秦川
    又到了续租换租的季节。据《北京晚报》报道，相比于个人房东的直租房，租客们发现，机构化的长租公寓的租金提价幅度更高，一套一居室的涨价幅度最高竟能达到29%。专家指出，资本扎堆进驻的长租公寓市场需要抑制盲目涨价冲动，防范租金过高降低了租客租房的质量。
    连日来，多地房租飙升已激起舆论涟漪。无论直租房还是长租公寓，租金上涨都不是心血来潮，而是演绎出一种可以把握的逻辑。在“遏制房价上涨”的时代背景中，有些人看到了租房市场蕴藏的巨大商机，于是干脆在租房上做文章，客观上也推动了房租上涨。此外，城市限购越来越普遍化，导致一些人只能通过租房解决居住问题，也是一个不可忽略的因素。
    一些地方的房租非理性上涨，乃至处于失控状态，与中介是否有关？媒体报道的一个案例颇为典型：一名房东透露，自家房子要出租，120平方米的三居，心理预期7500元，来了两家中介，一家报价8500元给11个月，另一家加价到9000元，几轮过后租金涨到了每月10800元，给11个月……在这番“恶性”炒作下，最终的受害者显然是租客。中介无利不起早，哄抬房租不可能做赔本生意，而整个租房市场陷入发烧状态，“利益链”末端的租客只能吞咽高房租苦果。
    现在少数中介行为不端，行走在违法犯罪边缘，造成很恶劣的影响。据报道，武昌警方调查发现，一伙黑中介以“纠纷”滋事为职业，蓄意坑害租客、欺诈房东，非法营业额高达3000余万元，“纯利润”超过1000万元。法院一审判决该团伙为黑社会性质组织，这是全国首例判决黑中介团伙犯黑社会性质组织罪。
    黑中介只是导致租房市场不规范的重要元素，但不是唯一元素。2011年2月1日起施行的《商品房屋租赁管理办法》规定：“房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。”一些房东或中介大幅度提升房租，往往在租期即将到来之际，租客面临“要么忍、要么滚”的尴尬。租客往往无力博弈，不得不“挨宰”。
    不正常的房租变化，看似只是房租问题，背后却是租房问题，而解决租房问题不能仅仅盯着租金。大力培育和发展住房租赁市场，已是上下达成的价值共识。一项研究表明，流动人口是我国特别是特大城市中最大的住房困难群体。2016年，中国流动人口的整体规模大概是2.4亿，这些人主要集中在特大城市。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，势在必行。
    结合自身情况，参照发达国家经验，不难发现，唯有让民众愿意租房，并享受到租房尊严，租房市场才能兴旺。在德国，五成以上居民长年租房居住，究其原因，租客利益可得到充分保护——租金受到政府严格管制，房东不得随意撕毁合同。去年5月，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》问世，对“房主欺客”、“黑中介”、“二房东”等行为均提出规范和约束。保护租客的合法权益已是公众呼声，也彰显了立法精神。
    除了规范租房市场，加大租赁住房供应也不可或缺。我国租赁市场以个人分散租赁形式为主，统计显示，美国由机构持有或管理房源占比30%，日本高达83%，而我国不到5%。无论制度设计怎么变革，落点都应该是实现共赢，在精准监管中释放市场活力，在依法规范中保护民众权益。
    “发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”这是中央明确提出的要求。以此为契机，只要写好住房租赁这篇大文章，不仅可完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，更能让包括租客在内的民众更有安全感和归属感，并对提升城市发展潜力大有裨益。