近期最受关注的莫过于各地方城市纷纷出台房价限价标准。但同时也备受争议的是，数十个公布了控制房价目标的城市，无一例外都是将房价上涨幅度定在了10%左右，而只字未提降低房价。调控重压之下，地方政府的态度与许多人的期望大相径庭,其间，上海公布新建房价控制目标：涨幅需低于GDP增速……
对于北京、上海这样高房价的城市来说，倘若在调控重压下逆势涨价，必然难逃口诛笔伐。但像2008年那样，房价跌破30%，引发“断供潮”，对于楼市的打击也是有目共睹。那么，如果房价一旦有下行的可能，降多少是能够承受的底线？10%、20%？还是如某些专家所说的“房价降30%对中国经济没有影响”？针对购房人的疑惑，《广厦时代》邀请了业内的开发商、专家、学者共同探讨今年的房价走势。
本期嘉宾
上海易居房地产研究院综合研究部部长 杨红旭
长青投资集团副总裁 韩涛
全国房地产经理人联盟研究院副院长 陈宝存
中国房地产经理人联盟秘书长 陈云峰
杨红旭：北京楼市将于四五月份出现拐点
京、沪等一线城市的楼市将在4、5月份迎来“拐点”。
究其原因主要有三点：首先是政策的影响，国家统计局最新公布的2月份数据显示，70个大中城市的新建商品住宅价格整体仍然呈上升势态，但涨幅已经比1月份明显缩小。由于3月份才是新政完整执行的第一个月，因此预计3月份的统计数据中，房价下跌的城市将明显增多。直到4月份，最迟不会超过5月，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数将出现首次下跌，也就是房价将出现“拐点”。
其次，从3月份开始，楼市的供应相比头两个月已经明显增加。再加上去年楼市新开工面积比较大，未来4、5、6月份的开盘量无疑将超过第一季度。而促销往往伴随着推盘，开发商之间的竞争会加剧这种优惠力度，4月份开始，商品房成交价格就可能出现回落。
最后，不容忽视的是开发商的资金链安全问题。目前开发企业的整体资金面已由过去两年的宽松转为今年的紧张。一方面开发企业外部融资受限，另一方面内部销售遇阻。数据显示，今年前两个月，房地产开发企业的资金来源为12173亿元，增幅回落至16.3%，而去年这个数字为25.4%——这也是近十年来的均值，是资金链安全的衡量标准。可以预计，如今的开发商整体上比较差钱，再次上调存款准备金率证明未来几个月资金面还会进一步趋紧，被迫降价的房企也会越来越多。
不过，需要注意的是，此番降价并不意味着类似于2008年的楼市暴跌会再次出现。相反，如今的开发商应对调控的经验足够丰富，不会轻易主动降价。从各地公布的限制房价调控目标来看，2011年全国新建商品住宅成交价格将与2010年持平或小幅上涨，涨幅可能在5%左右。房价比较高的一线城市，在调整期间的降价和促销也会控制在较低的水平。
从长远角度看，未来几年由于城市化加快，建材和人工成本的加大，房价必然高于现在。但并不意味着楼市价格不会出现短期调整带来的波动，2008年的市场情况就是最好的例子。
现阶段看来，率先降价的企业主要是追求销售量的大型房企，或者部分遭遇融资困境的房企。例如远洋地产在北京率先降价追求的就是整体的销售量。但同时，城市核心区的高端住宅反应会比较慢，楼市降价时他们会比较稳定。
今年的楼市的房价走势，预计在2、3季度会出现大规模的促销与降价，4季度由于多数房企销售任务完成，地方政府出于土地财政考虑可能放松调控政策，会导致房价出现趋于平稳甚至出现回升。因此购房人应从自身需求出发，抓住楼市的调整期，适时出手。
文/本报记者 李桁
韩涛:北京部分楼盘
会有15%的降幅
我认为那些取得土地成本较低、面对竞争压力较大、又受到当时的“70/90”政策限制、有大量90平方米以下小户型的楼盘在这一波楼市调控中可能会受到较大的影响，可能会出现15%左右的降价空间。
另外一类可能会出现降价的楼盘是：总价和单价都较高、但位置和品质性价比并不是十分优越的楼盘。目前在北京东四环沿线区域的高端楼盘售价基本在4-6万元/平方米，但个别楼盘的售价却达到了8万甚至12万/平方米，明显地高于目前区域的市场价格及其自身前期已售价格。但就其楼盘的位置和建造设计品质来说并没有什么特别突出之处，如其在建规模又相对较大，这样的楼盘恐怕会遇到较大的销售阻力，可能会出现一定的降价空间。
对于整体北京房价会否出现下降，主要取决于两方面的因素。一方面是政策在今年执行的力度，以及后续会否出现进一步的深化调控，比如加息，加税等。另一方面则要看政策性住房在今年能有多少上市量。如果政策面持续收紧，政策性住房也能大量供应解决人们的住房或租房需求，再加之5-6环区域内（如：大兴、房山、通州……）“70/90”的楼盘大量上市可能会把楼市的平均价格拉下来。最主要的还是政策因素，如果政策不能持续收紧，或是像2008年那样在年底突然放松，那么楼市价格就很难下降。
从目前的政策环境和市场成交状态来看，楼市可能会在四五月份出现一波降价。然后，如果政策面不继续出台打压，楼市则会出现横盘整理。而不同的楼盘则会出现分化走势，一些体量较大，价格又较高，又没有什么特质的楼盘可能会出现明降或暗降。而位于城市核心位置，体量较小，又是在近年土地成本较高时开发的楼盘降价的可能性不是很大。
文/本报记者 周宏
陈宝存：房价难降
在于购房者们“伤不起”
众所周知，2007年的房价高速暴涨，主因是2005、2006年的土地出让与计划严重背离，和汹涌的市场需求来比，土地出让基本两年停滞造成了对2007年住房的抢购。而在2007年9.27房贷新政之后，一度风传的王石拐点论，其背景是遭遇2006年新劳动合同法之后的东南沿海中小企业投资的外移，珠三角经济发展受限，转型艰难的情况下，全国布局的房企信心皆无。
而到了2008年，全球经济危机来临，政府开始放弃房价调控手段，靠拉动内需的政策，造就了2009年下半年开始的中国经济繁荣。我们记得最清楚的是，2008年9月份，楼市与经济全面萧条，总理讲的最多的话就是“信心比黄金更重要”，而刺激政策在楼市的表现是从2009年一季度北京市场的悄然回暖。而到了2009年6月份，市场的回暖已经成为无可争辩的事实。
一轮轮的重复，购房者们都没有忘记。近日国家信息中心发布的一份报告称，目前许多城市对于出台调控细则不积极，已经出台细则的城市存在政策力度逐渐减弱趋势。但实在不能归于地方政府不积极，关键在于中央调控的所有措施是否会长期有效。
特别是一线城市的房控目标迟迟没有出台，我理解他们纠结的原因。更为纠结的还是大型房企。有地产企业人士表示，鉴于保障房建设规模化的需要，未来北京的商品房项目中，保障房部分的配建比例可能进一步由目前的30%翻倍至60%。不过他们在配建制下的保障房建设中，还没有找到可持续的盈利模式。
我认为，不是企业不服从调控，而是政策走向究竟如何他们还没完全看懂。去年年底刚刚确定了商品房保障房分开的双轨制政策，然而不足两个月，又开始了限价令，这对地方政府和房企来说，无所适从是肯定的了。“真正具有买房能力的消费者，买不买房看的是真实的调控效果。特别是2008年一轮调控时没买房而受伤的消费者，相信自有他们的判断。”文/卫东
陈云峰：北京房价相对稳定即便下降降幅不会超过10%
我们国家部分一线城市房地产价格之所以如此高，是因为在很多地方房地产已经成为金字塔顶端的投资品，这个投资品只要投资的资金量足够大，就可以炒起来，就可以翻云覆雨。它不是取决于老百姓买不买得起，而取决于投入其中的资金量有多少，资金又集中在谁手上。事实上房地产已经成了少数人才具备资格的投资品种，然后由这少数人占有后再派发给有刚性需求的人，最后由他们来接盘买单。
这些年来房价过快上涨很大程度上是炒房人和普通购房者非理性抢购造成的，需求释放过于超前，而在“京15条”限购门槛约束下，非刚性购买需求得到有效遏制，长期以来供不应求的局面将得到很大改观，同时，房贷门槛提高，利率继续上调的趋势，都会放慢消费者的购买步伐。目前，北京市场处于持币待购状态，消费者观望心态浓厚，购房行为渐趋理性。
最近国家统计局公布了2011年全国房地产市场2月份数据，我认为这次的调控是比较见效的，包轮北京在内的之前价格上涨过快市场过热的地区，价格和销量的环比增速已经有所下降。房地产有一句俗话，量在价先，观望是成交的毒药，在观望中，成交量出现了急剧萎缩。成交量的下降必然导致房价下降。如果政府针对房地产的调控政策持续下去，以目前这样的成交量是无法承接高房价的，所以我们看到包括北京、上海在内的一些房地产企业和项目已经开始加大打折降价幅度，现在北京市场上比前期单价每平米下降几千元的项目也在日渐增多，这个队伍还在不断扩大，这应该是政策调控房价比较积极的一面。
楼市调控新政策的最终目标，应该是促使像北京这样的城市房屋价格体系更加健全和稳定发展，而不是市场的大起大落，这样才能逐渐让整个市场回归理性。至于国内其它城市的房价变化如何，也得看这些城市以前房价上涨幅度与炒作程度了。今年北京房价将有可能大大放缓甚至停滞增长速度，进而逐步理性回落，但空间估计不会太大，同比去年下半年，即便降价，降幅最多也不会超过10%。
我们应该清醒认识到，有刚性需求且还没有买房的人当然希望房地产一跌到位，所有人都买得起房子，但这只是一种美好的愿望，目前看来可能性很小。我国房地产行业发展花了十多年时间，发展至今如此壮大，同样房地产行业中的泡沫也不是一朝一夕积攒起来的，很难指望短短几个月时间就能把这个泡沫刺破。国内和房地产相关的连带行业就有60多个，这些行业和房地产都紧紧捆绑在一起，牵一发而动全身，目前最不希望看到的是政策矫枉过正，对房地产行业带来长期伤害，更希望看到的是房地产行业在政策调控下软着陆，这个时间可能相对漫长，但更有利于整个行业和社会经济的长远发展。
来源：北京青年报