上周，作为对房地产调控政策的落实，我国多个城市出台限购令。今后，除了足够多的现金外，户口簿、结婚证也成为买房必备。在判断未来我国房地产走势之前，有个问题值得思考，是什么招致这又一轮“最”严厉的调控政策，这些政策的出台原本能否避免？

　　为遏制房价过快上涨，2010年，“史上最严厉”的地产调控政策连续出炉，政策高压从年头持续至年尾，调控力度之大时间之长，前所未有。然而，去年年底的数据却显示，全国100个城市住宅平均价格同比上涨30%以上，十大重点城市中有九个房价同比上涨。2011年元旦假期，北京楼市新房和二手房市场均是火热，总成交同比放大150%。同时，在房价坚挺的刺激下，开发商拿地热情继续高涨，各地土地拍卖市场竞争激烈，又是地王频现。

　　是火热的市场导致了第三次地产调控吗？这恐怕只是部分原因。也许，即使此前市场没那么火热，类似的调控政策一样会出台。

　　回顾1月26日出台的“国八条”，位列第二条的政策是，“加大保障性安居工程建设力度”。而目前被大家重点关注的有关限购的政策——“合理引导住房需求”，只排在第六条的位置。

　　去年年底，中央政府提出，2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。“中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度；地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，确保完成计划任务……”

　　引导房地产企业参与保障房建设，多蒸馒头少做蛋糕，怎么引导？2010年全国开工保障房580万套，已经建成370万套，而今年要开工1000万套。同时，我国目前商品房年竣工量也不过600万套。保障房和商品房两项相加，我们可以简单得出全部地产企业的产能，大约1180万套。地产商不尽全力，怎么实现惊人的1000万套保障房？问题是，谁有本事说服地产企业放弃商品房的高额利润，转而全力投身“广厦千万间”，去大庇天下寒士？如果说服不行，就要依靠政策强力了。

　　随着“国八条”的落实，各地限购令纷纷出台。在买者需求下降的同时，开发商商品房的供给一定会下降，地方政府提供的商品房用地一定会下降。届时，开发商将面临选择，要么无所事事甚至关门歇业，要么让大量多余的产能转向保障房建设。

　　据不完全统计，目前已参与保障房建设的上市公司有万科、金地、中国中冶、保利地产、远洋地产、上海建工、陆家嘴、招商地产、中国建筑等。地产龙头万科目前保障房开工占到公司整个土地储备的5%多。万科去年年底曾表示，愿意更多地参与到保障房建设中。分析认为，尽管保障房的利润率约5%，但地产企业更容易获得银行贷款，自有资金比例甚至可以低至20％以下。这意味着，参与保障房建设的地产商可以获得5倍的资金运用杠杆，相比商品房开发，其资金收益率还是相当可观。

　　尽管保障房的利润低于商品房，但承建保障房后，开发商可以从地方政府获得信贷、土地、税收等多种优惠条件。面对这样的“利诱”，以及调控政策打压带来的巨大压力，相信开发商对保障房的积极性会空前增长。总之，在“国八条”打压下，国内主流地产商大规模转战保障房的局面，或将出现。

来源：北京青年报