京建发[2011]11号  

   为贯彻落实《中共北京市委关于加强和创新社会管理全面推进社会建设的意见》（京发[2011]13号）、《中共北京市委办公厅北京市人民政府办公厅印发<关于全面加强城乡社区居民委员会建设工作的意见>的通知》（京办发[2011]26号），进一步完善住宅区业主自我管理制度，充分发挥业主大会在社会管理中的积极作用，努力构建共享共建的社区治理格局，切实加强业主大会建设，强化社区居委会对业主大会工作的指导和监督，现就推进我市住宅区业主大会建设工作提出如下意见。

 

    一、充分认识推进住宅区业主大会建设的重大意义

 

业主大会是物业管理区域内的全体业主基于建筑物区分所有权，在物业管理活动中依据法律、法规和规章以及管理规约和业主大会议事规则，行使共同管理权利、承担共同管理责任的组织，已经成为社区治理的重要主体之一，是促进社区和谐稳定的重要力量。因此，积极推进业主大会建设，对于完善社区治理结构，提升社会管理水平，促进城市房屋建筑可持续发展，具有重大的现实意义。

 

（一）推进住宅区业主大会建设是完善社区治理结构的重要内容。住房制度改革的深化和《物权法》的颁布实施，确立了业主的建筑物区分所有权，业主大会作为业主共同管理物业共用部分的法定组织，已经成为社区治理的重要主体。各区县要站在创新和完善社会治理结构的高度，充分认识推动业主大会的成立和规范运作的重要性，把业主大会建设纳入社区建设的总体规划，认真加以研究和落实。

 

（二）推进住宅区业主大会建设是提升社会管理服务水平的重要举措。住宅区管理和服务水平的高低，直接影响着社会管理服务水平的发展，业主大会的建设水平，对住宅区管理和服务具有基础性决定性作用。因此，各单位各部门要从提升社会服务管理水平的高度，充分调动广大业主参与公共事务管理的积极性，切实把影响社会管理服务的基础性工作做扎实。

 

（三）推进住宅区业主大会建设是维护社区和谐稳定的重要基础。当前，部分业主对权利的边界认识不清晰，对自身应当承担的义务不清楚，部分物业服务企业服务意识不到位，服务行为不规范，是影响和制约住宅区和谐稳定的主要原因。各区县人民政府要从维护社会稳定与社区和谐的高度，以推进业主大会建设为抓手，通过规范业主大会的运作、强化企业依法管理、落实指导监督责任等措施，在加强业主大会建设的同时，构建和谐稳定的社区治理环境。

 

     二、切实加快推进住宅区业主大会的组建工作

 

业主大会是建筑区划内全体业主行使共同管理权的唯一合法主体。当前，我市住宅区业主大会的成立比例较低，直接影响了广大业主共同管理权的行使，也为城市房屋建筑的可持续发展留下了隐患。因此，各区县人民政府要把推进住宅区业主大会的组建作为提升社会管理水平、保障城市既有房屋建筑可持续发展的基础性工作来抓。

 

（一）明确工作目标。各区县人民政府要把推进辖区内住宅区业主大会的组建工作，纳入社会建设总体规划，整合资源，因地制宜，有计划、有步骤地开展业主大会的组建工作，力争在“十二五”时期末，逐步实现全市实施物业管理的住宅区业主大会的全覆盖。

 

（二）突出工作重点。各区县人民政府要结合本地实际，突出工作重点，认真梳理辖区内住宅区分布情况，把新建住宅区的业主大会组建作为工作重点突出出来，坚持新建一个，组建一个；把保障性住房小区的业主大会组建作为工作重点突出出来，坚持把提前成立业主大会作为做好保障性住房后期管理的基础性工作来抓；把物业矛盾纠纷较为突出的住宅区业主大会的组建作为工作重点突出出来，坚持以组建业主大会作为化解矛盾纠纷的突破口，出现一个，组建一个；把老旧住宅区业主大会的组建作为工作重点突出出来，坚持把业主大会组建作为引导业主履行义务的立足点。

 

（三）明确责任分工。各区县人民政府要充分整合行政资源，明确各相关部门在业主大会组建中的职责分工，要建立考核机制，把业主大会的组建、规范运作纳入部门、街道的考核内容。

 

（四）购买社会服务。各区县人民政府要发挥社会组织在业主大会组建中的作用，积极探索向有经验、有专业能力、有公益心的社会组织购买辅导业主大会组建的社会服务。同时，要积极探索制定社会组织服务的标准、流程和规范。

 

（五）广泛发动群众。各区县人民政府要运用各种宣传工具，广泛宣传业主大会的重要作用，积极开展各种形式的培训活动，引导广大业主积极参与业主大会的组建。

 

三、努力规范住宅区业主大会的运作

 

业主大会的规范运作，是业主正确行使共同管理权，履行法定责任，维护社区和谐稳定的根本保证。各区县人民政府要在积极推动住宅区业主大会组建的同时，切实加强对业主大会规范运作的指导和监督，确保业主大会健康有序发展。

 

（一）加大资金投入。各区县人民政府要将住宅区业主

 

大会建设所需经费纳入政府年度预算，保证规范业主大会运作的工作顺利开展。

 

（二）加强专业培训。各区县人民政府要有计划的加强对住宅区业主大会负责人、业主委员会委员和工作人员的培训。每年要通过政府组织、向社会组织购买服务等形式，分层次、有重点的对业主大会负责人、业主委员会委员、工作人员轮训一遍。

 

（三）设立辅导专家库。各区县人民政府要结合辖区实际，组建业主大会辅导专家库，充分发挥专家在业主大会规范运作中的专业指导作用。

 

（四）推广使用业主决定共同事项公共决策平台。为提高业主大会决策效率，保证业主共同决策的公开、公正、透明，各区县要加快推进业主一卡通的发放，引导广大业主通过决策平台决定共同事项。

 

（五）建立业主大会规范运作评价机制。充分发挥住宅区中内业主人大代表、政协委员、公益律师的作用，建立业主大会观察员制度，对业主大会的规范运作进行监督和评价；进一步发挥社会组织的监督作用，鼓励以政府购买社会服务的方式，委托社会组织对业主大会运作进行评价。各区县要建立量化评估方法，组织业主大会观察员和社会组织对辖区内业主大会的运作情况进行打分，对发现的问题要及时予以纠正。

 

四、努力提高业主大会负责人的能力素质

 

提高业主大会负责人、业主委员会委员和工作人员的能力素质，是业主大会依法、规范、有效运作的重要保障。各区县人民政府要从源头上入手，切实抓好业主大会负责人、业主委员会委员和工作人员的准入、考核、评价和培训，促进业主大会依法履行职责。

 

（一）               探索建立业主大会负责人准入制度。明确业主大

 

会负责人岗位职责，鼓励有条件的区县开展业主大会负责人培训和考试后持证上岗的试点。各区县逐步引导业主大会聘用专职秘书、会计和法律顾问，结合辖区实际，培育一支有能力、懂政策、会管理的业主大会专职工作人员队伍，为业主大会规范运作提供人才支持。

 

（二）建立信用体系。各区县研究探索将业主大会负责人、业主委员会成员和工作人员的资格、行为等量化为信用记分，由街道办事处、乡镇人民政府通过采用信用分值评价，加强对业主大会的日常指导和监督。各区县要定期公布辖区内业主大会人员信用信息排名，以便于相关业主和社会监督。

 

（三）建立考核机制。各区县要采取多种形式组织广大业主对本住宅区业主大会负责人、业主委员会委员和工作人员的履责情况实施定期考核，并将考核结果在小区内公示。对不具备履责能力或考核不合格的业主大会人员，要注销岗位证书并指导业主大会更换人选。

 

（四）鼓励交叉任职。鼓励具有业主身份的社区党组织成员和社区居委会委员参选所在物业管理区域的业主委员会委员，担任业主大会负责人。

 

（五）鼓励多方参与。鼓励人大代表、政协委员、公益律师等专业人士参选业主委员会委员和担任业主大会负责人；鼓励具有较高政治觉悟和丰富管理经验的党政机关、企事业单位的领导干部业主担任业主大会负责人。

 

五、积极建立业主大会与社区居委会的良性互动关系

 

构建业主大会和社区居委会的和谐互动关系，是业主大会和社区实现有效衔接、参与社区管理服务的重要前提。各区县人民政府要深入研究探索社区居委会对业主大会的指导监督机制，创新社区管理服务模式，有效发挥业主大会在社区建设中的积极作用。

 

（一）探索社区居委会对业主大会指导监督的工作机制。 社区居委会应当协助街道办事处、乡镇人民政府指导、监督业主大会、业主委员会开展工作，维护居民的合法权益；业主大会、业主委员会应当主动接受社区居委会监督，召开业主大会、业主委员会会议，应当告知相关的社区居民委员会，并听取意见；对业主大会、业主委员会违反法律、法规的决定，社区居委会可以提请街道办事处、乡镇人民政府予以撤销。

 

（二）建立社区事务联系会议制度。社区居委会要定期与业主大会沟通社区事务相关情况，业主大会要及时把业主对社区服务管理方面的意见和建议反馈给社区居委会，并配合社区居委会开展各项活动。对可能影响社区和谐稳定的物业管理矛盾纠纷，业主大会要在社区居委会的指导下，积极与物业服务企业或其他相关单位协商解决。

 

（三）共享公共资源。作为社区内的重要组织之一，业主大会要在保证业主权益和共用部分使用安全的前提下，按照社会效益最大化的原则，与社区居委会共享住宅区内活动场所，拓展居民活动空间，充分发挥资源优势，为开展社区活动提供场地，协助和配合社区居委会开展有关社会治安、公共卫生、社会保障、社会救助、住房保障等公共服务，主动动员和引导业主参与社区居委会的各项活动，共同做好物业管理区域内社区建设等相关工作。