300万，已被定义成刚需买房绕不过去的最低门槛；而对于首次改善的购房人来说，600-800万，也成为他们至少要付出的购房成本。

    改善型的购房人，对于升级置业有清晰的规划和想法，无论是地段还是居住品质都希望借此有一定的提升，这些想法进一步限制了他们的选择。在预算内选择一个合适的房子，已成为难题。

    北京市国土局公开数据显示，2015年，北京纯商品房住宅用地为22宗，楼面价全部突破3万元/平方米，五环内地块楼面价突破5万元/平方米，五环的500万时代即将远去。对于改善型购房人，如果想在五环周边改善，门槛将越来越高。

    工薪族改善难觅合适盘

    谈起近期买房的经历，刘女士不禁感慨，“从未觉得买房是件这么纠结的事儿”。刘女士一家目前居住在东五环外的一个老二手房小区，是一处没有电梯的两居室。由于去年有了宝宝，把父母接来帮忙带孩子，家里的空间变得很局促，于是夫妻二人把换房提上了日程。

    刘女士表示，她决定换房时，心里对未来的房子就已经有了清晰的要求。首先，不能比现在的房子距工作地远太多，周边公共交通要发达；其次，必须有两个卫生间，方便三代人一起居住；最后，社区整体品质要好，老人带着孩子可以在小区内遛弯。

    刘女士向《广厦时代》分析，这三条对她来说都是必要条件，她和丈夫都工作在CBD商圈，堵是常态，不想再付出更多的时间成本。另外，考虑到这次购房有终极置业的可能，她希望选择新小区，因为社区的整体规划和品质可以保持的时间比较久，不会隔几年就再次面临换房的折腾。

    确定了换房需求后，刘女士开始规划预算。刘女士表示，按照她和丈夫的收入水平，每月可以承受2万元左右的月供，也就是可以贷400万，卖掉现在的房子，同时留一小部分钱做家庭保障，首付大概可以拿出250万元。这样算下来，总价650万元左右的房子，对她是比较合适的。

    条件和预算定好了，刘女士发现，寻找合适的房子太难了。最开始，她将目标定在朝阳区，但是可选择的新盘本就少得可怜，而符合她要求的盘价格又难以承受。她主要关注了北苑、东坝两个区域。北苑倒是有合适的房子，但首先被她排除掉了，因为交通还是有些不便；而东坝，在售的盘大都超出了她预算，望尘莫及。几经周折后，刘女士将目标区域定在了亦庄，“这是我考虑交通和预算的唯一选择”。

    《广厦时代》调查发现，像刘女士这样改善型的购房人并不在少数。他们大都在上一波购房热潮中首次置业，由于家庭结构的变化需要升级置业。升级，对于房子的品质和功能配置就有了较明确的要求。首次置业时，首付中大都有父母的支持；而这次置业，首付款主要是卖掉旧房子、还清贷款后剩余的房款。相对固定而稳定的收入又决定了他们能承受的月供是有限的，无法接受过高的月供压力，因此换房对于他们，并不是一件容易的事儿。

    “错过，就真的只能回味了”

    这一波置业热潮中，改善型需求是主力军，但当大军涌入楼市时，却发现，真正适合他们改善的新盘可以用稀缺形容。另外，由于整体市场价格的抬升，很多本是面对改善人群的项目，在这一轮行情中价格水涨船高，距改善人群越来越远。一些原本有意向的置业需求，在价格的攀升中只能告退。

    张先生正是这样的一个意向购房人，他笑称，最近很红的一首老歌特别符合他的心境，《往事只能回味》——有些房子错过了，就只能回味了。

    张先生告诉《广厦时代》，换房的想法，从2014年年底就已经产生，但由于没想清楚把房卖了，再到新房入住这段时间该怎么住以及觉得还款压力有些大，所以一直没有出手。面对最近的市场，张先生有点恐慌，加剧了出手的想法，但了解之后却发现，已经跟不上脚步了。

    张先生介绍，2014年年底，距他居住地不远的首开熙悦尚郡刚推出市场，价格在4万多，100多平方米的三居，总价500多万。按照当时的行情，张先生如果卖掉他的房子，再贷150万元的款就可以买下。《广厦时代》查找了当时的数据，根据北京市住建委网站数据统计，2015年一季度，首开熙悦尚郡的成交均价为43482元/平方米，套均价格为567万元。最近市场火热，张先生首先考虑的出手目标便是首开熙悦尚郡，但发现，目前销售给他的报价已经到了65000元/平方米，同样的户型总价已经接近800万元。张先生表示，如果是小户型，房子单价涨了，总价涨幅并不大，找亲戚朋友凑一凑还是可以承受，但100平方米以上的房子，一平方米涨一万，总价就至少多了100万，以他的收入水平很难承受，只能放弃。

    谈起房价，想当年是大家最爱聊的话题，话题背后，却总是错过的黯然。对于改善型的购房人，收入稳定增长是常态，但相对于房价，总是显得有些捉襟见肘。

    热销成五环周边改善盘常态

    正因为未来改善型项目供应的稀缺和需求的不断增加，一些在售、主打改善、总价在600-800万的项目近期得到市场的追捧。尤其是五环周边的项目，得益于前些年拿地的成本优势，很多项目的销售价格与周边地王的楼面价接近，基于对区域未来的预期，购房人对于这类项目出手果断。在各区的销售排行榜上，这类改善型项目都成了常客，开盘基本售罄，也成为主旋律。

    上周末，位于南四环德贤板块的首开保利熙悦诚郡首次开盘，推出的104-156平方米139套新品一小时就全部售罄，销售均价为4.8万元/平方米。当天有300余组客户到现场进行选房，现场氛围可以用火爆形容。

    同样位于该板块的中冶德贤公馆开年两个月同样销售火爆，前两月销售金额位于大兴区首位，2月份在北京住宅成交排行榜上位列第三。

    南城集中了目前北京改善盘的大多数，位于亦庄的亦庄金茂悦3月份两周实现销售6亿元，而项目140-190平方米的精装现房，主要就是受到改善人群的青睐。据了解，本周该项目的价格已经进行了上调，现在的单价为43000-45000元/平方米。

    位于南四环新宫板块的金融街·天恒公园懿府，去年开盘即受到市场的追捧，115平方米三居的户型，恰巧符合首次改善人群的购房需求，一期也迅速销售完毕。目前该项目刚启动二期的排卡，预计开盘价将在50000-55000元/平方米。

    五环即将告别500万元时代

    五环周边改善型项目的热销，与人们对于五环周边未来房价的预期分不开。根据北京市国土局数据，北京市2015年土地成交金额达到1983亿。其中22宗纯商品住宅地块楼面价突破3万元/平方米。据中原地产市场研究部统计，北京历史居住类地块楼面价超过3万的合计为44宗，2015年一年出现的22宗相当于之前历史总和。而这其中7宗五环内住宅地块的纯商品住宅部分楼面均价高达52597元/平方米。

    从土地出让的楼面价不难推算出未来北京楼市中的纯商品住宅价格，而五环周边的房价预期则被推得更高。对于动辄5万+的楼面价，开发商几乎不可能在地块上开发小户型产品，未来五环周边项目的总价将继续攀升。

    亚豪机构市场总监郭毅分析表示，2006年-2015年，北京五环内的商品住宅（不含保障房、自住房、商住）供应面积是3372.57万平方米，而成交面积是3912.76万平方米，供应面积比成交面积少了540.19万平方米。商品住宅供不应求的现状使得五环内住宅房价由2006年的9786元/平方米，到2015年已高达53755元/平方米，10年时间上涨了5.5倍，五环的500万元时代即将远去。近期北京的热销项目大多是硕果仅存的几个五环改善盘，包括大兴德贤路板块、亦庄河西区板块，多个总价控制在500万元上下，主力户型以两居、三居为主的项目。

    这些项目中，稍微大一些的三居、四居户型，总价多在600-800万元左右，这也是目前改善型人群置业的主要价格段。

    五环价格不断攀升的根本原因是土地供应的稀缺，土地供应的稀缺倒逼地价的不断上扬，倒逼市场预期的升温，需求的大幅增加，进而价格水涨船高。

    而五环，是改善型人群最青睐的区域，成熟的配套和便利的交通让五环成为购房人的首选，而这种需求的大量累积也让五环改善的门槛逐渐攀升，告别500万元时代，只是个开始。

    文/门庭婷