集合的多为投资客和第二居所需求买家，房产税一旦执行， 手握多套房产的投资客成本增加，投资回报率降低

　　“香河珠光御景五一开盘，一周成交量就有100套左右，大运河孔雀城周末两天接待了至少100余组意向买房人。”香河某项目负责人表示，伴随着北京楼市的回暖，环京城市楼市成交量也小幅上涨，特别是经历退地风波几近冰封的香河市场，在近期出现了一个买房人集中购买的小高潮。该人士指出，万科、富力、万通等知名房企相继在香河拿地，重返当地楼市，大大提升了楼市信心，也使得买房人逐步走出观望出手购房，同时还吸引了一部分非自住型买家的关注，因此可以预计，香河的房价将在今年6月底止跌回升。不过，也有业内人士指出，供应量的增加以及房产税的出台预期也使得香河楼市同时存在较大的不确定性。

　　房企破冰以价换量

　　香河楼市价格回调

　　据了解，相比2009年、2010年香河普通住宅项目6000-7000元/平方米甚至突破万元关卡的售价，目前香河住宅市场的主力成交价格已回落至5000-6000元/平方米。譬如，位于老城区的华都泊雅园与香城郦舍，目前的售价分别为5600元/平方米和4999元/平方米，并分别有一定折扣。而盛世家园项目虽然报价较高，但实行9折之后实际售价也在5600元/平方米左右；此外，位于京东新城的东郡美裕项目报价5600元/平方米，并有全款9.6折，贷款9.8折的买房优惠，还另送港澳7日6夜游；位于京沈高速出口处的香林美郡项目报价目前也已低至5500元/平方米。

　　对此，大运河孔雀城项目负责人何斌表示，近期，香河项目以价换量的破冰策略得到了买房人特别是刚需买房人的认可，其中，珠光御景香河项目的实际售价由6500元/平方米调整至5400元/平方米，即受到买房人热捧，开盘即售出200余套。而鸿坤·罗纳河谷项目经过价格的调整，成交量也呈上升态势。

　　何斌指出，4、5月以来香河住宅成交量的提升反映出刚需买房人对当地楼市价格回调的认可，同时，由于香河没有像北京一样直接限购，开始回落的住宅价格以及一些零利润项目的出现，也吸引了投资客的回归。这些投资客由于受到限购政策的影响，手中的资金在北京已无用武之地，而大开发商的回归与价格的回归也吸引他们重新将香河纳入投资范畴。随着越来越多的项目加入降价行列，区域市场的成交也将出现不断好转。

　　同时，何斌还表示，香河房价将在6月底止跌，这主要源于6月为当地一些开发商信贷偿还期，房企需以价换量充盈现金流，而6月之后，香河房价将呈回调态势。

　　土地市场再度活跃

　　市政规划逐步落成

　　促成香河楼市利好

　　对于香河楼市的转暖，亚豪机构副总经理任启鑫分析表示，香河的土地违规事件已过去近一年，并且在此阶段当中，史上最严厉的房地产调控政策也波及香河市场，土地与存量市场都受到相当大的影响，这也直接导致了地方政策财政收入的减少以及新城建设的进度放缓。为了挽回影响并加快城市建设的进程，当地政府近期频频向房企示好，以低廉的土地价格吸引知名开发商的继续进驻；而对于万科等房企来说，虽然前期品牌受到一定影响，但布局香河的战略却没有改变。一方面这些房企前期已经在香河进行规划布局，并且也已有部分前期开支，继续开发已有一定基础，另一方面如此低廉的土地成本对于目前资金链都不甚宽裕的房企来说确实有很大吸引力。

　　据了解，5月11日，万科联合五矿以1.56亿元再次摘得香河3宗住宅建设用地，土地面积约13万平方米，规划建筑面积22.1万平方米，而楼面地价仅为706元/平方米。与此同时，富力和万通也于近期在香河增加土地储备，其中富力以1.76亿元同样拿下3宗住宅用地，总面积约15.7万平方米，万通则出资2045万元拿下2万平方米住宅用地。

　　另外，何斌也表示，相比固安等地依托北京二机场利好预期的支撑，香河无论是市政基础还是本地人口数量，都能从更实际的角度促进当地楼市的发展，可以说，更成熟的生活氛围和更为清晰的市政规划配套稳固了买房人抄底香河的决心。

　　供需失衡 房产税预期

　　加大香河楼市不确定性

　　不过，也有市场人士指出，虽然如今的香河房地产市场看似即将进入调控之后的又一波热潮，但由于2009年、2010年香河区域出让了大量的住宅用地，这些土地目前已经逐渐进入上市周期，因此，在可以预见的未来，该区域将出现大量新盘项目，而在需求方未出现太大变化的同时，供应量的剧增势必使得区域内供需失衡，项目间的竞争加剧，外来项目占据品质优势，本土项目占据价格优势，一场混战或将不可避免，可以说，香河楼市未来的前景还充满不确定性。

　　此外，任启鑫也指出，香河房地产市场具有自身的特殊性，即由于距离北京城区较远，故不同于燕郊的刚需聚集，香河区域所集合的多为投资客和第二居所的需求客群，而只有少量为当地客群。从目前的房地产调控方向来看，房产税将是调控的下一步走向，而一旦这一税种开始执行，手握多套房产的投资客成本增加，投资回报率降低，其积极性就会下降，使得区域市场的需求大量减少，因此需求的特殊性也导致了未来的香河市场具有很大的不确定性。

　　文/李丹