万达布局通州致周边房价上涨

　　交通或成短板需引起重视

　　专家建议综合分析后再投资———

　　近期，万达集团先后以14亿元和19.2亿元拿下通州区永顺镇北苑商务区西区和东区两块地，这表明万达集团即将在当地兴建北京市第三座万达广场。这使得通州这个北京市的商业欠发达区一时间成为了人们竞相关注的焦点。

　　作为商业地产的开拓者之一，万达集团所具有的品牌效应使得万达广场所到之处，必定引来众多的跟随者和投资者。在这些人眼里，投资万达就意味着保值增值。然而，一些失败的投资案例表明，事实并非如此。专家表示，投资商业地产首先应考虑的是所投资项目的产品类型、售价、所在地段等因素，而不是开发商。

　　万达布局通州 周边二手房应声涨价

　　11月26日，北京市土地整理储备中心公布万达集团以14亿元获得通州北苑商务区西区地块，其中出让年限包括商业40年，综合50年和居住70年。土地面积为74233平方米，其中建设用地47335平方米，建筑控制规模为155318平方米。就在万达集团拿下该地块后不久，11月29日万达集团再以19.2亿元拿下通州区永顺镇北苑商务区东区一商业金融、居住项目用地，该地块折合楼面价7786元/平方米。

　　万达集团接连两次出手在通州北苑商务区拿地，使人们更加坚信万达集团即将于通州建设北京市第三个万达广场的传闻。据知情人士透露，这两块地就是为万达准备的。在今年9月19日召开的一次会议上，北京市国有文化资产监督管理办公室主任周茂非透露，万达将在通州投资50亿元，建立万达的文化产业总部，其中包括两个剧场和其他设施，占地规模很大，选址已经确定。

　　目前，万达集团即将在通州北苑商务区兴建北京市第三座万达广场的消息，已经对周边的二手房市场产生了影响。据在CBD工作的张先生介绍，紧邻通州北苑商务区的天时名苑，5月份的均价还在15500元/平方米左右，谁知，刚过不久，该小区的均价就涨到了18141元/平方米左右，涨幅到达了约17%。“现在在该小区买一套100平方米左右的房子的价格，与一个月前的价格相差26万余元，真后悔没有早点出手。”张先生说。

　　其实，张先生的遭遇不是个案，据了解，目前，通州北苑商务区周边的二手房的房价均出现了不同幅度的上涨。对此，链家地产高级置业顾问李明玉表示，一般而言，如果一个小区周边出现了一个超市，那么这个超市就会推动该小区的房价上涨1000元/平方米左右。如果一个小区周边出现了一个大型的商业综合体，那么在商业综合体的带动下，该小区的房价会上涨2000~3000元/平方米，目前通州北苑商务区周边的二手房价格上涨属于正常现象。

　　交通或成短板 道路规划需引起重视

　　如李明玉所言，作为一个商业欠发达地区，通州缺乏一些大的商业品牌，万达广场的进入对于提高通州的商业价值具有重要作用。然而，业内人士提醒，万达广场在提升通州的区域价值的同时，也会带来一些诸如交通拥堵等难题，这需要得到万达集团及相关部门的重视。

　　“万达广场所在的通州北苑区域，本身就处于一个交通的咽喉位置——通州进出北京的主干道京通快速路的入口。目前，通州进出北京的公交线路和私家车几乎全部从该处通过，每天上下班高峰时，该区域必堵无疑。如果万达正式开业后，其所带来的巨大人流和车流必将加剧这种状况，交通可能会成为制约万达广场发展的一个瓶颈。”一不愿透露姓名的中介机构的投资顾问表示。

　　据居住在通州的小刘介绍，作为通州区的交通枢纽，通州北苑目前有郊89、通10、通12、通13、312、 316、322、 342、 372、728、 811、924、938支、938专等数十条公交线路。另外还有从通州去往首都机场的机场巴士，紧邻八通线北苑站，公交线路繁多，人流量和车流量都非常大，如果万达广场通州店开业之后，这里的交通压力将会更大。

　　“就通州北苑这个地段而言，交通拥堵是必然的，即使将来入住的项目不是万达广场，而是其他的商业项目，依然会产生交通拥堵的问题。因此，万达集团在规划时，确实应该注意一下该项目和通州北苑的公共交通系统和周边道路的关系，从项目内部道路及进出口的设计上，去缓解或者解决交通拥堵的问题。毕竟，通州万达广场十几万平方米的体量，所产生的车流量、人流量、物流量非常巨大，如果处理不好，就会给通州北苑区域产生一个新的堵点。”中原地产投资顾问部总经理张坤昱表示。

　　投资商业需综合分析各因素 切勿盲目投资

　　除客观看待万达广场对区域所产生的影响外，在张坤昱等业内人士看来，投资者在投资万达广场时，不应该过分看重万达集团的品牌价值，而应该多关注地段、产品类型、售价等综合信息，切勿盲目投资。

　　据廊坊万达广场的业主刘先生透露，当初万达集团在廊坊兴建万达广场时，他就对廊坊万达的发展前景非常看好。因为作为商业地产的龙头，万达广场的品牌价值非常高，对消费者非常具有吸引力。而且，作为一个地级市，廊坊缺乏万达广场这样知名的商业项目，在知名品牌的商业领域依然处于空白，市场潜力非常大。于是，刘先生和自己的几个朋友抱着极大的热忱投资了万达的商铺。然而，令他感到失望的是，最终自己的商铺既租不出去，也转卖不掉，只能空置在那里。

　　针对刘先生的遭遇，上述不愿透露姓名的中介结构的投资顾问表示，万达广场在商业经营上，除自持商业部分可以进行有效的统一规划和管理外，对卖给业主的小商铺并不能进行有效的统一管理，这致使这些小商铺缺乏统一的商业形象，商业的结构、定位比较混乱，这些都会对项目的形象造成一些负面的影响。另外，在万达广场自持商业的带动下，万达广场的商铺比周边商铺的售价更高，租金更贵，推高了商户进驻的成本，进而影响到业主的收益。

　　“相对来讲，购买万达集团的项目可能会比其他商业项目更能保值增值，但也不能一概而论，更重要的是要看一个商业项目所处的城市、地段、产品类型、售价等因素。通常而言，地段对于商业项目尤其重要。一个项目可以辐射多少人，这些人的消费能力能否支撑起一个商业项目，这些都是投资者应该关注的要点，而不是盲目地跟着万达广场来投资。投资者在投资万达广场时，应该考虑一下，如果把万达广场换成其他的商业项目，这个项目还值得不值得投资，如果依然觉得值得投资，再去投资。”张坤昱说。文/李路斌