房产证迟迟未至 影响房屋买卖
家住通州的林先生近来一直为房产证的事情烦忧。原因是他于2010年年末在通州购置的一套120多平方米的房产至今仍无法办理房产证。据林先生介绍，虽然他在主城区有一套房产，但是那套房屋面积较小，于是林先生一家便考虑在位置稍微偏远的地方购买一套面积稍大的房产，用以改善性居住。
“当时签订合同时，开发商承诺两年之内办理房产证，可谁想现在眼瞅着都快三年了，房产证却迟迟无法办理。在此期间，我和邻居也与开发商协调多次，但最终都没有什么结果，还是得‘等’。后来我听朋友说，5-10年仍没有拿到房产证的大有人在，这让我更加恐慌。因为现住通州，离我上班的地方较远，当初决定买这个区域的房产，也是看好通州的发展前景，有一部分投资性质在内。现在将近三年过去了，房价较之前我刚购买时已经有所上涨，如果将来一旦决定将这套房产卖掉的话，没有房产证也不好办。”林先生说道。
据了解，按相关法律规定，若房屋没有取得产权证，则禁止上市交易，林先生无权对该房屋进行相应处理，因此林先生的担忧也不无道理。“由此而引发的是房屋的‘变相’买卖，即原业主向开发商购买房产，在没有取得房产证期间买方想要将房产转手，则按二手房的买卖规则向第三方转手出售该房屋，等原业主取得房屋所有权之后，再由其与第三方办理房屋权属转移登记手续。”北京市隆安律师事务所李振军律师说道。但是，没有房产证也会对落户、孩子上学、拆迁补偿款获取等方面造成影响。
90日的办理期为何能一拖再拖
据悉，有不少购房者都遇到过房产证拖延办理的情况，那么哪些原因将导致开发商不能按时给购房者办理房屋权属转移登记？对此，北京中原房地产经纪有限公司市场研究部总监张大伟表示，目前大部分办不了房产证的情况和开发商有关系，最常见的是开发商把房子抵押给银行。
此外，李振军律师认为，主要还有如下几种：一是开发商存在违约或者具有侵权行为，比如没有按期竣工交房、故意拖延办理、挪用契税、擅自变更设计规划未经审批等；二是因开发商开发、销售手续不合法或者不健全，导致买卖不能办理房屋权属转移登记；三是因相关部门职能偏差，致使开发商延迟办理房屋权属转移登记。
“现在很多小区都是期房、滚动式开发，开发商想要办理房产证，楼盘需达到整体验收合格的标准才可以。但是在房屋验收环节，开发商通常会遇到一些问题。”阳光100置业集团常务副总裁范小冲说道。另据了解，由于建设项目一般采取滚动式开发，因此一些打算在后期开盘采取涨价策略的开发商，害怕一旦给前期入住业主办理完产权证、允许其上市交易、交易价格不高的话，会对其后期房源价格产生影响。“这种情况虽然有，但属于少数。”张大伟说道。“因为毕竟二手房价格也不会与新房价格相差太多，区域内也有同类房源在售卖，开发商一般不会选择因此故意拖延。”
那么，房产证到底应该在多长时间内办理完毕？《广厦时代》从2003年出台的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）中了解到，办证期限有两种情况，一种是针对现房而言，规定自合同订立之日起90日内办理房屋权属转移登记手续，如果超过90日，开发商要承担违约责任。另一种是针对期房而言，规定自房屋交付使用之日起90日内办理相关手续。
既然相关法律如此规定，那么像开发商与林先生这样约定两年之内办理房产证的情况是否合规？对此，李振军律师表示，虽然司法解释中有明确规定，但是合同是一个合议的结果，代表契约自由，买卖双方可以约定在2-3年之内办理房屋产权转移登记手续，这并不违反法律规定，同样具有法律效应。“所规定的内容只是给购房者一个最基本的合理期限，给业主一个主张自身权利的最基本的法律保障。”李振军说道。
如遇分歧可以通过诉讼来解决
如果在约定的时间里，开发商因故不能及时为购房者办理产权证，那么购房者可以通过哪些方式维护自己的权益？李振军表示，购房者应积极跟开发商沟通、协调，查明具体迟延的原因。如果确实属于开发商的原因导致购房者没有如期取得房屋所有权证书，购房者可以依据商品房买卖合同及相关法律、司法解释的规定向开发商主张违约责任，要求其协助办理房屋所有权证书并可以要求其承担因迟延办证所产生的违约责任。如果购房者与开发商协议不成，分歧较大，购房者可依法提起诉讼或者根据商品房买卖合同约定的仲裁条款提起仲裁裁决。
此外，《解释》中第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。
伟业我爱我家市场研究院经理程浩业提醒广大购房者，买房时一定不要轻信开发商及售楼人员的口头承诺，这种承诺不具备法律效应。“购房者在与开发商签订商品房买卖合同时，要特别注意房屋交付与办理权属转移登记条款，将房屋交付的条件、时间，办理房屋权属转移登记的时间、条件及其违约责任条款予以明确约定，以便更好地主张权利。对合同当中规定不明晰的部分，要及时与开发商协商，协商结果可写在补充条款里。”李振军说道。
另外，李振军律师认为，在实际办证过程中，选择个人办理房产证与律师参与办理房产证的购房者还是少数，由于开发商对办证过程中所需材料、资质条件审核等方面较为清楚，因此多数购房者还是会选择委托开发商协助办理房产证，对于购房者来说，这也是最便捷的一种方式。
文/刘佳