北京市规划国土委昨日就9月底挂牌的4宗地块发布第二次补充公告，明确了这4宗地块未来房屋的销售限价并设定了地价上限。对此，业内专家指出，从土地供应到最终房屋的销售，一般会有一年半到两年的时间，现在就锁定了未来的房价，更能合理引导市场预期。简单地说，购房者已经知道了未来的房价不会大涨，谁还会为高价的房子去接盘买单？
昨日，市规划国土委就9月底挂牌的4宗地块发布第二次补充公告，海淀区永丰三地块的商品住房销售均价不超过5.34万元每平方米、最高单价不超过5.61万元每平方米，大兴黄村地块销售均价不超过5.58万元每平方米、最高单价不超过5.85万元每平方米。
这是“9·30”新政出台后首批“控地价、限房价”地块。9月30日，北京发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，提出“控地价、限房价”的土地出让方式，在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件，鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源，满足城市居民租房需求。
北京市规土委昨日发布《关于北京市海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地（新）HD00-0401-0062、0166、0158地块等4宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》，进一步细化这4宗“控地价、限房价”试点地块的竞买规则。公告中明确了这4宗地块未来房屋的销售限价并设定了地价上限，设置了竞投自持商品住宅面积和高标准商品住宅建设方案的竞买方式。
根据补充公告，海淀区永丰产业基地的3宗地块，平均销售限价为5.34万元每平方米，最高销售限价为5.61万元每平方米；大兴区黄村镇的地块，平均销售限价为5.58万元每平方米，最高销售限价为5.85万元每平方米。同时，此次公告中还预设了这几宗地块的地价上限。
对此，专家表示，无论是设定地块出让时的地价上限，还是限定销售房价，都体现了政府对于合理引导市场预期，抑制房价快速上涨，促进房地产市场健康发展的目的。“这次4个地块设定的地价上限，普遍比市场预期的成交价格水平要低。严控地价除了防止‘高价地’的出现，设置地价上限也是为了引导市场主体理性参与竞争，将北京土地市场的地价水平稳定在合理区间。”
“另外，从这次房屋售价的限定看，这个意图也很明显。从土地供应到最终房屋的销售，一般会有一年半到两年的时间，现在就锁定了未来的房价，更能合理引导市场预期。简单地说，购房者已经知道了未来的房价不会大涨，谁还会为高价的房子去接盘买单？既然未来两年房价也就这样，投资客再去炒房还有什么意义？”业内专家说。
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“限房价”不会降低房屋质量
焦点一：未来销售均价如何测算？
据了解，这4宗地块由市规土委、市住建委和属地有关部门共同会商确定销售限价。最终价格以周边项目成交均价为基础，综合考虑出让地块周边配套水平等因素后确定，与周边自住房定价基本适应。
据了解，参比项目以地块周边新建商品房项目，或建成年份较新的二手房为主；其次，剔除大户型、高端住宅项目，参比项目为144平方米以下的普通住宅；最终，选定项目后，经加权平均测算出近三个月销售均价，作为出让地块限定价格的基础。
对于出让地块销售价格的测算，也参考了公共配套设施的水平。具体到9月底挂牌的4宗地块。其中大兴黄村地块周边地铁、商业等配套较为齐全，而海淀地块位于北部永丰地区，配套服务水平相对较低。在限定价格测算过程中，考虑地块周边基础设施和配套服务水平等因素后，综合评定了各地块销售限定价格。
焦点二：“控地价、限房价”为何与90/70叠加？
北青报记者注意到，这4宗地价在采用“控地价、限房价”出让方式的同时，还执行“90/70”政策，即套型面积90平方米以下的住房面积占所有住房面积比例的70%以上。同时，补充公告中，还明确了这4宗地块将来销售的商品住房，自取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后5年内不得出售。
对此，专家表示，从这里可以看出，北京提出这项措施并推出试点地块，目的很明显，就是为了保障居民的刚需、自住性需求。“首先，这些地块上建设销售的商品房，价格已经被政府限定了，而且整个项目里七成以上都是90平方米以下的中小套型，显然试点项目将来面向的是刚需家庭。另外，购买之后5年内不得上市出售，更是体现了这些房源是为了满足居民自住的需求。”
专家认为，根据北京市对于住房的三端体系，即“低端有保障、中端有支持、高端有控制”，“控地价、限房价”地块上建设的商品房应该和自住房一起，作为支撑中端需求的重要保障。
焦点三：限价条件下房子品质能否保证？
限房价以后品质是否会下降成为市民关心的一个焦点。昨日，市规土委相关人士表示，这批房子虽然在价格上有所限制，低于周边一部分商品房目前售价，但在品质和质量上不会降下来。
据了解，为提升商品住宅建设品质，开发企业除须按规划条件中明确的现有绿色建筑与住宅产业化实施要求进行建设外，此次补充公告中，还首次提出了投报高标准商品住宅建设方案的竞买方式。
专家表示，竞买规则中设置了投报高标准商品住宅建设方案的程序，则体现了政府对于房屋建筑品质和质量的关注。“限定了将来销售的房价，这意味着开发商的利润空间就会降低。而从政府层面考虑的是，不能让开发商因压缩成本就降低房屋建筑的品质和质量。开发商可以因为利润不高而不去高价拿地，但既然拿地了，就必须提供出高品质的房屋。”
此外，为了防止开发商通过捆绑精装修等方式变相提高将来销售时房价，此次在补充公告中也明确，项目中建设的商品住房应严格按照上述限定的销售均价和最高销售单价进行销售。商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修。
本组文/本报记者 朱开云
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