“我们项目开盘时间还是没最终确定，但是五月份之前估计是开不了了。”本报近日在致电某项目负责人的时候，得到了这样的回答，而距离上一次询问得到的“四月份肯定开盘”的答复，也已经过去了一月有余。《广厦时代》近日调查发现，不少数月之前就大张旗鼓酝酿开盘的项目，至今依然按兵不动，在市场前景微妙，不少在售楼盘希望通过快速低价出货求存的市场状态下，是何原因让这些待开盘项目频繁改变计划，一再延期开盘？

　　●市场表现●

　　众多待开新盘持续“爽约”近两月六成项目应开未开

　　据了解，市场的持续冰封，成交量的持续下降，令开发商心里没底，是其不敢贸然入市的主因。房地产行业资深人士透露，目前开发商的观望情绪也普遍较浓，事实上开发商都在研究购房人的心态，面对惨淡的人气，不少开发商无法判断市场走势，暂时选择观望，纷纷选择推迟开盘，规避政策和市场风险。“如今的市场整体非常冷，一些项目的打折热卖从整体看还是个别现象，大幅度跟风降价效果究竟会立竿见影还是适得其反，现在看来还很难预料，因此不少待开项目对选择三四月份开盘举棋不定，更有甚者索性放弃今年上半年，看这几个月的成交状态揣摩购房人心理，准备充分再做打算。”知情人透露。

　　北京市房地产交易管理网的数据显示，“京版十五条”细则出台后，二三月份北京商品房网签交易量连续两月成交环比下跌超过60%。据了解，成交量下降的原因，不仅因为购房者观望情绪加剧，以及限购导致相当部分需求受到抑制，众多预计入市的新盘延期入市，市场供应量大幅减少也是成交锐减的重要原因，成交量和供应量的相互递减，也导致楼市在“恶性循环”。

　　统计各大机构2011年月度北京预计开盘项目看到，春节后两月来，京城六成以上楼盘应开而未开。原计划在今年2月入市的19个项目中，最终开盘的项目只有4个，3月份也只有13个项目开盘，而截至4月第二周，预计本月开盘的超过30个项目中，目前只有五六个项目取得预售许可证，大量待开楼盘仍处于“按兵不动”状态，和往年同期相比完全不可同日而语。

　　●现实问题●

　　“蓄客难”碰到“取证难”

　　面临困境开发商推盘愈加谨慎

　　对于近月开盘项目节奏明显放缓的市场状况，专家分析，一方面，开发商开盘持观望姿态，推盘谨慎；另一方面，新政后相关管理部门对楼盘开盘价格监管较严，定价过高的楼盘很难拿到销售许可证。对于取证问题，业内专家表示，有的楼盘受到施工进度及政策影响未能及时拿到预售证；还有的楼盘考虑当前市场环境的不稳定，会将推广营销压后推迟开盘。此外，现在开发商不仅仅要考虑价格买房人是否能接受，还要考虑究竟还有多少人有购买资格、受限购影响，严厉的调控新政下，相当一部分人变得不符合买房条件，蓄客对不少待售楼盘而言，变得异常困难。

　　“原先的客户积累情况非常不错，楼市调控政策出台后，一下流失了一半以上。”通州区某楼盘开发商私下表示，“项目本来打算在这个月初开盘，不过，‘限购令’出台之后，到底有多少客户符合政策实在说不好，现在我们也正在抓紧做细分和甄别工作,如果符合资格的蓄水客户数量不足本次拟开盘套数的1/3,我们就只能延缓取证开盘速度，视后续进展而定。”该负责人无奈地表示，而这也是时下不少待开盘项目的“忐忑”所在。

　　业内人士认为，开发商在选择开盘时间时，蓄客量是一个重要的考量因素。年前预计将会在3月底、4月初出现的开盘潮目前来看将要推迟，究其原因，主要还是政策的限制。除了那些首次置业者，一大批去年年底还有着强烈购房意向的改善型购房者与投资客，过了一个年后，就变成了限制购房人群，开发商原本积蓄的客源再充裕，到达到原定的开盘预期也“难度颇大”。此外，保障性住房今年将大量入市销售的市场压力，也从很大程度上抑制了周边项目的房价，对即将开盘入市项目造成了不小的心理冲击，这也使得周边一些已经开盘并在高价位的老项目不敢对后期楼盘降价贸然入市，只得采取观望延期。

　　●各方态度●

　　政策叠加 博弈加剧

　　4月开盘项目数量成“谜”？

　　本周末，《广厦时代》以购房者身份致电分别位于通州、大兴、昌平、房山以及东四环的6个近期开盘“声响”较大，本季度来屡次出现在开盘预测阵容中的项目时，仅有一个项目表示4月底开盘的可能性较大，而其余项目销售人员均表示具体开盘时间不确定，对价格更是三缄其口，更有甚者通州某项目表示正式售楼处仍在搭建之中，开盘似乎更是“遥遥无期”。4月份究竟有多少项目能够真正实现开盘，目前看来，还是个难以揣度的“未知数”。

　　从亚豪机构了解到，4月北京的34个计划推盘项目中，目前仅有10个项目明示了报价，在这34个项目中，包括金茂府、建邦·礼仕阁、珠江国际公馆、绿岛水岸、泰华龙旗广场和懿品府等11个首次入市的纯新盘，占总量的1/3，老项目后期则包括领秀慧谷、大成郡、顺义金宝城、蓝岸丽舍等。而大部分尚未定价的项目4月份是否能够如期开盘，均存在较大变数，主要取决于是否能在预期时间内取得预售证，以及客户蓄水情况和市场走势是否乐观。一旦开发商感觉形势不对，延期开盘的可能将大大增加。“4月中旬之前要是拿不下预售证，我们宁可坚持到下半年再开盘。”某开发商如是说。

　　记者在采访中了解到，与往年对销售进度普遍持乐观态度不同，多月来北京楼市环比交易量下跌超过60%的“惨淡”现实，让多数开发商对当下的开盘时机和定价充满未卜和担心。有开发商透露，此次的楼市调控政策确实很严厉，未来即便开盘很可能会以降价打开销路，但是也要先看看其他开发商的反应而定。而从目前的楼市整体优惠幅度看，力度并不大，这也是购房者选择持续观望，市场“僵持冰冻”的原因之一。

　　“这其实正是开发商和购房者之间、政策环境和市场形势之间的相互博弈。”专家认为，正是在此心理作用的引导下，开发商推迟开盘的现象将如同购房者观望待购一样，在2011年愈演愈烈。而在这场博弈中，到底谁会最终胜出？从目前看，尚未可知，可以肯定的是，这种胶着状态至少在相当长的一段时间内还将持续。

来源：北京青年报