北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法

 

 

（征求意见稿）

 

 

第一章  总则

 

 

第一条【目的及依据】为了进一步理顺本市住宅区物业服务交易活动中各方主体的法律关系，保障业主对物业共用部分的收益权，维护业主大会对物业服务费用等业主共有资金的所有权、管理权，根据《物权法》、《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》等法律、法规和规章，制定本暂行办法。

 

第二条【业主共有资金】本办法所称业主共有资金是指物业管理区域内，由业主大会所有的资金。

 

第三条【适用范围】住宅区业主大会依法成立并登记后，经业主大会会议决定，开立业主共有资金账户，对物业管理区域业主共有资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

 

第四条【管理主体】业主大会是物业管理区域内，全体业主对物业共用部分实施管理的业主自我管理组织。业主大会负责本物业管理区域业主共有资金的归集、使用、管理和监督。

 

第五条【管理方式】业主大会决定委托物业服务企业或其它管理人对物业共用部分实施管理的，应当由业主大会与物业服务企业或其它管理人签订书面合同。

 

业主大会决定自行管理物业共用部分，需要采购专业服务的，应当由业主大会与专业服务企业签订专业服务委托合同。

 

业主大会在决定自行管理之前，应当对拟定的详细的自行管理方案以及应急保障措施进行表决，并告知物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。

 

第六条【管理规约约定和业主大会会议决定】物业管理区域内的管理规约应当包含但不限于以下内容：

 

（一）物业共用部分管理方式；

 

（二）业主大会的权利义务；

 

（三）业主与业主大会的法律关系；

 

（四）业主共有资金交存、使用和财务管理制度；

 

（五）业主拖欠物业服务资金、专项维修资金和其他分

 

摊费用的认定和追缴办法；

 

（六）公示欠费业主名单、限制业主共同管理权利、收

 

取滞纳金等惩戒措施和具体实施主体；

 

（七）其他需要在管理规约中约定的业主共有资金有关

 

事项。

 

管理规约对以上内容未约定的，可以由业主大会会议决定后，及时在管理规约中增补。

 

第二章  业主共有资金账户

 

第七条【共有资金账户的开立】住宅区业主大会到银行开立业主共有资金账户, 分类存储业主共有资金，应当符合下列条件：

 

（一）   业主大会依法成立并登记；

 

（二）   业主大会已设立监事会；

 

（三）   业主大会会议已就开立业主共有资金账户作出

 

决定；

 

（四）   本住宅区业主已领取业主一卡通；

 

（五）   应当是符合本办法第六条的相关规定；

 

业主大会开立业主共有资金账户的，业主应当使用业主一卡通交存、查询业主共有资金，通过业主决定共同事项公共决策平台表决使用业主共有资金。

 

第八条【业主共有资金账户】业主共有资金账户包括：

 

（一）物业服务资金；

 

（二）住宅专项维修资金；

 

（三）业主依据管理规约约定或者业主大会会议的决定分摊的费用；

 

（四）物业共用部分经营收益；

 

（五）业主大会的其他合法收入。

 

第九条【物业服务资金】本办法所称物业服务资金是指由业主向业主大会交纳的，用于支付本住宅区内物业共用部分维修、养护、管理，环境卫生和秩序维护等相关费用的资金。

 

物业服务资金的交存、使用、管理和监督由管理规约约定或者业主大会会议决定。管理规约未约定或者业主大会会议未决定的，可参照《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（京发改[2005]2662号）的有关规定。

 

物业服务资金的交存标准应与物业服务合同或业主自行管理方案中的约定相一致，业主大会可以委托物业服务第三方评估监理机构对本物业管理区域的物业服务费标准进行评估。

 

第十条【专项维修资金】住宅专项维修资金用于支付住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造费用。

 

住宅专项维修资金的交存、使用和监督管理适用建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》和《北京市住宅专项维修资金管理办法》的规定。

 

第十一条【物业共用部分经营收益和业主大会的其他合法收入】业主大会可以依据管理规约约定或者业主大会会议决定，将物业共用部分经营收益和业主大会的其他合法收入纳入业主共有资金账户，用于支付下列费用：

 

（一） 业主大会、业主委员会的办公费用及聘请工作人员的工资、津贴、福利费用等；

 

（二） 财务、审计、承接查验、物业服务评估监理等费用；

 

（三）业主共同决定支付的超出年度预算的支出；

 

（四） 业主共同决定支付的其他合理费用。

 

第十二条【业主分摊费用】物业共用部分经营收益和业主大会的其他合法收入不足以支付第十一条所列费用的，不足部分由业主分摊，并存入业主共有资金账户。

 

业主分摊前款费用的比例，管理规约有约定或有业主大会会议决定的，按照约定或者决定；没有约定、决定或约定、决定不明确的，按照业主专有部分面积占建筑物总面积的比例确定。

 

第三章   业主共有资金交存

 

第十三条【资金交存】住宅区的业主应当按照管理规约的约定或者业主大会会议决定向业主大会交纳物业服务资金和其他分摊费用。

 

业主应当定期将物业服务资金和其他分摊费用存入业主一卡通，由业主大会按照约定通过银行从业主一卡通中划转。使用业主一卡通划转资金的，银行、业主、业主大会应当签订书面合同。

 

第十四条【资金催缴】业主拖欠物业服务资金和其他分摊费用的，业主大会应当及时催缴。委托物业服务企业或者其他管理人收费的，业主大会应协助催缴。

 

业主拖欠专项维修资金的，业主大会可以委托其开户银行催缴。

 

第十五条【催缴措施】业主拖欠物业服务资金和其他分摊费用的，业主大会应当按照管理规约约定或者业主大会会议决定向欠费业主发出欠费缴纳通知单。欠费缴纳通知单一般包含欠费金额、缴费期限、滞纳金计算方法、缴费账户、缴费方法、相关后果等内容。

 

业主大会应当按照管理规约约定或者业主大会会议决定，在住宅区显著位置公示欠费业主信息及欠费金额。公示的业主信息应当符合管理规约约定或者业主大会会议决定，没有约定或约定不明确的，以公示名单及门牌号为限。

 

第十六条【滞纳金】业主大会应当照管理规约约定或者业主大会会议决定，向拖欠物业服务资金和其他分摊费用的业主收取滞纳金。滞纳金收取标准不得违反国家有关禁止性规定。

 

业主大会向欠费业主收取的滞纳金归全体业主共有。

 

第十七条【业主共同管理权利限制】业主大会可以按照管理规约约定或者业主大会会议决定,限制欠费业主行使被选举权、表决权等业主共同管理权利。限制时限由管理规约约定或者业主大会会议决定。

 

对欠费业主共同管理权利的限制不免除其应当承担的义务。

 

第十八条【欠费债务转移】业主拖欠物业服务资金、专项维修资金和其他分摊费用的，转让物业时应当与业主大会结清。

 

房屋买受人与房屋出卖人可以在房屋买卖合同中约定房屋出卖人欠交物业服务资金、专项维修资金和其他分摊费用向房屋买受人的债务转移。

 

房屋买受人在购买业主出卖的房屋时，可以向业主大会索取相关费用交费情况的书面证明文件。房屋买受人向业主大会索取房屋出卖人相关费用交费情况的书面证明文件的，业主大会应当提供。

 

第十九条【欠费起诉】业主未按照管理规约约定或者业主大会会议决定交纳物业服务资金和其他分摊费用的，业主大会可以依据管理规约约定或者业主大会会议决定向人民法院起诉。

 

第四章  业主共有资金使用

 

第二十条【财务管理】 业主大会应当按照国家相关法规、政策的有关规定，并参照《民间非营利组织会计制度》（财会[2004]7号）的有关规定，建立专门的业主共有资金财务管理制度，保证资金安全。

 

业主大会应当建立业主共有资金财务档案，并指定专人保管。管理人员变更的，应当及时移交保管的财务档案。

 

第二十一条【财务人员】业主大会应当按照国家相关法规、政策的规定和管理规约的约定，聘请具有相应从业资格的财务管理人员或者委托专业机构管理业主共有资金。

 

第二十二条【资金监督机构】业主大会应当设立监事会，监督业主共有资金的使用。

 

第二十三条【年度预算、决算】业主大会应当建立业主

 

共有资金年度预算、决算制度。业主大会可以授权业主委员会或委托专业机构起草年度预算、决算方案，由业主大会会议审议后确定。

 

第二十四条【资金使用程序】业主大会应当严格按照年度预算，通过以下程序使用业主共有资金：

 

（一）  业主委员会根据年度预算，提出使用建议；

 

（二）  监事会会同财务人员审核使用建议；

 

（三）  业主大会对使用建议进行表决。

 

经审核符合预算且业主大会决定可以使用共有资金的，由业主委员会主任会同监事会、财务人员共同签署业主共有资金使用决定书。业主大会负责人向专户银行提交业主大会决议，发出划转业主共有资金的通知。

 

（四）专户银行将所需业主共有资金划转至使用单位。

 

会计年度终结时，业主共有资金节余部分，自动结转到下一年度；物业管理区域内发生超出业主共有资金年度预算的支出时，应当及时召开业主大会会议作出决议。业主大会负责人按照业主大会做出的业主共有资金使用决定，向专户银行发出划转业主共有资金的通知。

 

第二十五条【业主共有资金决算】下一年度业主大会定期会议召开前，由监事会审核下列事项：

 

（一） 是否按年度预算使用业主共有资金；

 

（二） 使用业主共有资金是否符合相应程序；

 

（三） 超出预算使用业主共有资金，是否经业主大会会议决议；

 

（四） 业主共有资金使用中其他需要审查的事项。

 

第五章  业主共有资金管理

 

第二十六条【收益管理】物业管理区域内物业共用部分经营收益和业主大会的其他合法收入，应当由业主大会财务管理人员按照管理规约定或者业主大会会议决定存入业主共有资金账户，严禁任何人截留、私分、私存或挪作他用。

 

第二十七条【担保和经营】业主大会不得向任何单位及个人借款或为任何第三方提供担保，不得利用业主共有资金对外投资。

 

第二十八条【年度公示】业主大会应当定期与业主共有资金开户银行核对本住宅区业主共有资金账目，并于每年一季度向业主公示下列情况：

 

（一）业主共有资金交存、使用、增值受益和结存的数额；

 

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

 

（三）业主拖欠物业服务资金和其他分摊费用情况；

 

（四）其他有关业主共有资金使用和管理的情况。

 

第二十九条【资金查询】业主共有资金的开户银行应当提供住宅区共有资金查询服务，接受业主大会对业主共有资金账户和业主对业主共有资金账户、业主一卡通中住宅区业主共有资金使用、增值收益和账面余额的查询。

 

第三十条【审计、质询】业主大会监事会应当根据管理规约约定或者业主大会会议决定，定期委托专业部门对业主共有资金的使用情况进行审计，审计结果应当在物业管理区域内的显著位置进行公示。

 

相关业主对业主大会执行本办法第二十三条、二十八条相关内容有异议的，可以提出质询，业主大会应当及时予以答复。

 

第三十一条【业主大会法律责任】业主大会及其工作人员不得侵占、挪用本物业管理区域业主共有资金；侵占业主共有资金的，应当依法承担法律责任。受侵害的业主可以依法向人民法院提起诉讼。

 

业主和业主大会负责人以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，依法追究法律责任。

 

第六章  附则

 

第三十二条【参照执行】非住宅区物业共用部分和业主共有资金的管理参照本办法。

 

第三十三条【实施时间】本办法自2011年 月  日起施行。