时值寒冬，曾以“炒房团”大本营扬名天下的温州楼市却被冠上夺人眼球的“暴跌”、“腰斩”、“崩盘”等字眼。被视为全国楼市风向标的温州真的出现楼市“崩盘”的现象了吗？

　　近日，记者走访了温州市房地产开发商、房产研究者、中介和炒房客之后发现，温州房价和最高峰时相比确实跌幅达三成，也确出现过个别楼盘接近被“腰斩”的现象，但整体上并未出现如外界所议论的“崩盘”，且目前一些区域的二手房价格也比最低谷时有所上升。一些业内人士判断，温州楼市企稳或已渐行渐近。

　　调查对象之：在售楼盘

　　“腰斩”说言过其实

　　新盘房价跌幅在三四成

　　“万科龙湾花园只卖13800元，半年前还是2.5万到3万，价格跌得真是赤裸裸啊！”

　　“以前卖8万元一平方米的豪宅项目香缇半岛，现在3.5万元了啊！”

　　“温州市区房价跌破万元，京都府首次开盘9999元/平方米起价！”

　　近几个月，在媒体报道和民间传言的相互作用下，温州楼市价格被“腰斩”的消息不断传出，温州楼市即将崩盘的预言也陆续出现。这其中，“香缇半岛”是被经常提到的一个楼盘，用以证明温州楼市价格的下跌已经超过一半。

　　当记者走进这个位于温州南郊瓯海大道与汤家桥路交叉口的高档住宅区看到，该楼盘目前已经交付，但已经实际入住的业主并不多，一些业主正在忙着装修。附近的一家中介告诉记者，该楼盘分南北两个区，北区开盘价25000元，后开盘的南区涨到了38000元。后来伴随着温州房价越炒越高，该楼盘公寓二手房挂牌价最高曾被炒到6.2万元，现在回落到3.5万元左右。不过却很少有成交。

　　对于香缇半岛价格遭“腰斩”的说法，该楼盘的开发商感到委屈：“实际上现在的房价跟我们2009年开盘时并没有跌下来多少，北区的房子还比开盘时高了，后来炒作上去的价格我们开发商控制不了。”他表示，外界所说的“8万一平方米现在只卖3.5万元”属于混淆了不同产品，确有15套联排别墅卖到了8万元，但和目前公寓3.5万元的市场价是两回事。

　　一名业内人士认为：“温州房价下跌的幅度并没有外界所说的那么夸张，经常被提到的万科龙湾花园说是1.38万元起，但这个价格的没几套，实际上成交均价还是在2万元以上。”

　　温州天浩置业总经理、温州大学房地产研究所研究员陈鸿提供的数据称，今年1-10月份，温州市销售的新楼盘开盘的均价是26986元，和2009年11月份这一均价的峰值34000多元相比，下降的幅度大约是22%。“我的数据是有据可查的！”陈鸿认为，外界对温州楼价“暴跌”、“腰斩”的说法言过其实，一些大幅降价的房子主要是借贷危机后一些急需资金的人抛售所致。

　　多位受访的购房人对温州楼市“暴跌”真相的理解是：和房价最高峰时相比，温州房价跌幅达三四成确有其事，个别楼盘接近“腰斩”也有过，但并不是一夜暴跌，而是在经济不景气、楼市调控和民间借贷危机等诸多因素综合作用下，逐月下跌所致。目前，降价趋势已经趋缓，城区的二手房价格已经比低谷时略有回升。

　　此前，国家统计局发布的数据显示，温州房价已经连续两月领跌全国房价，10月份新建商品住宅价格环比下降0.4%，同比下降12.5%。与此同时，国土资源部10月份公布的城市地价监测数据显示，温州也以18.03%的降幅居三季度住宅地价同比下降的城市之首。

　　调查对象之：二手房

　　二手房成交冷清但降幅有限

　　经纪人一年仅做成5单

　　伴随温州新盘的降价，温州二手房交易市场也出现冷清。而事实上，记者在采访中了解到，在温州市区，由于供开发商开发的土地资源十分有限，每年推出的新房总量不多，二手房市场的交易更能反映温州楼市的实际状况。

　　在温州学院中路的一家21世纪不动产加盟店里，房产中介孙维翔刚刚熬过了“金九银十”零成交的艰难时光。入行两年的孙维翔来自安徽黄山，入行时正好赶上温州楼市繁荣，刚开始干得颇为顺手，收入也还不错。不过，从去年下半年开始，他明显感觉到市场行情出现了变化，不但来门店咨询的人越来越少，在网站和报纸上登出去的广告也少有人问津。按照此间行业惯例，房产中介没有底薪，收入全部来自卖房的佣金提成，二手房成交量的萎缩让孙维翔一下子感觉到了经济压力。

　　“实际上，中心区二手房的价钱并没有怎么下来，以门店附近的90平方米以下小户型二手房为例，2010年最高时到过2.5万元左右，今年年初一度最低降到了1.8万元，现在又回升到了2.1万-2.2万元。”孙维翔说，由于限购令和民间借贷风波的影响，今年温州二手房的成交量萎缩，也影响到了一些同行的生计。

　　在过去的近一年中，他只成交了5套房子。就在刚刚过去的“金九银十”传统交易旺季中，温州二手房市场仍然清冷，整个9月份和10月份，他没有做成一笔交易，也就意味着没有收入。

　　“每个月在网站和报纸上的广告投入、自己的租房和吃饭等费用，一个月花销接近5000元。”对于孙维翔来说，整整七八十天零成交的时间是几年来最为难熬的一段时光。身边的一些同事在经济压力面前选择了离开。就在今年，店里共有20多人相继离开，而这家门店目前的员工也只不过十几人。

　　离开的不仅是一些员工，更多的房产中介门店在交易冷清的现状面前选择了关门。在温州新城的蒲源路，市场繁荣的时候，短短数百米的街道里曾经聚集了二十来家房产中介的门店，数百名从业人员往来其间。就连街上的一些快餐店也都生意火爆。而如今，中介扎堆的盛景已经不再，一些规模较小的中介难以忍受房市严冬而选择了关门大吉，就连21世纪不动产这样的大中介在这里的门店也选择了离开。

　　本地中介公司“日出”新城店店长高兴告诉记者，今年的交易量确实大不如前，往年是几个买房人追一个卖房人，而如今经常有房源挂出去后无人问津，不过房价的降幅并不大，现在和最高峰时相比也就跌去两三成。

　　在第三方房产机构温州房价网12月2日公布的最新统计数据中，本周温州二手房均价21034元，同比下降25.8%，环比上周上涨5.3%。

　　调查对象之：“炒房团”

　　买房已不再是温州人投资首选

　　炒房客过去一年基本已“洗手不干”

　　曾几何时，大名鼎鼎的“温州炒房团”席卷大江南北，成为了一些地方高房价的推手之一。而在“炒房团”的大本营温州，充裕的民间资本也将温州这一中等城市的房价推到和京沪深等一线城市并驾齐驱的地步。不过，在民间借贷风暴之后的温州，曾风光无限的“炒房团”早已时过境迁，以靠炒作房屋价格来赚取高额价差的温州人也进入了“蛰伏期”。

　　温州中小企业促进会的统计数据称，在2008-2010年期间，温州在房地产市场的资金规模约为1000亿元，而历史最高峰达到2000亿元，温州民间借贷约六成进入楼市。而如今，在民间借贷危机之后，这一数字已经大幅度缩水。

　　温州人林晓珍（化名）曾经在2006年前后开始涉足炒房，她在温州市区拥有一套近200平方米的房子，最初通过抵押房产从银行贷到了第一笔用于炒房的资金，并和亲戚、朋友一起外出四处买房，足迹曾走过武汉、杭州、海南等地。由于开始介入的时间较早，她在早期的炒房中也获利颇丰，名下的房子陆续也由一套变成了十多套，最高时个人资产也超过了两三千万元。

　　“从2010年底开始感觉到了形势不对了，当时也没觉得有什么特别紧张的，以为等调控风声过去了以后又会涨回去。”林女士说，虽然当时卖了两套房子还债，但是多数房子来不及卖出，后来各地房价的下跌也让手里的房子贬值了，不过因为买房时间早，自己并没有亏本。她告诉记者，她所有的房子里，温州的贬值最多，原来最高4万的房子现在只值3万多了。

　　林女士表示，由于手里没什么现钱，而且对将来房价的走势也没有底，所以这一年早就不买房了，身边的多数朋友过去一年也基本上洗手不干了，其中有在2009年高点时借钱买房的朋友被套住了损失惨重，一度躲在外地逃债。尽管如此，林女士仍然保持着对楼市走向的观望，将来一旦楼市的政策明朗了，或许还会择机再入市。

　　另有职业炒房客在接受媒体采访时表示，现在每天都能接到外地楼盘的电话，希望能组织温州人过去看楼盘，但现在甚至连观房团都组织不到，他们都在等着卖房子。

　　对此，陈鸿表示，在温州楼市，今年的“去投资化”趋势非常明显，以往通过炒房来赚钱的投机客几近绝迹，买房子已经不再是温州人投资的首选。

　　陈鸿说：“借贷风波刚过，一些靠民间借贷炒房的人也深受其害，现在没有人敢在楼市里继续大量囤房和炒房，温州金改方案出来以后，民间资本也找到了新的投资渠道，谁还愿意在楼市里冒这么大风险去博这个利益呢？”

　　调查对象之：开发商

　　最难阶段在今年第一季度

　　部分开发商未能平安度过“严冬”

　　“寒冬的时候确实很冷，但我们挺过来了。”温州本地最大开发商中梁地产的常务副总经理陈永锋认为，温州楼市的最低谷已经过去，目前和整个经济状况一样，处于逐渐企稳阶段。

　　陈永锋回忆，最早感受到此次楼市的寒意在去年10月中梁橡树湾项目开盘的时候。原来，该楼盘打算于七八月份开盘，很多买房人托关系找过来表达了购房意向。但是因为预售证没达到条件而延到10月才开盘，而此时来看房子的人就很少了。

　　“以前开盘的时候是交20万定金才能入场，还黑压压一片挤不进来，就像在演张艺谋大片一样，而去年10月开的这个盘却人气不高了，成交也只达到60%。”陈永锋说，从那之后到今年上半年，温州的房地产开发商进入了最困难的阶段，而那时整个温州到处充斥着各种传言，“老高事件”频发，这里跳楼，那里跑路的，房子也没什么人买了。

　　最难的阶段出现在今年第一季度，温州的一些开发商也出现了资金链断裂的情况，在施工的一些项目也停工了。陈永锋说，当时，中梁地产的一些项目也正在施工过程中，资金压力也很大，但是最终通过“不断把钱顶进去”，熬过了最难的一段时间，今年4月15日降价卖了一批房子，才稍微缓解了资金压力。

　　在他看来，当时温州开发商出现的问题大同小异：在2009年繁荣时期拿的土地价格比较高，预期也很高，结果银根一紧缩，土地款都付不了，资金链也断了；即使千方百计把房子建起来了，但是因为“预期卖4万的房子只能卖3万”，不愿意降价的开发商可能就会被套住；还有一些即使把价格降下来了“逃命”，但是因为产品不对路，还是无法把房子卖出去……

　　在楼市严冬之下，“以价换量”成为温州开发商普遍的选择。陈永锋说，他们今年开盘的“国宾一号”，最开始预期是要卖4万元一平方米，但是最后只能卖2.6万元一平方米，以此换取成交量回笼资金，度过最难的时期。

　　尽管如此，仍有一些开发商未能抵挡住楼市严冬的考验。据陈永锋介绍，在2008年4万亿的时候，一些做实业的民营企业看到房地产利润高、赚钱快，纷纷拿着银行的贷款或者从民间借高利贷进入房产开发领域，其中不乏十几家股东联合投资房产，结果在国家银根收紧和出现民间借贷危机之后，不少人被深陷其中，最终被市场淘汰。

　　市场冷清之下，开发商的拿地意愿也一度降至冰点，一度坚挺的土地价格也开始有所松动。陈永锋说：“原来京都府那块地，当时有29家开发商来竞争。今年出来的几块地，也就一到三家开发商竞争，价钱自然也就上不去。”他估计，土地价格的跌幅，和房价一样大概在三成左右。

　　■本版撰文并摄影/

　　本报特派温州记者　孙昌銮

　　后市预测

　　“该跑路的都已跑路”

　　楼市企稳渐行渐近？

　　在外界纷纷看跌的众声喧哗中，陈永锋对温州楼市的预期并不悲观。在他看来，在整个经济大环境已经有所企稳的情况下，温州当前的房价该跌的也都跌了，该跑路的人也都跑路了，开发商也都成熟了，该卖的房子也都以价换量卖了，已经没有多少下跌的空间了。而目前周边上海、杭州等城市的房价在企稳的基础上还有所上升，对外界敏感的温州人已经觉察到这一点，事实上温州的楼市也已经开始企稳，房价的下行之势也已止住。

　　陈鸿分析，温州市区今年新开的15个楼盘大多数已经基本卖得差不多了，主要策略是抓紧时间“以价换量”，因此在倒推着二手房价格有所下跌。但目前，新的商品房房源已经接近枯竭，因此反过来影响二手房价格的因素减弱，不会再出现过去几个月里因新房开盘价低而影响二手房价格的情况。

　　陈鸿对温州楼市的总体判断是，房价下探的空间会越来越小，价格将越来越趋向于理性，再大幅降价的空间也越来越小。不过他认为，即使将来放开限购，温州楼市暴涨的基础也不存在了，因为原来温州楼市暴涨的原动力来自于房地产的投资化，而现在是逆向而行的“去投资化”，撬动楼市繁荣的最中间的力量已经被抽离了。

　　对市场价格变化最敏感的房产中介似乎感觉到某种变化。孙维翔在度过了9月和10月零成交的煎熬后，终于在11月份成功成交了一套房子。在他看来，近期楼市交易量有所回升，而这让他坚定了自己在这个行业坚持下去、等待回暖的信心。