陈云峰

　　中国房地产经理人联盟秘书长

　　精装修房比毛坯房问题多只是一种“感觉”

　　改善房屋质量首先政府应起到主导性的作用，像住建委独立领导了一个体系叫质监站，这个部门对开发商前期资质、中期施工、后期验收等方面都是代表国家对开发商实施监管的。监理方虽然是与开发商签合同，但是也属于质监站这个管理体系。只要是国家主导房屋质量、加强开发商资质审批及过程中的施工管理，特别是要加强后期房屋的验收，严把验收关，房屋质量就可以相对得到保证。我们不能期望开发商能够自觉，毕竟开发商与业主之间的关系就像足球场上两个球队的关系，而政府部门就是“裁判”，只要“裁判”尽职尽责，这场球是不会出大问题的。其次开发商应从内部管理上加强质量检验体系，必须要意识到现在的房地产行业已经进入到了品牌意识的时代，不管房屋售价如何，公司名气有多大，业主交房时纠纷太多就会有损品牌形象。再次，开发商应发挥物业公司的作用，我们不要等房子交付时再让物业公司到位，在整个项目的设计施工当中都可以请物业公司代表业主和监理公司一道儿进行质量监督，替业主进行房屋质量的“最后一道”检验。

　　精装修房比毛坯房问题多其实只是一种“感觉”，因为毛坯交房，真正可以查验的只有门、窗验收、防水验收、屋顶地面等外观性验收及水通、电通四项，其本身是一个阶段性交房，业主后期还要进行二次装修，问题较易掩盖，而精装修房验点较多，房屋质量问题暴露较为充分。别墅一般是毛坯交房，因为越是高端人士对于品质的要求就会更高，此外还要求有品位及文化。总体上，别墅反映的问题不是很多，但这并不意味着房屋价格的高低与房屋质量的最终呈现成正比，实际上，这两方面没有太大关系，是两个独立的体系。不管是价格低还是价格高的房屋都应百分之百地保证房屋质量。

　　目前，国外诸如欧美、日本等发达国家，由于这些国家房地产业已经过了快速发展的阶段，加之信用程度较高、在房屋质量方面的法规也比较严，这就使国外的房屋质量普遍是比较稳定的。国外在国家法规层面、质量把控体系和开发商自觉行为等方面都有值得我们借鉴的地方。

　　范小冲

　　阳光壹佰置业集团有限公司常务副总裁

　　传统施工方式建房不可避免会出现问题

　　房屋出现质量问题，主要原因有以下几点：第一是现今盖房子，相关企业还是运用传统的施工方式及设计方式，因为建房子不像造汽车，没有众多的模式化及标准化，同时也没形成产业化，所以就会不可避免地出现这样或那样的问题。第二是管理问题，在通常的管理过程中，可能有些地方存在管理疏漏的问题，市场上有些假冒的材料或偷工减料的情况没有控制住。第三是受前一段时间调控影响，对市场影响较大，一些楼盘选择降价，降价之后利润减少，有些企业会选择降低一些产品的品质，比如原来窗是贵的，后来就换成相对便宜点儿的，地板就不用最好品牌和档次的产品。为什么最近一段时间房屋质量问题比较突出，这也跟前一段时间的房屋价格下降，降低品质有一定关系。

　　对此，开发商首先应期待国家房地产行业可以形成产业化及标准化，能够使整个行业水准得以提升。其次应着力加强管控。再次是去和好公司合作。

　　第三方验房的作用是为了找到一种更为公正的方式，因为有时开发商跟客户在发生纠纷的过程中，“公说公有理，婆说婆有理”，开发商认为我是达到了国家的验收标准，而客户感觉我确实有很多不满意的问题，而这时便可以让第三方验房来更好地解决这个纠纷，尽量不要引起客户与开发商之间的直接冲突。

　　李振军

　　北京市盈科律师事务所律师

　　遇房屋质量问题

　　选择恰当的解决方案

　　房地产开发商应当在商品房交付使用时，向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发商应当按照《住宅质量保证书》中的约定，承担商品房保修责任。同时建设工程经验收合格后，方可交付使用。

　　房屋建筑工程一般包括房屋地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程及土建工程等，购房者与房地产开发商往往会因上述工程问题发生房屋质量纠纷。因房屋主体结构质量（广义理解包括房屋地基基础工程质量）不合格不能交付使用的，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人可以要求与开发商解除商品房买卖合同并可以要求其承担相应赔偿责任。因其他房屋质量问题严重影响买受人正常居住使用的，买受人也可以要求解除合同和赔偿相应损失。

　　就一般房屋质量问题，在保修期内，房地产开发商应承担修复责任，买受人可以通过与房地产开发商或者其委托的前期物业公司协商要求予以修复。房地产开发商或者其委托的前期物业公司拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托第三方予以修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由房地产开发商承担。

　　赵玲玲

　　第三方验房公司优嘉优筑总经理

　　业主重视房屋质量

　　开发商才会重视业主

　　做这个行业最大的困境是开始开发商对我们的工作很不理解，以为我们是代表业主挑刺。有时我参加论坛或出席会议的时候，还有的开发商直接表示暂不需要我们的服务，理由是他们所开发的项目地处偏僻，业主暂时还比较“傻”，等业主有这方面意识的时候再说。所以我认为，现在中国的房地产要想健康良性地发展，业主意识提高才是关键。只有当业主开始重视房屋质量问题，开发商才会重视业主的感受，督促工程方把房屋质量问题搞上去。现在中国的房地产开发速度太快了，有的工程从开发到入住只有一年的时间。

　　房屋质量问题频现的主因，第一是偷工减料，第二是监管问题。如果监管方懂得施工工艺并监管到位的话，会避免很多类似的问题产生。现在开发商做项目，做的都是“良心活”。

　　我以前是做医药行业的，有时店员会抱怨今天生意不好，我就跟他们说，如果哪天我们的药店关门了，证明大家都健康了。现在包括中国房地产质量这块儿，不管是给小业主验房，还是让开发商认可也好，我们最终的目的是提升房屋质量，让大家安居乐业，传播正能量，而不是让我们这个职业有多“火”，这是我们所要追求的。目前普遍的情况是，房子越新，质量越差，现在才出现这么一点儿问题，等业主入住三至五年之后才是质量问题大爆发的时刻。而对于我们，最欣慰的就是有很多业主给我们打电话说所有被查验出来的问题全部给整改了，这便是我们工作的价值所在。

　　舒可心

　　维权专家

　　小业主一定要买

　　大开发商建的房子

　　房屋质量问题其实可分两大类，一类是房屋专有部分的问题，比如自己房屋的门窗、地板、装修等，这个维权只能靠自己。另一类是共性的问题，比如大堂、电梯等公共建筑，业主维权规格更高。个体维权其实也有一个办法，正所谓“同命相连”，去找一些遇见共同问题的哥们、邻居，“抱团儿”来谈判，谈判不成那最后就只能上法院。不过我认为，如果不是特别重大的房屋质量问题，一般情况下，上法院的效果并不好。

　　可以说，在协调业主与物业、开发商方面，一般情况下，业主业委会能够起到比较好的作用，但有时因为能力欠缺也有不足之处，但总归有组织比没组织强。总结一句话叫“无则必不然、有则不必然”，在维护共同利益上没有组织一定没法弄，但是有组织一定就能行，业主组织维护业主权益。在我们那个年代，开发商特别强势，必须得用针“扎”他一下才行，才能让他们坐下来谈，现在开发商还比较能够面对这种问题。

　　给开发商建议是没有用的，因为商人是逐利的。部分开发商知道房屋质量与利润有关，有些开发商对这个则一点儿也不在乎，只想“蒙一把”走人。物业方一定要明白自己是在为资产而工作，资产在开发商那儿就为开发商工作，资产已经转移到业主手里就一定要为业主而服务，同时交物业费的也是业主，不要替开发商“背黑锅”。

　　在购房时，小业主一定要买大开发商建的房子，因为大开发商在房屋质量方面投入较多，是有品牌公信力的。而小开发商在这方面就要差些。买房时一定要看开发商以前开发过别的盘没有，看看口碑怎么样。但这也并不是说大开发商开发的楼盘就一定都好，原因是每个项目请的施工承建单位不一样，另外跟项目经理的水平也有一定关系。此外，购房者不要被楼盘广告所蒙蔽，因为广告是开发商打的最大的一个“幌子”，看承建商口碑及其销售代理的品牌。买期房，要把样板间拍下来，直接说明样板间若没兑现的责任明晰。收房时，现在情况已经比较好了，可以请验房师验房，最后才是维权。本版文／刘佳