2017年虽然楼市成交低迷，但开发商对于土地的渴望却热情似火。数据显示，2017年北京楼市成交额相比2016年全年减少了近1000亿元。但开发商拿地则多花了2000亿元，2017年土地成交金额刷新历史最高纪录，达到2830亿左右。

    但这样的土地热并没有持续到2018年，虽然供地节奏依旧加快，但流拍和低溢价成交却成了常态。1月30日，位于丰台区卢沟桥乡小瓦窑村的住宅用地流拍，该地块由于体量较大，起拍价达到了63.27亿元。但却因为竞价期内无人提交竞买申请而流拍。这已经是1月份第三宗流拍的住宅用地了。另外两宗是位于丰台区花乡白盆窑村的共有产权住房用地，也是因为无人竞买流拍，这两宗地块的挂牌起始总价为92.36亿元。至此，短短5天内，北京市场有3块住宅用地，起拍价超过150亿元的土地流标，要知道整个2017年流拍的住宅用地也仅有2块，土地热似乎真的熄火了。

    供地节奏加快  土地溢价率仅有12%

    开年首月，住宅成交的低迷终于开始蔓延到住宅土地上。

    根据北京市国土资源局的公示数据显示，截至1月30日，今年北京共成交了16宗土地，成交金额超过403亿元。其中，包括12宗住宅用地，成交金额367.7亿元。这12宗住宅用地位于朝阳、丰台、海淀、昌平、密云等区域，均是共有产权用地或限房价地块。

    如果算上流拍的3宗住宅用地，今年1月份的住宅土地供应就将达到19宗，即便是底价成交，总成交额也可能达到560亿元。

    不难看出，虽然只是1月份，但住宅土地的供应节奏却再次提速。不论是规划建筑面积还是挂牌金额，都刷新了历史同期纪录。中原地产首席分析师张大伟预计，2018年供地节奏有增无减，将继续是北京土地供应的大年。

    但在供应增加的同时，土地溢价开始明显降低。

    来自中原地产的数据显示，1月成交的前9宗住宅用地的平均溢价率仅12.58%，相比去年进一步下降。2017年全年平均住宅溢价率是26%。住宅土地溢价空间再次腰斩。

    最近5天出让的6宗住宅用地中，流拍和低溢价成为了主旋律，共有三宗住宅地块流拍，起拍价合计超过150亿元，成交的三块住宅用地也全部是低溢价。

    1月25日成交的朝阳区豆各庄住宅地块，将全部用于建设共有产权住房，销售价格为36000元/平方米（含全装修费用）。最终中铁房地产集团北方有限公司以16.8亿元竞得，溢价率为12%，成交楼面地价为25406元/平方米。

    1月30日成交的两宗宅地均位于南城。其中，丰台区卢沟桥乡小瓦窑村地块将建设为普通商品住房，销售均价不超过54378元/平方米，最高销售单价不得超过57097元/平方米。最终世茂和北京国瑞联合体以31.25亿元竞得，溢价率为5% ，成交楼面地价为41032元/平方米。

    另一宗住宅用地位于大兴区，同样为普通商品住房，销售均价不超过55800元/平方米，最高销售单价不得超过58500元/平方米。最终招商局地产（北京）有限公司和北京永世同创信息咨询有限公司联合体以30.25亿元竞得，溢价率为14%，成交楼面地价为30640元/平方米。

    亚豪机构市场总监郭毅表示，成交结果表明，土地市场确实出现了降温，溢价率降低，流拍出现，对于市场前景的不乐观，让房企在拿地方面变得更加谨慎。

    利润飞走了  难以平衡的账本

    为何火热的土地市场突然出现了流标，而且还是3块宅地，超过150亿元总价。其实，说来也简单，最直接的原因就是风险太大，成本账怎么算都不赚钱。

    一位房企人士在接受北京青年报记者采访时透露，拍地前一定会核算成本的，未来销售能不能背回成本，创造盈利是主要考虑的指标。以往土地供应有限时，可能有的房企会豪赌预期，甘愿高价拿地，微利甚至让利销售。但最近两年由于土地供应充足，房企不会再冒着高风险拿地，更不会仅仅为了维持手下的团队，就亏本拿地开发。

    北京流标的三宗地块均属于很难看到利润的土地。

    像位于南四环外的丰台区花乡白盆窑村，地段十分优越。即便在目前的北京共有产权地块中，也属于位置较佳者。但两宗宅地仍没有吸引任何一家房企报价。

    数据显示，这两宗地块住宅部分的规划建筑面积分别达到131841平方米和158357平方米，是近年来北京少见的大体量项目。因此，竞拍起始价达到了92亿元。中原地产测算，刨去非可售部分的成本，两宗土地的楼面底价都将达到33000元/平方米。

    但在招标文件中，这两宗地块的居住部分被要求全部建设“共有产权住房”。按照规定，两块地的销售价格都被限制在43000元/平方米（含全装修费用）。除去固定的土地成本外，项目的建安、财务、人力等成本，以及利润部分，都被压缩在每平方米10000元以内。

    上述房企人士向北青报记者透露，目前北京市场中，最低的建安成本和装修成本也在3500-4500元/平方米左右，如果再加上财务成本、人力成本、营销成本和税费，这两块地的利润空间微乎其微，甚至很可能亏本。毕竟需要最少占用92亿元的成本，没有明显的利润空间本身就是一件亏本的买卖。

    1月30日流拍的丰台卢沟桥地块限制条件则更为复杂。思源地产北京区域公司总经理李昕炜向北青报记者表示，这块“限价”地块，是住宅混合公建用地，要求更为复杂，不但容积率达到3，还控高80米，搭配有2400平方米的基础教育用地和绿隔产业用地，进一步压缩了住宅项目的利润空间。

    招标文件显示，该地块商品住房销售均价不超过54378元/平方米（含全装修费用），且最高销售单价不得超过57097元/平方米（含全装修费用），土地上限后竞自持，达到自持商品住房比例后竞高标准方案。

    李昕炜表示，目前政策下，物业变现能力差，同时住宅的限售价把利润空间几乎压缩得没有任何利润，算账空间被锁住，腾挪的空间几乎没有，流拍也是情理当中。再看看之前冒险吃螃蟹拿了全自持的开发企业，由于政策不断出补丁，断绝了幻想空间，也对目前购地企业形成了很大的心理预期，因此，无论在盈利前景还是销售前景上，上述三宗地块都缺乏足够的竞争力。

    值得注意的是，在此前的北京土地交易中，类似的“亏本”项目并不乏人问津。出于进军北京市场、巩固市场占有率、占据品牌传播高点等考虑，一些房企会获取配建规模大、限制条件多、盈利空间小的地块。比如恒大就曾以购入高价自住房用地作为进入北京的跳板，但今年，这样做的企业越来越少了。

    主要是因为，以往开发商还能赌一把行情，期待预期转好，但现在由于地价市场化，限价政策化，导致利润空间非常有限，限定了均价和最高售价就意味着封死了天花板，未来销售就与市场行情无关了，自然就是稳亏不赚，没人愿意抢地。

    低溢价将成常态

    在郭毅看来，如果土地方面的政策没有出现调整，土地市场降温将是显而易见的。主要原因是去年到今年土地市场供地量过大，但同时需求端却被政策严控，并未松动，所以房企拿地更加谨慎，一些地块规划条件复杂，同时市场前景不容乐观，就会遭到房企的冷遇。

    郭毅认为，未来低溢价现象在调控没有宽松迹象的前提下还将保持下去，尤其是土地限制条件过高，总地价款过高，房价限定的要求与区域需求出现错位的地块，市场前景不乐观的地块，都可能出现低溢价和流拍这样的现象。

    李昕炜也表示，2018年将进入房地产“小年”，过去两年拿的地，消化速度会放缓，加上融资政策收紧，企业的资金压力将有所增大。因此，面临上述“复杂”的地块，企业肯定会更加谨慎。随着调控的延续和市场的降温，低价成交将是今年土地市场的常态，流拍、流标的现象也可能有所增多。

    不过，郭毅补充道，从市场现状来说，土地市场的降温还不至于传递到销售市场，但今年的楼市销售也不会过热。因为今年不太可能放开限购和认房认贷，这样就很难出现需求端的放松。今年成交会比去年高，是基于供应更加多元化，改变了去年纯粹面对中高端改善的产品结构。面向刚需的共有产权房，面向首改的限房价等，覆盖了更多的需求，供应客群也更大，所以成交拉升。但成交总量不会明显提升，新房的成交更多是由于二手房相对受冷，客群回流导致的，总成交量相比2017年不会明显提升。文/本报记者 李桁