限购令制约了城市化
楼市的宏观调控中，最具争议的就是限购政策。限购从户籍制度上限制了人们的选择权和迁徙权，当一个人打算到另外一个城市发展，限购令让他失去了这种权利。在城市化的过程中，有大量的人通过自由的迁徙转移到其他城市去，限购政策导致他们做生意、创业方面受到了制约。
于是表现出来的房地产价格就无法正确反映出市场的供求关系，既不能反映真实的需求链，也不能反映真实的供给链，这就必然让投资者对房地产行业望而却步。
目前在我国36个城市实行的限购，使得需求明显被抑制了，虽然住房私有率已经超过了80%，但问题在于，许多家庭一套住房里，两代、三代同居一室的情况仍比较严重，一套两居室，夫妻俩住一间，老人带孩子住一间，他们恰恰需要的是改善需求，而这种改善性需求，被限购严格地制约了。因为名义上超过18岁的孩子可以单独立户，但是不给他们贷款，老人也无法获得贷款，于是中等家庭就依靠获取劳动收入的这一代中间层去获取银行贷款。那么他们恰恰已经拥有了一套住房，只能用购买第二套住房的方法去购买，用于解决老人和子女的住房问题。
目前的调控政策似乎根本没有考虑这样一种现实，最终抑制了有效的改善性需求。限购政策完全可以通过只对特殊地区限购等差异化的方式，避免伤及改善群体。比如长沙限制90平方米以下的住房交易，以此来保护中低收入家庭或中等收入家庭对住房的需求。同时对大户型的奢侈品住房不进行限购，恰恰是放开那些特殊消费和有实力去购买更高价格的商品房的群体。
加大保障房的同时不应冷落商品房
“十二五”期间国家出台了双轨制的住房保障方式，第一个方面要靠商品房市场，另外一个方面要靠保障性住房保障最低收入家庭的住房问题。这个方向是正确的，早在1998年就提出过希望在市场化的同时建立住房保障制度，但是那时候似乎以拉动经济为主，而放弃了真实的保障，变成了商品房炒作。
所以到今天想通过一两年的时间，用大跃进的方式来生产保障房，弥补曾经的过失同样是错误的。从目前的情况看，希望用保障性住房替代商品市场是不对的，任何国家的保障制度都是为了促进市场经济的发展，而不是为了破坏或抑制市场经济的发展，保障的范围应该是那些在市场竞争中被淘汰的人群，是他们得到基本的住房，而不是取消市场中的竞争或限制市场中的竞争，用高福利的方式去提供住房，这是两个完全不同的概念。
今年保障性住房的目标是1000万套，按每套75平方米计算的话，大约要竣工7.5亿平方米，而每年全国商品住房的实际竣工量也只有6亿平方米，加上现在的只有8亿多。一下想在一年或者两年之内迅速把产量提高60%甚至90%都是不可能的。所以除了适度建设保障性住房以外，还要考虑可能形成的生产能力，以及需要的土地和资金，更重要的是要明确对什么人进行保障。
现在有大量的保障性住房被用于福利分配，比如清华大学，用低于市场价二分之一的价格购买，比如某些城市的机关单位自我建设对职工进行内部分配，这些都记在了保障性住房的账上，但是并没有起到应有的保障作用，而是制造了腐败、贪污、社会氛围更加不公平的状况。
所以说，保障性住房是严肃制度，这种适度居住权的保障一定要符合客观的经济发展规律，比如说它的人均面积、人均享受的标准都要符合现有的经济发展，这样才能真正起到保障作用。
商业地产有泡沫
过去的十年被称为房地产发展的黄金十年，这期间北京地产的发展速度快得难以想象，国外同行为之侧目，就连我们自己也从未预料到如今的繁荣。像商业地产，在十年以前，不少著名的房企都明确声明不会做商业地产，因为那时住宅市场似乎是个开垦不尽的蛋糕。但如今，几乎所有的全国性房企都发出信号，明确表态开始涉足商业地产，甚至把重点放在了商业地产上，这就发生了巨大的变化，不过也是房地产发展的必然过程，很正常。
但是商业地产有其独特的规律，它和住宅地产并不一样。住宅开发商一窝蜂地转向商业地产，必然造成了泡沫的出现。以目前做商业项目的经验来看，商业地产是对建设、运营和未来管理的不断调整与提升，它是个一体化的概念。但是多数由住宅转向商业的开发商则简单把商业地产理解为建成商业产品拿来卖。这严格上说起来不算商业地产，也不是商业地产的概念。
真正的商业地产应该是建设、管理、运营一体化。通过对自身的不断调整，将商业价值最大化来产生持续的效益。现在许多开发商并不明白这一点，虽然很多住宅一层部分也做成了商铺，但往往不是自持经营，而是向住宅一样卖掉，一次性地挣得收入，这就不能叫做商业地产。
商业地产是既要承担建设风险，又要承担经营风险。所以在市场定位上，在开发建设的过程中，在后期的运营管理上，它都是有别于住宅的一个独特系统。
如果没有这么一个系统，就会陷入误区。现在很多地产商，在进入商业地产以后，非常困惑，因为没有像之前预期的那样，产生应有的效益。或许是招商产生了困难，或许是运营产生了困难，也可能是在专业上准备不足。一个好的商圈的形成，或者说一个商场的形成，是需要时间的，需要付出持续的努力。比如说华贸中心、新光天地，今年的营业额为60亿元。但在开始的第一年，只有十几个亿。作为运营方，需要每年持续地调整商户，持续地改善管理，不断地调整商品的比例和结构。只有通过这样一个持续的、长久的过程，才能形成一个比较旺盛的商圈，才开始进入稳定的运营阶段。
而现在住宅开发商搞的商业地产，在这方面是不足的，缺乏对商业规律研究的准备，人才的准备，在这样的情况下，就出现了目前大量投入产出比低，效益并不好的商业项目。很多已经早期涉足的，现在开始游离彷徨，又想回到住宅地产。所以，鉴于这么一种结构性的先天不足，再加上对市场的判断，一会儿是住宅地产，一会儿是商业地产，这种不稳定，对行业的健康发展是有影响的。
今年保障房难以补充下滑的商品房空间
作为楼市调控重要的组成部分，保障房的建设几乎关系到调控的成败。在今年年初，温家宝总理提出“十二五”期间要建设3000万套保障性住房，今年就要实现1000万套。但是这个目标在目前看来，能勉强开工1000万套就已不错，至于何时竣工、资金如何保障，仍在争论不休。
由于房地产开发是需要周期的，这个周期短则一两年，长则三四年。因此，按现在的进度，想依靠保障性住房来补充下滑的商品房空间，今年恐怕难以实现。
保障房建设连带的关系就是地方债，从目前的报表看地方债是十万亿多一点，实际可能要超过十万亿。这就给了地方政府压力，一面要还债，一面还要拨资金建设保障房。大笔的资金只能通过卖地得来。换句话说，土地财政不改变，即便是调控政策频出，房地产市场的结构和业态也不会发生太大的变化。
现在央行刚刚再次加息，这样的金融手段，相比限购、限价这样直接干预市场的政策要更好。可以预见的是，无论当前属于前调控时代还是后调控时代，房地产业依然是支柱产业。
调控的不是价格而是楼市的结构和属性
目前中国的房地产还不是一个完全消费品的市场，所以不能用所有的营销观念。所有分析企业的工商管理的知识和观点、目标都是完全针对消费品市场而言的，但是房地产这种住宅产品现在被赋予的东西太多了，实际上决定了它的走势。供给与竞争还不是排在第一位的因素，第一位因素是它自己的属性，在整个国家当中房地产的属性，首先是个巨额的资本，它受金融的影响排在第一位，受供需影响排在第二位。现在的楼市调控已经不是像过去，就是简单的控制价格，实际上是开始调房地产行业的结构和属性。能不能调得动、该不该调、怎么调，这些都需要实践的过程。
目前就认为是后调控时代还有点早，但是起码会引起房地产企业自身对于未来的思考。
作为企业，首先是要盈利，要持久生存，与其他房企竞争比的并不单单是做“老大”，而是要比谁存在的时间更长。所以房地产企业应对调控，还是要回归企业本身来说，提高自己的适应能力，正确判断调控会对企业带来的影响，在楼市调控中健康、有质量地活着。
从现在到后两年房价会稳中有降
中国房地产市场的信心来源于供应的强劲和需求的真实。以往无论是严冬还是调控，最终市场的力量会决定企业、决定产品、决定未来。
但如今，中国的房地产确实出现了问题。无论是供应还是需求都变得不太真实，因此从现在到后两年内会是个稳中有降的过程。
对于住宅这样的产品，第一需求是居住，第二才是金融。而目前房地产的问题就出在这儿，中国金融体系较差，百姓在银行里堆积了大量的钱，这个钱就如同洪水猛兽，冲到哪儿哪儿就会垮。而现在，受通胀、保值增值等因素影响，这笔钱冲向了房地产，导致房价的增值超出了理性的阶段，房价与租金比曾出现非常危险的状况。
前几年中国的房价和租金虽然也倒挂，但毛收入率大概能占5%，而今天，这个毛收益才达到了百分之二点多，净收益只有百分之一点多，这就意味着买一套房产出租，把投资收回来至少需要七十年到八十年。
在2008年金融调控的时候，地产商遇到了寒冬了，可最终结果是，寒冬过去了，房价不仅没有掉，而且大涨上来。这就导致购买房产被认为一定会增值，但其实这个判断是虚假的。
因为，中国房地产最终度过金融危机，并不是真实需求的拉动，而是宏观经济的推动。那时国家为拉动经济，对于市场的投入高达30万亿到40万亿。但这并不能反映真实的需求，在如此庞大的资金进入市场以后，使房价不仅向增值回归，更被推向了虚假。
正是在这种虚假价值的支撑下，房地产行业很可能出现断裂的可能。一旦再出现金融危机这样的问题，国家不太可能再次投入大笔资金救市。道理很简单，上次救市后，国家在10年甚至15年内都不太可能再发这么多钱，另外，上次救市带来的高通货膨胀、流动性泛滥等问题至今仍是待解难题。
虽然如今问题严峻，但房地产行业的未来仍然乐观。不仅是刚性需求，还有老百姓对于住房改善需求的不断升级，都决定房地产的调整周期不会太长，大概两三年时间，供应与需求将回到正常的轨道。
现在的调控不是为了“洗牌”而是为了调整
最近不少业内人士将调控下房企的转型和升级称为“洗牌”，其实有些偏激。“洗牌”是指推倒了重来，而当前大部分房企只是在调整，通过尝试商业地产、产业地产、工业园区等各类不同物业来寻找出路。
像今年的北京市场，从客户结构、供应的结构，到需求和投资，都发生了根本性的变化。这种变化在一线城市比较超前，下半年可能更多地出现在二线城市，影响也会慢慢出来了，这样“游戏规则”就需要重新定义了，原来一贯的坚持的产品现在就需要升级或者寻找新的替代品。
目前来看，调整的较快较好的房企有两个共通点，第一，最先“跑”出来的企业实际上都是在全国分布的大型房企，尤其是三四线城市的拉动，保障了它们的业绩在调控年不断攀升。第二个就是一线城市投资型的综合体，仍然受到市场需求的追捧。
从企业自身来讲，完成调整与转型，既有风险，也有机会。调得快的代价小一些，慢的代价大一些，总的来说市场调整以后，对开发企业的盈利模式，包括产品、所面对的消费者，在不同的区域，都需要重新定义。那些提早完成转型的房企，在今年上半年，销售超过100亿、200亿、300亿的并不在少数，这些企业在后调控时代将跑得更快。
“卖不掉、不敢降”房地产行业已经非常危险
中国房价的上涨的本质原因是货币发行量过大，导致人民币的贬值。过剩的货币涌入社会，导致房地产行业过度金融化。
按照2010年北京市所公布的统计公报计算，北京市现有商品房的保有面积是5.05亿平方米，如果这个数字乘以2010年房产交易均价，刚好是100万亿。而三年之前这个数字是45万亿，也就是三年之内北京市资产增长55万亿。
另外，按照2010年北京市房地产交易管理网统计的数据，二手房交易额为4500亿，而这个数字在2007年时不到1000亿，也就是说在短短的四年时间之内，二手房这一块的交易量增长了3000多亿。这3000多亿可以理解为，原来持有房产的人，把房产套现了，这3000多亿就是我们多出来的流动性。如此庞大的流动的货币，还威胁着实体经济，所以房地产经济管不好，阀门一旦打开，再大的调控都挡不住这个潜在的危险，被冲垮的不仅仅是房地产，还可能是整个经济体系。
所以说目前的宏观调控没有落到金融化这一最核心问题。比如限购政策，目的应该是让房价下降，让更多的人买得起房。但是现在客观现象是，开发商不敢降价，降了价也卖不动房子，因为限购政策之下能买房的人主要是刚性需求。而真正面向刚性需求的产品结构大概只占整个市场供应的三分之一，也就是说70%楼盘难以找到购房人。
除此之外，很多房子卖掉后银行不给贷款，形不成资金回笼，也造成开发商不敢降价不愿意降价。如果降价房子能卖，绝大部分开发商会选择降价，但是现有政策造成想降的不敢降，同时又不给贷款，造成不少开发商去借高利贷，到香港或境外融资，相当于把这几年囤积的利润拱手让给了国外投行。
所以房地产调控政策应该要做一个调整，目标应该是让房价降下来，向着保障房和拉动成交量方面调整，这样又不至于对经济产生影响，照样拉动消费，解决就业问题，提高税收。
限购向二三线城市推广将非常可怕
现在市场上有一种论点，认为限购还是起到很大作用了，那么这个限购可能不止35个城市，要推向中国更广阔的二三线城市。这实际上是一个非常可怕的言论。
因为今天支撑中国经济最大的动力，实际上来源于中国的城市化。现在的中国，每年有接近1500万到1600万人口进入城市，并且今天的城市化已经不单单是进入北、上、广、深这样的一线城市，而是主要集中在二三线城市。可以说，今天中国城市化的主战场在二三线城市，如果限购把这些城市的人们进去的道路堵死了，那么整个中国经济可能将彻底转不动了，这才是比房价高涨更加可怕的问题。
所以说，站在国家经济的角度看，如果二三线城市限购，那中国经济会出现非常大的问题，中国的城市化就会停下来，中国经济也可能崩溃。
面对饱和的市场需要提供差异化的产品
鄂尔多斯被誉为中国房地产泡沫最大的城市，人均居住面积高达一百多平方米。市场是明显饱和的，但经过实际的产品开发后发现，再饱和的市场，通过提供差异化的产品都引起购房人的追捧。不仅是鄂尔多斯，像北京这样的城市也同样面临这样的问题。
做一个受欢迎的房地产项目首先是一个投资，第二个是制造，在投资的时候，一定要把握好节奏，一定要对大势有一个基本的判断。华府资本在2009年进入鄂尔多斯的时机就是正确的，虽然整个市场是饱和的，但是差异化的产品是唯一的，所以在这样的市场情况下，依然能做得比较顺利。
另外是整体的大环境。从地产企业的角度讲，对调控过度恐惧恰恰证明了过度的贪婪，如果欲望不那么放大，能力也就不那么扩大，中国房地产经过十余年的风风雨雨，在恶劣的环境下，依然能通过提高自身产品品质，做到最好。
应该时刻思考如何为业主提供更加精细的产品，坚持开发商的本分，不管房地产市场如何变化，企业都能更长更稳地生存下去。