自今年2月份以来，北京市房屋租赁市场租金价格持续上升。记者近日走访了多家地产中介机构发现，北京房屋租赁热点地区自今年春节以来租金价格上涨幅度超过5%。

　　■北京房租涨幅远超CPI

　　“部分中介的不规范租赁行为、哄抬租金，造成北京租赁市场混乱。”近日，北京中原市场研究部发布了中原（北京）租赁领先指数，该机构发布的数据显示，北京8月房屋租赁均价55.28元/平方米/月，同比上涨4.2%。

　　北京统计局此前数据显示，7月份，北京市居民消费价格同比上涨2.6%，而其中居住类价格同比上涨3.9%，住房租金则上涨4.9%。引人关注的还有，这份报告不仅发布了北京租赁市场的相关数据，值得注意的是，该报告还对“同行”提出批评：“全市居住类价格水平涨幅远高于全市居民消费价格水平，租房价格水平涨幅居高不下。部分中介的不规范租赁行为、哄抬租金，造成北京租赁市场混乱。”

　　昨天记者采访的业内人士指出，中原地产报告中，所指的“不规范租赁行为、哄抬租金”，主要应该是指地产中介直接与业主签署委托出租协议，地产中介从第三方中介变身为“二房东”，再寻找租客。

　　记者了解到，目前本市主要地产中介公司，只有中原地产只做纯粹第三方租赁中介。这似乎也让中原有了充足理由，指责他人“哄抬租金”。记者通过询问一些公司店面经理，得到一些粗略的相关数据，目前链家地产一些店面代理房源业务的占比，约为全部租赁业务收入的5%；“我爱我家”这项业务的占比约10%。

　　■“真房东不好找”

　　中介代理房源，给租客造成的一个直接观感就是，这年头真房东不好找。记者昨天看到一些网友与中介抢房的经历。“以前都是上58同城、赶集网这类网站找房，这其中也有中介冒充的，但10个里面还能碰上三四个真房东，今年几乎是全军覆没。”这位租客表示，在打了不下100个电话后，终于碰上一个真房东，好不容易约好看房，结果到了现场，发现同时看房的还有好几拨中介。“本来还打算讲讲价，结果没等自己开口，其中一家中介直接报到3200元，还管配家电家具。房东直接就被拉到门店签合同了。”

　　地产中介当上“二房东”，是否导致租金上涨？昨天，接受记者采访的链家地产中关村一店面经理表示，中介代理房源并不会导致租金上涨，恰恰相反，这种商业模式是高租金导致的结果。

　　据介绍，链家从去年开始推出名为“自如友家”的业务，属于租赁代理范畴，房屋从房东手上代理过来后经过专业设计，实施统一装修、配置家居家电等。这项业务中的房子，是按间出租，而不是按套。此前链家一位高管表示，这项业务适合月收入约5000元还买不起房的人群。昨天，链家的一位店面经理告诉记者，在该项租赁代理业务中，一般一套两居室的房子会租给四个人居住，出租房屋人均居住面积不会低于北京市规定的10平方米的标准，每一间出租房屋都会有单独的窗户。

　　“我爱我家”的一位店面经理对记者表示，有些房东没有精力，也不愿意为出租房子“操心”，一些房东愿意把房屋交给中介，通过中介代租代付，这样不用自己向租客催讨租金，不用担心租客中途走人或损坏物品。

　　■房租涨幅现季节性变动

　　统计数据显示，8月份北京市中高档住宅单位平均租金为55.28元/平方米/月。其中，一、二、三居室的租金价格分别为2573元/月、3820元/月和5458元/月，价格环比分别出现-0.77%、-0.24%、0.94%的波动。根据北京中原市场研究部数据统计，8月份租赁成交量较上月上涨5.3%，成交多集中于上、中旬。

　　据介绍，在经历了从7月份开始的学区房租赁、毕业生租房和到期换租的集中成交后，8月下旬租赁需求开始趋缓。

　　有业内人士表示，北京房屋租金近年来表现出稳步上升趋势，但其间也存在季节性回调和上涨。“我爱我家”望京区域南湖中园店经理赵亮告诉记者，目前区域内房屋租金同比年初，应该上涨了有5%以上。

　　赵亮向记者介绍，北京房屋租赁市场的季节性特征，“7月份，租金通常会上涨，在这个毕业季，很多毕业生在北京租房子找工作；8月底9月初，学区房租金会出现上涨，中小学开学家长陪读，部分大学生也会出来租房；10月份至春节前，是北京房屋租赁市场的淡季，这段时间租金多少都有回落，通常回落幅度约3%左右。”赵亮所在的望京南湖中园区域，位于东北四环附近，区域内有部分学区房。赵亮所在的门店8月份营业额约40万元，其中房屋租赁收入占比约40%。据介绍，目前该区域租赁价格，一居室3500-4000元/月，二居室4000-6000元/月，三居室价格在6500元以上。

　　■业务员年收入高的超20万

　　“目前北京市各个地产中介店面的规模差不多，”昨天，中原地产双井区域的一位经理告诉记者，几家主要地产中介商旗下的门店规模基本相仿，人数约20个，每个门店分为二到三个业务小组。这些门店的月营业额少的20多万元，多的超过50万元。每家门店都有自己经营的特定区域，中原地产的这家门店负责的片区是十里河以北、通惠河以南，东四环至东三环之间。该区域1-2居平均租金6500元,二居租金约7500元，三居租金在9000元以上。区域内的成交热点楼盘有，富力城、苹果社区、首城国际、百环家园、后现代城、赛洛城、珠江帝景等。

　　地产中介业务员的年收入多的可以超过20万元，少的不过三五万元。业务员的工资包括底薪和提成。地产中介公司目前普遍实行“跳点提成”——随着成交数量增加，提成比例也越来越高。目前业务员底薪通常在2500-4500元。

　　“‘老客户’非常重要，不少业主不差钱，看重的是专业的服务，在地产中介良莠不齐、口碑不佳的情况下，信任显得异常重要。”一位我爱我家的资深业务人员表示，地产中介业务中通常有80%的业绩来自老客户，“这个行当中，口碑非常重要，老客户介绍来的朋友，成交率非常高。”

　　记者采访的地产中介门店中，在业务员数量基本相同的情况下，一家双井地区的门店月营业额仅20多万元，而位于海淀中关村附近学区房集中地区的一家中介门店，8月份营业额高达50多万元。在双井上班的一位中介，提到万柳区域的学区房时，语气中不无羡慕。但是当记者问，是否想跳槽到热点区域时，他的回答却非常坚决，“不去”。他这样解释，“做地产中介要依靠老客户的积累和‘沉淀’，尤其在调控这样的艰难时刻。另外，当中介不要随便‘挪窝’，一个区域那么多的房源，从头学起很困难。”

　　行业声音

　　公租房平抑租金效果将渐现

　　谈到北京租金上涨情况，北京市房地产中介行业协会会长李文杰认为，从上半年住房租赁市场的月度变化看，租金上涨主要来自三方面原因：

　　一是宏观层面的需求旺盛和物价上涨等因素。我市每年常住外来人口增长规模较大，2011年为37.5万人，这些人大部分要通过租赁住房解决居住问题，租赁市场需求持续旺盛；截至7月，我市CPI已连续31个月处于上涨区间,业主对租金上涨心理预期较强。

　　二是季节性因素。每年春节后外来务工人员回流的2、3月份，以及高校学生毕业的6、7月份，都会由于需求的相对集中释放出现租金的不同程度上涨。

　　三是租赁市场自身的因素。去年以来我市实施严格的住房限购政策，部分需求分流至租赁市场；随着新建住房的竣工交用，新房租赁交易比重不断提高，由于其品质相对更好，租金因此相对较高，也推动了租金的结构性上涨。此外，也有少数经纪机构存在片面追求业绩，联合业主哄抬租金或违规从事租赁代理赚取高额差价的因素。

　　对今后的租金走势，中介行业协会认为，公共租赁住房惠民生、抑房租作用初步显现。去年以来全市开工建设、收购公租房7.2万套，累计配租1.5万户，对缓解需求压力、平抑租金发挥了重要作用。公租房周边项目租金涨幅明显低于周边区域。

　　权威发布

　　北京市将试点“官办”中介

　　对不断上涨的租金，北京市相关管理部门已经准备出手。北京有关部门日前下发《进一步规范房屋租赁市场 稳定房屋租金工作的意见》，其中规定，将鼓励市有关部门、各区县成立国有房屋租赁经营机构，集中开展房屋租赁经营。据介绍，近年来北京的房屋租金持续上涨，正是政策出台的背景。北京市希望国有中介出手，规范房屋租赁市场，稳定房屋租金。

　　《意见》中首次提出，鼓励市有关部门、各区县政府成立国有房屋租赁经营机构，接受房屋所有权人或法律、法规规定的其他权利人的委托，集中开展房屋租赁经营，并对受托租赁经营房屋进行日常维护等服务。市住建委相关负责人此前表示，“官办中介”提供的服务会更可靠，无论是出租者还是承租者，都可以放心。据了解，市住建委将会同市法制、工商、公安等部门，加快研究制定北京市房屋租赁经营的具体管理办法。

　　该《意见》要求，鼓励和盘活闲置房源进入房屋租赁市场。各区县政府应组织乡镇政府、街道办，以及居委会、村委会等基层组织，积极引导辖区各类闲置房屋用于出租。《意见》要求，推动建立稳定的房屋租赁关系。出租人和承租人应依法签订房屋租赁合同。房屋租赁期限内，未经承租人同意，出租人不得擅自缩短租赁期限、增加租金。房屋租赁期限届满后，出租人继续出租的，原承租人在同等条件下有优先承租权。

　　■摄影/本报记者　王晓溪

　　最新消息

　　8月租金涨势收缩

　　北京中原市场研究部的研究报告显示，从全市各区域整体的租金指数变化情况来看，8月北京中原市场研究部监测的10个城区，环比租金出现下降的石景山和丰台区，跌幅分别为0.40%和0.12%；其他城区均有一定幅度上涨，表现突出的有海淀区和崇文区，分别达到了1%和0.79%。

　　该报告指出，进入9月，随着租赁需求两个月的释放，成交量继续趋向平稳。租金方面，受CPI同比年内持续走低和新增租赁需求的下行压力，租金涨势继续收缩。另外，年内公租房配租增加和住宅买卖市场向好的影响，租赁市场压力进一步下降。

　　报告表示，租赁核心区域换租、学区房租赁火热。8月北京租金价格上涨显著的海淀区和崇文区中，海淀区租金价格为57.5元/平方米/月，环比上涨1%；崇文区租金价格为59元/平方米/月，环比上涨0.79%。根据这两个区域中原地产崇文门、中关村、上地等多家分行经理介绍，目前也是集中到期换租的时候，许多租客考虑工作、生活便捷，会考虑一些商务休闲区域的周边租房。另外，海淀区由于学校集中，商务发展完善，所以学生租客也是租赁市场的重要群体。根据中原地产太月园分行经理介绍，毕业生为找工作、学习，短租房量大；再则临近学校开学，学区房和高校周边陪读家长租房本月集中。

　　另外，8月出现三居室租赁需求旺盛。8月份北京租金价格出现下降的有石景山区和丰台区，其中，石景山区租金价格为39.6元/平方米/月，环比下降0.4%；丰台区租金价格为40.6元/平方米/月，环比下降0.12%。根据这两个城区中原地产分行经理反映，租赁人群均出现了由传统热点、高租金区域向低租金区域转移的特点，这主要得益于轨道交通等公共交通的结构优化。

　　租房故事

　　中介眼中的三类租客

　　记者走访了多家地产中介公司后发现，在房屋租赁业务中，地产中介按照客户租房的急迫程度，将其分为ABC三类。

　　A类客户，通常具有这样的特点，只要有房源可以随时看房、随时签约。有业内人士告诉记者，“这类客户一般是，以前租的房子马上就要到期；或者是刚到北京的外来务工人员，很多人是背着行李来看房。A类客户只要找到满足需求的房源，就可以签约，经常是看一套房就搞定。”显然A类客户是地产中介的最爱。

　　B类客户，会让中介比较头疼。这类客户通常是现在房子距离到期还有十天半个月，他们看房时并不急于签约，有的客户签约前看房能达到10套以上。据介绍，有些“B类客户”对价格比较敏感，原来的租约到期，对比目前已经上涨不少的租金价格，这也加大了他们签约的难度。

　　C类客户，最大的特点就是“不确定性”。一位资深地产经纪告诉记者，这类客户对价格更敏感，对房源区域则显得并不很在意，如果市区价格很高，他们或许去通州等郊区租房。

　　客户分类不同，地产中介的应对策略也不同。“对于A类客户，我们的要求是，每天电话回访，推荐房源；对于B类客户，由于这类客户比较挑剔，我们通常推荐比较优质的房源，2-3天回访一次；C类客户，一个月回访一次就可以了。”