对这一业务也并不积极。据了解，到目前为止，也只有个别银行表示将试点“倒按揭”这一养老服务模式。
其中的原因，业内人士归结为在我国推行“以房养老”本身存在一个硬伤。张大伟表示，虽然“以房养老”在一些国家较为盛行，但是要知道这些国家的房产都是永久产权，而我国的实际情况是房屋产权存在70年大限，况且目前还没有房产真正达到70年，且法律也没有明文规定房屋产权撞线后如何处置。
尽管有业内人士认为，国内所有人都面临商品房有限产权问题，相信国家到时候会有合情合理的解决方案。但是没有明确的延期说法，金融机构也难免心有余悸。“一旦房屋产权撞线，而养老服务尚未结束，银行已支付的养老金如何获得回报？又如何界定业主对该房产的后续抵押行为？银行很可能存在赔了夫人又折兵的风险。”一位金融界人士表示。
“倒按揭”直接将房产抵押给银行，银行需要找到自己的赢利点才有动力推进业务。对于将老人起居安排至老年公寓，银行可以出租他人赚取租金与支付养老金的差额；而对于仍旧保留老人居住权的“倒按揭”，银行的赢利点完全在养老服务结束后才能凭借转卖房产来实现，大量资金长期占用的成本也打击银行积极性。
市场变动与寿命预期致抵押价格评估难
“倒按揭”在实际操作中也不乏难点。张大伟表示，“对于房产价值的评估，短期来看房产的保值、增值能力还是较强的，但是以房养老涉及的时间跨度可能会较长，那么长期而言，房产价格走向很难确定，而评估价值过低，显然业主不会买账”。
即使拟定了合理的抵押价格，对于业主而言，寿命预期又存在不确定性。“很多的不可抗因素导致享受养老服务的老人享受年限迥异，并且，选择‘以房养老’的老人，很可能是没有继承人的，那么，如何使老人获得与房产价值相匹配的养老服务或养老金额呢？这也很难界定。”北京青年政治学院老年服务与管理专业人士指出。
鉴于此，业内人士指出，需要更多的相关机构，诸如保险公司、中间机构等参与进来，并伴有相应的配套政策。“这样中间机构可以评价房屋抵押而先获得大量资金，资金盘活创造出利润，‘以房养老’的推进才能产生动力。”
不过，同时值得强调的是，这又将带来中间机构资本运营不良的风险，直接伤害到选择“以房养老”市民的切身利益。“况且这一风险绝对不容忽视。”业内人士强调。
“与其‘倒按揭’倒不如有专门机构帮着统一管理，做‘以租养老’，凭借租金支付老人在老年公寓的养老费用，这样房产所有权仍在老人手里，对于养老服务质量的保证也有更多的主动权。”有市民提出。文/张蛟