如果一个月有25天是雾霾天，你不准备出去“躲躲”？随着雾霾天的不断“回笼”，不少人都发出了这样的疑问。正值近年来海外置业热度不减，春节将近，部分人又开始担心在这期间燃放烟花炮竹会加重空气污染，于是那些 “有钱有闲”的置业者开始考虑借休假之时去国外走走，体验不同过年方式的同时，也可以对国外房屋价格有个大体上的了解，为日后海外置业做准备。那么这些购房者不禁要问，海外置业选择哪些国家比较靠谱？海外置业又有哪些需要特别明晰的注意事项？对此，本期《广厦时代》专访北京四季房展组委会国际业务总监魏克非，为有意海外置业的购房者答疑解惑。

　　在魏克非看来，近些年来，海外置业一向比较火热，探究国内客户置业海外的目的，大致可分为以下几种：一是购房者想置业移民，完成身份转换。二是置业者出于投资或养老需求。三是家长为在国外上学的孩子购置房产。“基于海外置业不同的目的性，所推荐的国家也有所不同。”魏克非表示。

　　目的一：置业移民型

　　推荐国家：塞浦路斯

　　“如果是想通过购房实现移民、完成身份转换的，塞浦路斯是不错的选择。”魏克非说道。据了解，塞浦路斯位于地中海东北部，地处欧、亚、非三个大陆的交会处，为地中海第三大岛，全国海岸线长782公里，总面积为9251平方公里。该国气候属于亚热带地中海气候，夏季干热，平均气温28℃－35℃，冬季温湿，平均气温为4℃－10℃，被称为“爱神之岛”，是断臂女神维纳斯的故乡。

　　目前该国房地产成交量逐月递增，购房成本较低，颇受国内投资置业者的青睐。魏克非认为，相对于置业移民其他国家来讲，塞浦路斯置业优势如下：

　　首先该国移民政策较为宽松。据了解，去年8月，塞浦路斯移民条例更改，条例明确规定非欧洲国家公民在塞浦路斯投资30万欧元或以上房产，并作为其主要居所，就符合“优惠待遇”的资格，可立即申请永久居住权。

　　其次该国没有移民监，也就是说，国内客户完成移民之后，两年之内只需在塞浦路斯呆上一天即可，没有过多的居住要求，不会影响其在国内正常的生活与工作。

　　再次，塞浦路斯办理移民手续较快，大概两个月左右就能办理完毕。

　　第四，塞浦路斯为欧盟成员国之一，可充分享受欧洲生活及教育资源的同时，出入欧洲也较为便利。另据了解，预计2014年，塞浦路斯将正式加入申根国，届时投资人在获得申根绿卡的同时，无需签证便可在申根国之间自由流动。

　　此外，该国税率较低。其中个人所得税为欧元区第二低，最高税率为30%，而公司所得税率则为欧元区最低国家之一，仅为10%。

　　目的二：养老投资型

　　推荐国家：美国、马来西亚、西班牙

　　NO.1——美国

　　身为全球房地产投资热门国家排名第一的美国，一向备受世界各地投资置业者的关注及推崇，其房地产投资增值机会也最被看好。

　　美国国土面积较大，相对来讲，各个州之间房屋价格差异也比较大。比如像佛罗里达、拉斯维加斯等地，房地产价格相对前5年来讲，房价下降得比较厉害。以佛罗里达为例，当前约15万美元左右就可以买到一套两层楼、总面积为200多平方米的别墅。但是对于纽约、旧金山、洛杉矶、芝加哥等地来说，其房屋总价还是相对较高的，房屋总价普遍在50万-100万美元之间。

　　另外，魏克非还特别提醒购房人，美国没有任何法律条文认定海外置业者购买美国房产就可以成功移民美国。“你买500万美元的房子也无法移民，即使是自住也会受到签证影响。只能说，在美国拥有房产能帮助置业者取得移民签证，但这并不绝对。”魏克非表示。

　　NO.2——马来西亚

　　出于投资或养老的目的，魏克非在美国之后推荐的国家便是亚洲的马来西亚，马来西亚有其独特的政策优势。据了解，早在2004年，马来西亚政府便将“银发族项目”正式更名为 “马来西亚第二家园计划项目”，这是一个以政府为主导的投资定居项目，申请者需提供月收入2万元人民币及家庭资产100万元人民币的证明，即可申请办理，持有居留证的外国公民可无限次出入马来西亚并可在该国长期居留。

　　“该计划的目的就是吸引亚洲或欧洲已经退休且退休金较高的人群去该国置业安度晚年，同时将申请对象范围扩大到21岁以上的外籍人士。”魏克非表示，“如果出资者不想买房，可以把这笔钱存在当地大马银行或中行的吉隆坡分行，但是有一些硬性要求，例如50岁以下人群存入资金为30万元马币，相当于60万元人民币，存款第二年才可取用其中的30万元人民币，50岁以上人群存入金额可减半。”

　　据魏克非观察，因楼盘区域、地段及所属城市的不同，马来西亚各城市之间房价差异性较大。目前马来西亚马六甲附近的房屋价格较为便宜，大约150万元人民币左右就可以买一套总面约为80平方米的两居公寓。

　　除了政策优势之外，魏克非认为，置业马来西亚优势还在于以下几点：一是从国内乘坐飞机仅需6小时便可抵达马来西亚，这对于老人往返两国来讲较为方便。二是马来西亚当地华人较多，华人报纸、电视、医院、餐馆等一应俱全，老年人去该国养老较容易融入当地环境。三是马来西亚人少，空气污染也没有我国严重，是比较宜居的国家之一。四是马来西亚当地物价较低，可在一定程度上节约生活成本。此外，在马来西亚投资置业，当地政府会给置业者全家，甚至是保姆予以十年免签证，在此期间通行、居住都较为便利。

　　NO.3——西班牙

　　除美国和马来西亚外，魏克非还推荐欧洲的西班牙。“西班牙是欧洲在整个经济危机中受到重创的五个国家之一，因此该国目前的经济情况也比较糟糕，失业率约为25%左右。这些人失业之后没有闲钱买房，这就导致西班牙房屋空置率较高。”魏克非说道，“目前西班牙的房价相对较低，各城市房屋价格高低不等，房屋总价在20万-100万欧元之间。如果不是在马德里、巴塞罗那等中心城市，而是在某些海边小镇置业，无论是公寓还是别墅，20万欧元（据当前汇率约合169万人民币）可以买到比较漂亮的房子，100万欧元（约合848万人民币）可以买到非常棒的别墅。”

　　此外，西班牙是仅次于法国和意大利的世界第三大旅游国，其国家文化、自然风光、建筑设计等各个方面都备受世界各国人民喜爱。值得注意的是，西班牙是申根国家，之前有传言说该国目前正想推一个十几万欧元购房申请永久居住权的政策，但是从魏克非近期与西班牙商会接触情况来看，该政策目前还没有正式获准，因此需要强调，此时在西班牙购房跟身份转换没有关系，只能是出于投资置业的目的。魏克非表示，如果购房者想在欧洲完成身份转换的话，可以在葡萄牙置业。

　　据了解，于去年10月9日正式生效的葡萄牙移民政策规定，非欧盟国家公民在葡萄牙投资50万欧元就可在葡萄牙获得居住许可，投资者不再需要去葡萄牙领事馆申请居留签证。

　　目的三：为孩子上学置业型

　　推荐国家：依孩子申请留学国家而定

　　魏克非认为，为孩子上学而购买海外房产的这类人群置业目的明确。“如果孩子是在西班牙马德里城中上学，那么家长就会选择在马德里买房，同理，如果孩子是在澳大利亚墨尔本、悉尼附近上学，那么家长就会在上述城市附近购置房产。孩子可一边上学，一边居住，不住的房间还可以出租，这叫‘以房养学’。”魏克非说道，“等孩子毕业后，房子可以继续使用，如果不想再继续持有，到时可将房子卖掉。”

　　据魏克非介绍，从市场情况看，目前美国纽约及英国等地名校附近房屋价格要高一些，与北京相似，国外学区房的价位也比普通房产略高些，中国人的传统是把孩子教育当家庭里的头等大事，所以为此买房的置业者比较不计成本。与我国不同的是，美国所收房产税不进国库，皆为社区使用，所以一些富人愿意交税，所征收的税款主要是用于小区的改善及教育。

　　另外像澳大利亚等国家还可以申请贷款，甚至申请70%-80%的额度都可以被批准，且利率较我国来讲要低一些。

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　　海外置业利处及风险兼具

　　先来说说海外置业的优势。从对魏克非访问中可以得知，置业海外可看得见的利处有如下几个方面：

　　第一，由于国外与我国土地政策体系不同，国外土地为私有制，购房者所买海外房产，土地为永久产权，所有者不用担心房屋产权哪一天会被收回。

　　第二，国外房屋销售面积皆以实际面积为准，没有所谓的公摊面积。

　　第三，国外房屋交付皆为精装修，没有毛坯房，有的项目还会附送一些家具，这样算下来，等于房屋价格又有一定程度的折扣。

　　第四，海外置业，大部分国家都免费赠送车位。“比如在马来西亚吉隆坡购买一处100平方米以上的房子，项目方会赠送地上、地下两个车位给置业者。”魏克非打比方道。

　　第五，在物业费方面，海外项目基本上是免费的，社区内的会所虽是单独收钱，但收取费用较为低廉。

　　正所谓有投资就必然会有风险，海外置业移民的风险也不得不说。“海外投资置业移民操作是否顺利，这个还与当时的国家政策及经济环境有关。比方说加拿大和澳大利亚，两国均已提高移民门槛，每年发放签证的名额大幅缩减，像近来加拿大的移民生意基本就没法做。再如美国，奥巴马前几天在拉斯维加斯发表讲话，试图推动移民改革，表示移民政策应向理工科人才和在美投资的创业者进行倾斜。当国家经济困难的时候，可能移民政策会较为宽松，但等到国家经济好转，房价回升时，则无需太多国外的投资者前来置业，那时可能移民政策又有收紧的可能。”魏克非还说道，“房价会‘随行就市’，海外置业也没有‘稳赚不赔’的理，这方面购房者要有心理准备。同时不要以为只要置业就可申请办理移民。”

　　对此，魏克非认为，置业海外者一定要明白去海外投资的是什么，不要试图拿国内大城市的发展状况与任何一个国家相比，要量力而行，然后根据自己家庭财力做出全面规划。不管是在国内还是国外商谈海外置业，都要选择正规、专业的公司来代理相关事宜，经纪人、律师等相关方要联合签约来保证消费者合法权益。另外，置业者购买海外房产如不常住，则要考虑租金回报率的问题，可以委托国外专业租赁公司帮购房者管理房产。本版文/刘佳