自下月起严禁“商改住” 47在售项目成为“香饽饽”———

　　近日，北京五部门联合发布了《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，规定自下月起严禁“商改住”，今后，商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间，若开发商自己打隔断分售，将不能办理房产证。

　　相关数据显示，至4月27日的4月份商业地产成交，新房中，商业和办公项目成交量为2354套，约为新建商品住宅的50%。业内人士表示，即将实施的商住禁令属较宏观的规定，具体的执行细则尚待出台。目前来看，其对在售的商住项目影响不大，反而可能加快已获取销售证的商住项目的销售速度。

　　●北京47个在售商住项目

　　整体均价27390元/平方米

　　目前市场上在售的主流住宅项目少说也有300个，相比来说，在售商住楼项目总量有限，市场份额也比较小。亚豪机构统计数据显示，目前北京市在售商住楼项目有47个。亚豪机构副总经理任启鑫分析，尽管市场对于商住产品的关注度比较高，但是它还并不是一个庞大而主流的供需产品。而且商住楼项目的体量本身就小，再加上部分商住楼项目是住宅项目的公建或者商业、写字楼配套，多是与住宅同步发售的。因此，即使商住楼淡出市场，对于整个北京市住宅市场的冲击也有限。

　　数据同时显示，47个在售商住楼项目整体均价为27390元/平方米，其中，市内六区的项目多达30个，占项目总量六成以上。任启鑫表示，与主流住宅的供需集中在远郊区域不同，商住楼项目更多的是集中在城市中心区，这也是商住项目整体价格偏高的主要原因。

　　●政策恐成在售商住项目促销令

　　对于商改住禁令的提出和实施，有业内人士表示，它将导致目前在售商住项目成为稀缺产品，新政在堵新商住楼规划审批的同时，也在一定程度上让买房人了解到，在限购政策背景下，现在如若不买商住产品，北京拥有两套房产、外地拥有一套住房或者一些暂不具备在京购房资格的置业者，今后将不能再新增房产。所以，可以预计，近期在售的商住类产品销售情况会很好。

　　此外，一位不愿透露姓名的开发商表示，对某一类住宅产品的禁止必将提升市场中该类产品的关注度和价值，禁令变成促销令。限购政策让商住项目火了一把，2月下旬时曾出现过商业项目网签套数日均120套的情形，而当时北京住宅网签日均仅215套。但事实上，北京此前并不是所有在售的商住项目都卖得好，而商改住禁令主要是针对规划审批阶段的项目，而已通过规划审批的项目应该不受约束，对于已取得销售证的项目也并没有什么影响，却能让这些项目博得更多买房人的关注，也能推动一些原本在面积、户型、设计上面有缺陷的商住项目加速销售。

　　●产权不明 税收政策 贷款屏障

　　商住楼后市面临重重考验

　　商住楼是兼具住宅功能和商业、办公属性的产品类型，小面积、低总价是其能够满足过渡性自住需求和投资需求的显著特征，而且这些项目一般交通便捷性和通达性也较好，不过，市场分析人士指出，商改住项目产权年限问题首当其冲。《物权法》规定，住宅产品的70年产权到期自动续期，而公建产权一般四五十年，如何续期尚无明确政策。“商改住”产品以公建立项，居住者还可能会受到在此办公企业的干扰。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在后续可能推出的房产税政策中，商住房的税收可能要先于普通住宅实行，税率也可能会高于普通住宅。此外，也有业内人士提醒，贷款购买商改住项目的购房人尤其需要注意，目前银行执行的“认房又认贷”政策，用于购买非住宅项目的商业贷款也将被累计计入房贷次数，从而影响借款人在下一次购房时的贷款。因此，虽然开发商仍有多种方法应对限制，但买房人对此类房产的投资应该更加理性。