步入12月份，2017年楼市最后的“战役”已经打响。不少楼盘将开盘入市，不过由于限购和市场遇冷的影响，效果并不显著，住宅的热度也远远不及往年年末冲刺时的行情。于是，开发商们另辟蹊径，整理推出了手中各类被认为是边角料的商办、商铺等产品，优惠、折扣、甚至特价房这些不方便在普通住宅上出现的字眼开始在各类“商”产上出现，为的就是抓住2017的尾巴，最后冲刺一下业绩。

    年末房企花样百出推新“商”品

    往年临近年关，开发商们为了年终的排行榜，往往会最后努努力冲击一下，如今，由于限购的影响，住宅市场整体遇冷，不愿轻言降价的前提下，最后冲刺的任务就落到了商铺、商办等产品的头上。

    “通州核心区的大都会滨江项目，这个月你带客户来，成交一套给你10万块，直接打钱，真的是好机会。”近日，一位万科的渠道商在和看房人名义的北京青年报记者聊天时透露了这个“赚钱”的方式。

    “您自己也可以考虑考虑，我手里有5套37平方米底商，260万一套，我们配建的是新光天地，估计这几天就都会卖光，无论是自己买还是推荐别人买都要尽快啊。”

    该渠道商所说的万科大都会滨江项目是万科在通州核心区重点打造的项目，主打约130——270平方米的水岸观景大宅，但由于土地属性是商务型公寓，因此价格相比住宅略低，目前在售均价为65000元/平方米，总价800万/套起。按照常理来说，项目的小户型底商价格会远高于其在售均价，但实际上渠道商爆出的小户型底商价格只有7万元/平方米左右，刨去开发商用作成交佣金的10万元，实际底商单价与高层产品售价相差无几。

    正是由于住宅市场未见起色，于是一些商业立项原本属于“边角料”的产品成为开发商年底重点推出的部分。

    双十二期间，万科天地和万科中央城两个商业立项的项目也纷纷推出购房津贴，力图最后冲刺。

    不仅仅是万科，近些年因成功打造金茂府、金茂悦产品系而进入一线房企序列的中国金茂同样采用了类似的策略。旗下的北京金茂府是位于南三环宋家庄地铁站附近的顶级豪宅，也曾是2015年的地王项目，在售住宅的最低价格也达到了2000万/套起。但即便是这样的豪宅，也在年末推出了低总价产品。11月11日当天，北京金茂府悦空间正式推出，并且是以特价房的方式，拿出了8套88折房源，总价最低至500万。

    借着双十一的势头，北京金茂府悦空间正式上线，主打90-200平方米的自由空间，总价600万/套起。由于悦空间是北京金茂府的商业用地部分，因此极力规避“住”的概念，但实际上，相比金茂府2000万/套起的价格，同样传承金茂绿色科技住宅的品质，600万起可以自由组合的商产，仍是三环区域少有的低总价新房产品。

    在年末的冲刺中，即便业绩大幅提升的房企也没有放慢速度。已经实现了1500亿销售业绩、增速85%的龙湖，也在做着最后的冲刺，近日北京龙湖对外开放了景粼原著即将交付的施工现场，与大部分项目交付前遮遮掩掩不同，龙湖希望购房人通过对项目实地的认可，刺激下一步的销售。据了解，近期景粼原著将推出132平方米的洋房和独院别墅，不仅如此，双十二当天龙湖还推出了自己的“优享家”线上购房平台，同样主推商业产品，目前上线的龙湖旗下好望山，时代天街、长楹天街、西宸原著四个项目的商铺，都可以享有3%的房款折扣。

    不难看出，即便今年是房企业绩创纪录的一年，但各大开发企业仍不予余力地做着年底最后的冲刺，只是受制于住宅市场的不景气，各类商产成为当前力推的产品。

    上市房企平均负债率接近80%

    今年的业绩不是屡创新高吗？为何开发商还要如此辛苦，做最后的年底冲刺？

    其实，调控加码的背景下，房企的业绩增长主要来自上半年的突飞猛进，在年末这种增长已经开始出现颓势。北青报记者查阅了115家上市房企的第三季度报告并综合克而瑞研究中心统计数据发现，上市房企中有68家房企前三季营收出现同比增长，47家营收出现同比下降，即收入出现下滑的房企占了4成，另外，甚至还有16家房企出现亏损。

    不难看出，并不是所有的房企的日子都是好过的。尤其是三季度开始，房企冲刺业绩的速度开始疲软。即便是位列三甲的万科，10月的销售额也仅为367.9亿元，与去年同期相比下滑了25%，这也是万科今年以来首次出现销售额下滑的现象。不仅如此，其他开发商的销售业绩也出现了不同幅度的下滑。

    实际上，大多数重点城市都遭遇了严厉限购，在这么一个大环境下，房企业绩不受影响是不可能的。业内人士认为，今年房企的销售业绩大增实际上也是因为三四线城市的火热带来的，碧桂园、恒大都是三四线城市的既得利益者。但是，随着下半年三四线城市购买力熄火，这种高速增长变得不可持续。

    雪上加霜的是，债务问题随之暴露出来。据相关调查统计数据显示，截止到今年9月底，全国136家上市房地产企业的总负债达到了6.04亿元，其平均资产负债率为79.45%。

    具体来看，有息负债总额最高的房企是绿地控股，高达2776.59亿元。有息负债增长最快的房企是保利地产，截至三季度末，有息负债总额1952.83亿元，在A股房企中仅次于绿地控股。

    万科地产的债务增速也较快。三季度末，万科地产短期负债合计542.26亿元，同比增长75.49%；有息负债合计1584.33亿元，同比增长80%。

    从资产负债率上看，销售20强房企的负债率并不好看，有12家房企负债率超过了80%的红线；而且除了华夏幸福资产负债率较去年同期有所下降外，其余19家房企的负债率均在上升。

    在高负债背景下，即便是销售额大幅增长，但快速回笼资金，仍旧是开发商的当务之急。业内人士称，明后年将是许多房企的一个还款期，所以，开发商在调控和还款的双重压力下，硬抗也只能是短期的而已，最终还是要做出抉择的。

    反馈到市场上其实不难发现，房地产的天已经在悄然变化了，前三季度房企的数据还算是好看，但到了年底开发商的压力开始加大，要么加推住宅，要么推出商业，都是为了尽快回款。

    业内认为价格不存在大降的基础

    回款压力下，优惠、特价等标签开始重新回归市场，但需要注意的是，这些优惠主要是在“商”产上出现，住宅的价格仍旧坚挺。

    这也是市场买卖双方博弈的表现，亚豪机构市场总监郭毅表示，随着房地产大环境的改变，购房者的心态也在发生剧烈变化，现在市场上主流的购房人群是刚需和刚改，在“房住不炒”的主基调下炒房投机者已经难觅踪影了，而刚需和刚改购房人由于有普通新房、“限价”新房、共有产权房和二手房等多重选择，因此并不急于出手，导致住宅市场一直处于成交低谷。

    一位不愿透露姓名的开发商表示，年底各家房企之所以宁愿拿出一些商业产品促回款，也不愿意拿出更好卖的住宅产品，关键就是因为市场上购房人期待住宅能有更加明显的降价，而开发商则认为政府限价已经算是降价了，不愿再更多让利，这样的矛盾也导致了住宅成交的一再下滑。该开发商透露，在成本方面，建筑原材料像水泥、砖头、石子、沙子、钢材等的价格都在涨价，工人的工资更是越来越高，而盖房最关键的土地价格也不可能越来越便宜。这就使得不少住宅项目宁愿等着耗着，也不愿亏本入市。

    一面是购房人期待更多实惠，一面是成本高企制约了降价空间，那什么样价格的房子才可以入手购买呢？对此，有业内人士认为，期待开发商大幅降价，甚至腰斩是不现实的，不过，由于今年出让的土地全部被政府限定了未来最高售价和平均售价，这其实就是未来的价格标准。也就是说，有购房需求的人可以根据今年成交土地的未来售价作为衡量标准，对比自己选房区域的房源价格，虽然由于项目品质各有不同，售价也有高有低，因此政府“限价”的标准不能作为参考的绝对标准，但至少能代表着区域价格的整体走势。

    文/本报记者 李桁