冯海宁

    中共中央政治局12月8日召开会议，分析研究2018年经济工作。会议提出，加快住房制度改革和长效机制建设。有专家表示，长效机制是要促进房地产市场平稳健康运行，避免房地产市场的大起大落，主要靠立法、税收等来推动。（相关报道见A9版）

    这次会议提出的要点，很可能在即将召开的明年中央经济工作会议上做出详细部署。就房地产领域而言，中央此次提出“加快住房制度改革”，意味着在多年行政调控房地产市场之后，明年将会是关键制度“改革之年”，相关制度改革或对中国楼市会产生深远影响。

    首先，行政调控很可能会转向制度调控。过去十几年来，行政调控对于抑制房价、促进楼市稳定发展发挥了重要作用。行政调控虽然具有灵活性、针对性、有效性等优点，但却难以让市场形成稳定预期，所以，不能从根本上稳定楼市。而制度改革可以形成稳定预期。

    去年以来的新一轮楼市调控，已经收到初步效果，但要巩固成果以及进一步取得成效，也需要制度改革。特别是去年中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，行政调控正在实现这一目标，但从长远来说，最终要靠相关制度改革使房子告别投资、回归居住功能。

    所以，即使以后仍离不开行政调控，但未来趋势将会是制度调控。所谓制度调控，就是把楼市主要问题写进制度，关进制度笼子，一旦问题出现，依照制度规定进行处理。即便有行政调控，也会由法律法规来授权。如此一来，既可降低行政成本，也可提升调控效果。

    其次，住房制度改革“改”什么。住房制度改革显然是一个系统工程，就住房种类来说，涉及商品房、保障房、租赁住房等。就住房要素来说，涉及土地、金融、财税等方面。如果进行住房制度改革，恐怕要动“大手术”，要对亟须改革的制度全面梳理、统一部署。

    比如商品房方面，在销售价格方面可能要进一步规范，因为销售价格问题突出，不久前全国就开展过商品房销售价格联合检查；在预售方面也可能调整制度，因为深圳等地已经率先探索预售制度改革，试行现房销售。再如住房租赁，推进“租购同权”也需要制度护航。

    《房地产税法》被认为是我国楼市长效机制中的关键性制度。尽管该法律不断传出起草的消息，但究竟何时进入立法审议程序，何时出台实施，仍是未知数。此次中央明确提出加快住房制度改革，或许是推进《房地产税法》加快立法、尽快出台的一个信号，值得期待。

    其三，住房制度改革怎么“改”。尽管目前不清楚怎么“改”，但基本可以确定的是，必然会以问题为导向，针对过去多年暴露的问题对症下药；必然会以新定位、新理念为核心。譬如，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一新定位，应成为改革之“核”。“租购同权”这一新理念广受期待，也应成为改革重点。

    众所周知，1998年房改影响巨大，但之后多年很少公开再提住房制度改革。而这次提出加快住房制度改革，会是1998年房改之后最重大最全面的一次房改吗？无疑，这会是舆论最关注的问题之一。如果新一轮房改到来，中国楼市将发生彻底变化。即使不是最全面最彻底房改，“加快住房制度改革”也值得期待。