毛坯房平均每户问题有40余项 精装房有80余项 购房者应在各环节仔细把关———

　　房屋质量，可以说是除房价之外，置业者最为关心的话题之一。房屋质量的好坏直接影响着购房人未来的生活品质及居住安全。那么房屋质量的现状如何？比较突出的房屋质量问题有哪些？面对这些问题，购房者又应该如何应对？本期《广厦时代》让验房师教您如何选购“放心房”。

　　房屋质量现状不容乐观

　　目前北京市房屋质量的现状如何？从优嘉优筑验房公司统计数据来看，其2012年全年查验的小区（其中毛坯和精装所占比例大致持平）有近70余个，无论是毛坯还是精装，房屋质量的总体情况都不容乐观。毛坯房平均每户的问题数有40余项，精装房平均每户的问题有80余项。另外，从观感质量和使用功能角度来说，毛坯房的观感质量问题占总问题量的近两成，影响业主后期使用、给业主后期装修带来麻烦或有一定经济损失的使用功能问题约占总问题的八成，而精装房在这两方面的问题则分别约占四成及六成。

　　“尽管毛坯房对观感质量要求不高，但是在施工工艺方面瑕疵仍较多，除土建问题比较突出外，门、窗、土建、给排水、电气、暖通、燃气等方面的工程问题也时有发生。”优嘉优筑常务副总裁庞永军说道，“虽然精装的成品房对观感和使用要求都相对较高，但总体的质量仍不能完全达到规范的要求。门、窗、板块铺贴、涂饰、给排水、电气、暖通、裱糊、器具安装、安全防护各项工程问题也是问题相对集中的方面。从采集的大量信息及数据来看，目前房屋质量的整体情况还有待提升。”

　　细心查验避免日后麻烦

　　在房屋质量方面，哪些问题比较突出？对此，庞勇军做了一个总结，他认为，目前房屋质量比较突出的问题包括二次砌筑结构裂缝、地面粉化、起砂、顶面渗水、墙面平整度偏差、回填土下沉、地漏堵塞、插座接线错误、燃气与电间距近、墙砖空鼓、松动、木地板空鼓、冒灰等。

　　“这些问题最好细心查验并整改，以免给日后的生活带来麻烦。像二次砌筑结构裂缝，这是指二次砌筑结构与原结构交接处开裂，此类问题主要是因为二次砌筑完工后抹灰时没有采取加强措施、缩减工序所致。如裂缝得不到根本解决，等墙面装修完成后仍会开裂。再如顶面渗水问题，这会造成后期装饰装修发霉等现象，影响居住质量及心情。对此，购房者要做的首先是查找渗水原因，室内的顶面最有可能的就是埋地管道漏水，如此则需及时修复管道，重新打压试验确保完好。若上一层是露台或阳台，则可能是露台积水所致，此时需确保露台的排水通畅，必要时需重新找坡或做防水。”庞永军说道。

　　购房各环节都需谨慎把关

　　作为普通的购房者，如何才能购买一套“放心房”？庞永军建议购房者需在各个环节都谨慎把关。

　　首先是楼盘开发商及承建商。“商品房销售包括商品房现售和商品房预售，购房者需注意楼盘的预售许可证是否已经办理，确保其合法性和各类手续的齐全。”庞永军说道，“另外，好的开发商和承建商所建的房屋质量更有保证，而这也恰恰是购房者最容易忽视的方面。”

　　其次是购房者可多了解些房屋结构方面的知识。“北京目前大多数商品房都为框架剪力墙结构，这种结构的房屋抵抗横向水平力的能力要优于纯框架结构的房屋，抗震能力较好，但空间的利用却不及框架结构，没有框架结构的房屋拆改范围大。”庞永军说道。

　　收房环节尤为重要

　　可以说，除了上述所要注意的事项外，收房也是至关重要的一个环节。购房者除了要确认开发商相关的备案文件外，也要注意留心房屋买卖合同与物业管理合同的履行与签订。业主一定要遵循先验房再收房的原则，否则一旦收了房就是对房屋现状的默认，遇到某些问题再处理起来会比较麻烦。

　　“业主首先要查看房屋的户型、朝向、结构等大面与合同约定是否一致，如有问题可以要求退房或相应赔偿，然后便可进入各类质量问题的查验环节。”庞永军说道。

　　庞永军认为毛坯房的主要关注事项包括有无结构性裂缝、整个墙面的抹灰施工是否达标、渗水问题、水电的铺设安装是否合理及门窗型材的查验等。而精装房则要留心查看板块的铺贴、给排水系统是否通畅，室内是否有墙、顶、地面的洇水情况，卫生洁具，器具、设备安装是否到位，设备使用是否正常、有无缺件情况，室内装饰面是否美观、规范，有无破损、污染等情况。

　　“以上这些问题不存在说明该房屋的基本情况较好，其他细节部位再另行查看，查出的质量问题应要求开发商整改，整改完成后业主再重新验房，没有问题后再收房。”庞永军说道。摄影/刘青

　　房屋质量

　　简易的判断方法

　　二次砌筑结构开裂

　　在裂缝两边用手轻轻敲击，一边为空、一边为实，则空的部位为二次砌筑结构，该裂缝属于二次砌筑结构的开裂

　　结构性裂缝（别墅类易出现）

　　查看是否内外均裂，向裂缝内注水，若有气泡冒出或另一面有阴水，则很可能是通缝

　　墙、顶面渗水

　　墙面、顶面的腻子泡过水，会出现发黄、泛碱的现象，可用肉眼看出，若用腻子遮盖，修补的痕迹也可看出

　　墙面粉化

　　破损处用手指轻抠，若有砂灰掉落，呈粉状，则表示墙面抹灰粉化、强度不够

　　墙砖空鼓

　　用手或其他小锤类工具敲击同一面墙的各块砖，声音基本一致为正常，若有明显不同则某一块空鼓

　　地漏排水

　　有地漏的部位（淋浴间等）地面放一定量的水，一段时间后查看是否有积水现象

　　下水管排水

　　洗菜盆、洗手盆放入一定量的水，用水堵密封，一段时间后查看水盆是否存水，放水，用手摸下水管，是否有水渍

　　通风

　　打开烟机或换气扇，用餐巾纸放在下方，能被吸附说明排风通畅

　　窗密封性

　　用肉眼观察内外框周边是否有密封胶密封，用手或纸巾感知窗扇关闭后是否漏风。文/刘佳