十余年的快速发展，望京不仅告别了“睡城”，还吸引了包括奔驰、索尼爱立信等名企进驻，高端人群的聚集下，望京的住宅市场也普遍定位高端。8月18日，《广厦时代》鉴房团一行，囊括购房人、行业专家来到望京，对该区域楼盘加以品鉴。
多年发展形成的生活配套使区域蜕变 楼市同质化竞争可能促使降价出现
五环路、京承高速路的相继开通打破了望京区域交通瓶颈，同时，新增了多条通往四环路、京密路的交通干线，多年发展形成的完善生活配套也吸引了众多购房人的青睐，鑫尊地产区域经理陈功晓表示，如今的望京已经渐渐成为“不夜城”。
睡城已成不夜城
望京扎堆高档盘
●配套完善 “睡城”已成过去
望京板块紧邻丽都商圈-酒仙桥区域，又邻近燕莎-三元桥商圈、首都机场，区位优势明显，历经十余年发展，已经成为成熟的综合性城市新区，近年来望京区域全面配套的不断完善，大大提升了就业环境与居住品质。且区域内大型商业超市林立，新世界百货、华堂商场、家乐福、沃尔玛、宜家家居等竞相进驻。陈功晓表示，“内城有的高端购物、生活配套，在望京都能找到，可以说望京的生活配套不仅全，而且定 位也较为高端。”
同时，近几年包括锐创国际中心、方恒国际中心、博雅国际中心，以及新近开盘的望京SOHO等多个大型写字楼也为望京地区的发展带来了新的活力，吸引了摩托罗拉、安捷伦、微软、索尼爱立信等世界500强企业进驻，带动望京写字楼的平均日租在4-5元/平方米·天左右，有直追CBD之势。
不过8月18日《广厦时代》鉴房团随行的一位购房人则认为，该区域居住密度过大，恐怕生活环境比较杂乱。另一位在望京居住的购房人证实，“白天人们去上班，看不出来，等到了晚上，这里的居民组成感觉还是比较杂的。”
●总价高成交难
陈功晓表示，望京区域由于环境、交通都较好，又有大量韩国人聚居，尤其是2007年以后开发的楼盘，从配套到楼盘定位，都比较高端，加之使馆区的规划和商务氛围的形成，高端商务人群的增加，加快了房地产市场的价格提升速度，据亚豪机构统计显示，2008年年中望京普通住宅售价还处于10000-15000元/平方米，2009年就跃升至20000-25000元/平房米，翻倍增长。
当前，该区域在售的商品住宅项目虽不是很多，且均是多次开盘的老项目，但是，当前在售项目的产品类型多数是高端住宅及公寓，单价已高达3万-4万元，相比2009年又有了较大幅度的提升。从户型而言，虽然设置较为丰富，但是主力户型多数以三到四居改善型产品为主，面积较大的项目甚至达到了300平方米，过高的总价令很多购房人望而却步。
亚豪机构数据显示，截至8月18日，望京区域楼市共成交152套，除了合生·麒麟社由于以商住类型为主不在限购之列，且户型相对较小，受到不少刚需青睐以外，其他在售项目月均销售均低于10套。成交量不理想，使得望京部分在售的项目也开始打折促销，其中合生·麒麟社给出的9折、国风上观给出9.2折以吸引购房人。
对此，亚豪机构副总经理任启鑫表示，相对定位高端的产品和户型设计，均指向消费能力较高的人群，但在限购、限贷政策的制约下，成交量不佳，开发商不得不转变营销策略，以较为亲民的价格打动观望中的购房者，以期达成销售。另外，由于区域内楼盘同质化较严重，随着保利中央公园等入市，购房人可能从房企的竞争中获得更多的价格实惠。
●土地成本高入市项目难低开
业内人士表示，该区域未来还会有三个项目入市，包括润泽公馆、远洋万和公馆、华彩国际公寓，其中远洋万和公馆与新近开盘的保利中央公园一样，前期拿地都创造了“地王”纪录，仅楼面均价就高达24066元/平方米，在高成本的压力下，未来计划上市的远洋万和公馆等项目定价必然偏高，可能超越了区域目前的价格水平，因此只能靠提高产品品质，拉开与望京同期在售项目的距离，同时，增加项目附加值，满足购房人更多的软性需求。
不过，望京的区位条件、成熟配套、便捷交通无疑确保了房产未来的价值潜力，同时CBD东扩的影响对于望京商务环境的改善也将逐步显现，望京区域的发展潜力与发展动力不可小视。
陈功晓证实，从代理的新房和二手房业务来看，人们普遍还是看好望京区域价值，不仅购房客趋之若鹜，二手房业主对价格也毫不松动。不过他坦言，由于现在限购、限贷等政策，望京二手房市场虽然庞大，但是成交冷淡，“尽管望京二手房经纪公司数量较大，但是以往我们一个店一个月二手房成交七八套很轻松，而现在也只是能确保开张。 ”文/张蛟
望京区域在售项目
数据来源：亚豪机构，仅供参考
望京区域部分二手房信息
数据来源：鑫尊地产提供，仅供参考
东湖湾
望京核心 公园地产
基本信息
项目位置：朝阳区望京北小河公园东侧
目前均价：40000元／平方米
装修状况：毛坯
物业类别：公寓、板楼、小高层
主力户型：两居90平方米-130平方米，三居150平方米-180平方米
绿化率：33.4%
容积率：2.7
车位比：1：1.2
采暖方式：集中采暖，地板采暖
入住时间：2012年4月
开发商：北京市东湖房地产有限公司
物业公司：深圳长城物业管理公司
交通：邻东北四环 公共交通相对便利
下午1：00，《广厦时代》与十几位读者和专家团队驱车前往鉴房的第一个项目——东湖湾。东湖湾项目位于望京北小河公园东侧，东北四环路南侧，望京两大主干道望京西路和广顺大街之间，在京承高速有东湖湾的专属出入口“利泽西街出口”，向东500米左右就能到达项目所在地，总程花费不到半小时，车上的读者均表示该项目交通比较便利。
来到东湖湾售楼处，销售人员为大家介绍了项目区位及交通情况：该项目紧邻的东北四环路、京承高速路、京顺路和机场高速路将其围合起来，形成了一个既相对独立又与市中心紧密相连的城市路网。向东经机场高速路和京顺路、三环路可快速到达CBD；向西上五环路则可顺利到达中关村和亚奥地区，实现了交通快速便捷。规划中的利泽西街、南湖中路直接连通至奥运村，地铁13号线望京支线紧邻项目，公共交通设施比较完善。另据了解，在未来规划中将有两条轻轨途径于此，地铁14号线已经在施工阶段，使望京与北京各个区域的连接更加紧密。
在售：升级产品满足自住需求
据开发商介绍，该项目分三期开发，一期、二期已基本售罄，销售均价28000元/平方米，并全部交付使用。三期包含11.8万平方米的五栋24-28层高板住宅，其中502号、503号楼于去年9月开盘销售，销售均价35000元/平方米。
今年9月计划面世的三期临河三栋，是东湖湾的收官之作。主力户型为160-180平方米的三居室，其中240平方米户型的6米挑高大堂是整个区域内的绝版户型。
另据现场负责人李轶介绍，随着产品的升级换代，三期产品的客群也在发生着微妙的变化。东湖湾一期开盘的时候，客户买房除了满足自住需求，还有一部分是为了投资，他们更看重房子的升值潜力。这两年受限购政策的影响，投资型客户逐渐减少，三期客户基本为了满足自住需求，所以他们更加关注的是产品本身的宜居程度和周边配套的完备状况。
另外，为了感谢五年来广大客户和市场对公司的支持，近期来到销售现场进行诚意登记的客户，可享受总房款2个点的额外购房优惠。
景观设计：高端园林设计为项目最大亮点
据了解，园林设计是东湖湾的重点打造亮点，开发团队聘请了国际知名团队贝尔高林（香港）公司打造园林景观，并于去年建成了京城东部唯一一条百米长的银杏景观大道，重金引进数百棵50年以上树龄、胸径35-55厘米的银杏成树。东湖湾内部园林打造了北京第一的集台地、丘陵、湖、溪、泉、瀑多地貌、多景深、多植被和多主题小品的园林景观，设计概算在原有基础上每平方米增加近1000元，施工概算不低于每平方米2000元左右。
东湖湾三期的园林设计更是突破以往，园林景观布局以自然及几何形作主题设计的形态，分别以6位著名的艺术家为名，并从世界同纬度地区挑选了42种珍贵花木，搭配30块造型特异的泰山之石，设计出 6大景观组团。其中下沉十几米的“莫奈”中央庭院，三维立体美感的“山谷”瀑布奇异景观，据了解，是继棕榈泉之后北京唯一一个拥有下沉式广场的高端住宅，也是贝尔高林首次在中国内地城市采用高差手法造景。
生活配套：望京完善配套自成风格
据悉，在生活配套方面，东湖湾为业主子女搭建国内知名、素质较高的教育服务平台，引入北京市知名陈经纶中学与格顿国际双语幼儿园；嘉茂华联商场、华堂商场、京客隆超市、家乐福超市、六佰本商业街同样地处望京板块核心区域，坐落于项目周边，同时，8000平方米东西双会所的配套建设也已同步交用。离项目不远，记者发现了和睦家国际医院和惠兰两家医院。总体来说，望京板块配套设施趋于完善并自成一格，许多特色餐馆、商业街及休闲娱乐场所在业内已有一定口碑，该区域的良好配套也是吸引购房者选择在此置业的重要因素。
价值评估：中等城市规格 保证居住品质
鉴房团专家鑫尊地产区域经理表示，望京处于北京东北四环和五环这样的地理位置，在北京房地产市场中，一直是一块价值洼地。按照北京市政府的规划，望京总规划占地16平方公里，总居住人口将达到60万人，相当于一个标准的中等城市规模。
目前，望京在售项目不多。东湖湾经历了5年的开发历程，现在社区业主入主、教育商业配套等已经相当成熟；国风上观今年7月底的时候开盘，目前已是尾房阶段，剩余房源不多；保利·中央公园是一个新项目，今年8月下旬入市，这些楼盘被市场普遍看好的。文/崔惠君
合生·麒麟社
望京里的商业中心
基本信息
物业类别：塔楼、板塔结合
区位：朝阳区望京阜通西大街与望京街交会处
开盘时间：2010年4月25日
交房时间：2011年8月31日
户型面积：一居63-136平方米，两居137-150平方米
绿化率：30%
容积率：3.5
装修状况：精装修
车位数：60个
供暖方式：集中供暖
项目价格：30000元/平方米
物业费：2.98元/平方米·月
开发商：北京合生望景房地产开发有限公司
物业管理：康景物业公司
交通：公共交通完善 自驾出行更便捷
本次《广厦时代》鉴房团的第二站是合生·麒麟社，此楼盘处于望京较为中心的位置，因此能共享望京片区内诸多便捷和成熟的配套设施，商业较发达。驱车从团结湖附近出发，半小时以内可达。“区域发展，尤其是商业较为成熟，周边公交地铁线路多，但徒步至公交地铁站还需一段路程，自驾车出行更加便利些。”购房人表示。
配套：设施齐全 生活便利：园林中央有大湖
据销售人员介绍，麒麟社将打造4万平方米的私属商业中心，距望京SOHO一路之隔，打造望京邻里商业中心，集物美旗舰超市、KFC、屈臣氏、国美等一线品牌，满足居民购物需求。
“小区处于四环至五环间，地段很好，这块区域交通也密集。地铁13号支线、14号线在附近也便利些，并且周边配套非常齐全，相信住这里以后，出行购物都不用太过麻烦。”一位购房人称，“交通确实发达便利，但更加适合自驾车出行，小区车位数量不足，恐增加出行难度，并且附近公交地铁站较多但大都需要一段路程到达。不过周边配套齐全，相信购物需求得到满足将减少出行需求。”销售人员介绍，除小区内将打造私属商业中心以外，周边购物也很便利，汇集沃尔玛、国美电器、华堂商场等生活配套，满足居民日常生活。“小区内的私属商业圈非常吸引人，居民不用出小区就可以实现购物需求，商业邻里中心的打造应该更加适合年轻人。”该购房人称。
周边学校包括中央美院、八十中学、陈经纶中学、中医药大学等，购房人称：“周边教育资源还算丰富，但多为中学和大学，如果小学也齐全会更加理想。”
环境：商业、艺术与自然并存
这里是一个汇集了生活、办公、创作、购物等功能的国际时尚大社区，“区域发展应该会比较完善成熟，地段期望值高，潜力很大，”据销售人员介绍，“尤其是小区内的私属商业中心，以后购物应该会很方便。”
据了解，除小区内将打造的4万平方米的私属商业中心以外，奔驰等世界500强中的16家将分布在周围，有1/3的常住外籍人士，65%的高知高收入人群会集于此，据守亚奥商圈，同时也是各大商圈抵达首都国际机场的必经之地。“此地将成为望京成熟国际商务圈，且望京SOHO发售在即，现已经成为京城地产聚焦新热点，潜力可观，带动望京区域广阔‘钱景’。”销售人员表示。
“浓厚的商业气息将预示这里年轻的活力，为孩子在这里买房应该会更加适合。而且这里不仅商业发达，其腹地文化底蕴也较高。”一位购房人表示。据介绍，麒麟社南接中央美院、东靠大山子艺术区，并且距离798艺术区也很近，艺术氛围浓厚，彰显了国际时尚的张力。
“其实这里最吸引我的还是周边诸多的公园，有公园空气就好，平时多去公园散步，心情舒畅，商业和艺术气氛浓郁的同时，也不失自然气息。”销售人员介绍道，“这里集姜庄湖公园、南湖公园、太阳宫公园、龙韵公园、望湖公园、望京体育公园、京顺路千米绿化带、在建的望京中央公园八大公园于周边，身处望京中心却能享受到天然氧吧，是当代生活之上的新馈赠。小区内的绿化带也达30%，将喧嚣的商业气息稀释冲淡，体现住宅魅力。”
在售：1号楼和3号楼有售
据了解，麒麟社目前均价30000元/平方米，在售楼座为壹号公馆和3号楼。其中壹号公馆在售户型面积为63-88平方米，楼座高29层，4梯14户；3号楼在售户型面积为137平方米，户型为两居，楼座高16层，3梯8户，精装修，准现房。
《广厦时代》鉴房团一行参观了一居室70平方米左右的样板间，“装修简洁大方，采光良好，客厅宽敞，卧室旁边一个小阳台，适合午后休息，应该很惬意。小户型很吸引人，适合年轻人购买，用作刚毕业工作初期阶段过渡居住。小户型适合一人居住，两个人稍显拥挤。不过地段潜力大，也比较适合小户型投资，”销售人员介绍，麒麟社推出了清盘回馈限量8.8折优惠活动，打折后的均价在28000元/平方米左右，相对周边楼盘和二手房来讲便宜很多。“但是商业用房40年产权，水、电等生活成本很高，”一位购房人称，“3万均价并不占绝对优势，但小户型和区域商业效应会吸引购房人眼球。”文/任以婷
保利·中央公园
倚靠公园 精装社区
基本信息
物业类别：高层板楼、建筑综合体
区位：朝阳区望京阜安路与宏泰东街交会处
开盘时间：8月21日
交房时间：2013年
户型面积：89-167平方米两居、三居、四居
绿化率：超过30%
价格：35000元/平方米起
容积率：2.4
装修状况：精装修
车位配比：1：1
供暖方式：市政集中供暖
开发商：保利(北京)房地产开发有限公司
物业管理：保利物业管理(北京)有限公司
交通：紧邻主干道 未来有地铁
离开合生·麒麟社，鉴房团行车5分钟后，经融科橄榄城与国风北京之间的岔口开去便抵达本次鉴房行动最后一站——保利·中央公园。随行购房人表示，该项目门前的这条路虽然不长，但一下子就没有了热闹感，显得有一点偏僻。据介绍，该项目距离京承高速、机场高速，以及五环路等交通要道都很近，交通便利。另外，销售人员表示，将来地铁14号线和15号线二期通车后，从规划中的望京站下车将可以很快到达项目。一位习惯于在内城居住的购房人还是觉得较远，表示，“在这里住必须会开车，否则出行难言便利，虽然真正交房的时候已经有地铁了，但是对于年龄稍大的我们，天天挤地铁也不是长久之计。”
规划：10栋板楼配建三栋写字楼
在10栋南北通透的板楼模型面前，销售人员表示，本次开盘将是西区的6栋楼面世，东区则将作为二期开发。从沙盘上，我们看到项目东南侧有三座圆形的基座，“这将来是什么啊？”一位购房人询问，销售人员表示，这将来是三座写字楼，最高的一栋高度可达200余米。对此，购房人顿时担心这么高的大厦是否会对住宅形成日照遮挡，尽管销售人员表示该写字楼与住宅之间的楼间距足够大，但在专业从事规划设计的五合国际设计总监郑然的解释下，随行购房人方才打消心中疑问，他表示，“按照沙盘现实的柱形楼体，尽管楼体很高，但是由于其柱形设计，对日照影响将会很小，完全不必担心对住宅楼的遮挡问题。”
除此之外，购房人对社区绿化也较为关心，销售人员表示社区中央将设置景观带，面积会达到两万余平方米，“整体绿化覆盖将超过30%，高于周边楼盘水平。”不过购房人认为虽然其可能比周边楼盘绿化好一些，但是也不过是参照30%的绿化标准而言，只能说是中规中矩。
环境：依大望京公园 与北小河一路之隔
由于项目入口处略显荒凉，购房人指着沙盘询问入口处右手侧地块是否也是该项目用地，销售人员的回答显示，该地块是市政用地，暂时还没有规划土地用途，同时销售人员指着项目东侧的一片绿地表示，“这是占地33.5公顷的大望京公园，算是项目的一大亮点，且公园的入口朝向也面对本项目，很方便就能到达。”“这是规划中的还是已经建成的？”一位随行购房人急切地问，销售人员表示，该公园已经对外开放，饭后常能看到周边项目的业主去里面散步。该购房人随后表示，“居住在内城老社区里也没什么园林可言，倒是公园比较方便，如果升级置业的话，我还是希望能够在家门口有个公园，以方便锻炼休闲。”
另据介绍，与该项目一路之隔的地方还有一条北小河，购房人表示，有公园有河，项目周边的环境倒还是不错的，而专业从事规划设计的五合国际设计总监郑然则略显遗憾，他认为项目周边的资源固然是好，但是仅从沙盘来看，社区内的园林并没有将这些天然优势利用起来而形成呼应的态势，“如果认真做的话，其实可以做得更好。”
样板间：购房人认可精装修设计
134平方米的三室两厅样板间同时也是该项目本次开盘的主力户型。参观中我们看到，电梯门与入户门之间的空间感觉更像自家的私密空间，一位购房人表示，“就是不知道别人是否能通过电梯随意来到入户门前，如果不能的话，那电梯门与入户门前的空间可利用率就高多了。”在卧室里，对比户型图购房人发现标有飘窗的位置并没有飘窗，“样板间和交房标准一样，图纸上的飘窗交房时都要打掉。”销售人员解释，“主要目的是报规划的时候飘窗不算面积，交房的时候打掉飘窗，算是赠送业主面积和提高空间使用率了。”
郑然对样板间的设计也比较满意，“精装设计比较实用，户型也较好，开间虽然不是特别出众，但也算够用。”不过一位购房人发现，卫生间正对着的衣帽间衣橱没有门，“这样对着卫生间恐怕会有潮气，况且北京灰尘较多，衣橱不设门，恐怕业主住进来后还得加以改造。”
文/张蛟 本版摄影/崔惠君
改善需求情定望京
改善需求情定望京
十余年的快速发展，望京不仅告别了“睡城”，还吸引了包括奔驰、索尼爱立信等名企进驻，高端人群的聚集下，望京的住宅市场也普遍定位高端。8月18日，《广厦时代》鉴房团一行，囊括购房人、行业专家来到望京，对该区域楼盘加以品鉴。
多年发展形成的生活配套使区域蜕变 楼市同质化竞争可能促使降价出现
五环路、京承高速路的相继开通打破了望京区域交通瓶颈，同时，新增了多条通往四环路、京密路的交通干线，多年发展形成的完善生活配套也吸引了众多购房人的青睐，鑫尊地产区域经理陈功晓表示，如今的望京已经渐渐成为“不夜城”。
睡城已成不夜城
望京扎堆高档盘
●配套完善 “睡城”已成过去
望京板块紧邻丽都商圈-酒仙桥区域，又邻近燕莎-三元桥商圈、首都机场，区位优势明显，历经十余年发展，已经成为成熟的综合性城市新区，近年来望京区域全面配套的不断完善，大大提升了就业环境与居住品质。且区域内大型商业超市林立，新世界百货、华堂商场、家乐福、沃尔玛、宜家家居等竞相进驻。陈功晓表示，“内城有的高端购物、生活配套，在望京都能找到，可以说望京的生活配套不仅全，而且定 位也较为高端。”
同时，近几年包括锐创国际中心、方恒国际中心、博雅国际中心，以及新近开盘的望京SOHO等多个大型写字楼也为望京地区的发展带来了新的活力，吸引了摩托罗拉、安捷伦、微软、索尼爱立信等世界500强企业进驻，带动望京写字楼的平均日租在4-5元/平方米·天左右，有直追CBD之势。
不过8月18日《广厦时代》鉴房团随行的一位购房人则认为，该区域居住密度过大，恐怕生活环境比较杂乱。另一位在望京居住的购房人证实，“白天人们去上班，看不出来，等到了晚上，这里的居民组成感觉还是比较杂的。”
●总价高成交难
陈功晓表示，望京区域由于环境、交通都较好，又有大量韩国人聚居，尤其是2007年以后开发的楼盘，从配套到楼盘定位，都比较高端，加之使馆区的规划和商务氛围的形成，高端商务人群的增加，加快了房地产市场的价格提升速度，据亚豪机构统计显示，2008年年中望京普通住宅售价还处于10000-15000元/平方米，2009年就跃升至20000-25000元/平房米，翻倍增长。
当前，该区域在售的商品住宅项目虽不是很多，且均是多次开盘的老项目，但是，当前在售项目的产品类型多数是高端住宅及公寓，单价已高达3万-4万元，相比2009年又有了较大幅度的提升。从户型而言，虽然设置较为丰富，但是主力户型多数以三到四居改善型产品为主，面积较大的项目甚至达到了300平方米，过高的总价令很多购房人望而却步。
亚豪机构数据显示，截至8月18日，望京区域楼市共成交152套，除了合生·麒麟社由于以商住类型为主不在限购之列，且户型相对较小，受到不少刚需青睐以外，其他在售项目月均销售均低于10套。成交量不理想，使得望京部分在售的项目也开始打折促销，其中合生·麒麟社给出的9折、国风上观给出9.2折以吸引购房人。
对此，亚豪机构副总经理任启鑫表示，相对定位高端的产品和户型设计，均指向消费能力较高的人群，但在限购、限贷政策的制约下，成交量不佳，开发商不得不转变营销策略，以较为亲民的价格打动观望中的购房者，以期达成销售。另外，由于区域内楼盘同质化较严重，随着保利中央公园等入市，购房人可能从房企的竞争中获得更多的价格实惠。
●土地成本高入市项目难低开
业内人士表示，该区域未来还会有三个项目入市，包括润泽公馆、远洋万和公馆、华彩国际公寓，其中远洋万和公馆与新近开盘的保利中央公园一样，前期拿地都创造了“地王”纪录，仅楼面均价就高达24066元/平方米，在高成本的压力下，未来计划上市的远洋万和公馆等项目定价必然偏高，可能超越了区域目前的价格水平，因此只能靠提高产品品质，拉开与望京同期在售项目的距离，同时，增加项目附加值，满足购房人更多的软性需求。
不过，望京的区位条件、成熟配套、便捷交通无疑确保了房产未来的价值潜力，同时CBD东扩的影响对于望京商务环境的改善也将逐步显现，望京区域的发展潜力与发展动力不可小视。
陈功晓证实，从代理的新房和二手房业务来看，人们普遍还是看好望京区域价值，不仅购房客趋之若鹜，二手房业主对价格也毫不松动。不过他坦言，由于现在限购、限贷等政策，望京二手房市场虽然庞大，但是成交冷淡，“尽管望京二手房经纪公司数量较大，但是以往我们一个店一个月二手房成交七八套很轻松，而现在也只是能确保开张。 ”文/张蛟
望京区域在售项目
数据来源：亚豪机构，仅供参考
望京区域部分二手房信息
数据来源：鑫尊地产提供，仅供参考
东湖湾
望京核心 公园地产
基本信息
项目位置：朝阳区望京北小河公园东侧
目前均价：40000元／平方米
装修状况：毛坯
物业类别：公寓、板楼、小高层
主力户型：两居90平方米-130平方米，三居150平方米-180平方米
绿化率：33.4%
容积率：2.7
车位比：1：1.2
采暖方式：集中采暖，地板采暖
入住时间：2012年4月
开发商：北京市东湖房地产有限公司
物业公司：深圳长城物业管理公司
交通：邻东北四环 公共交通相对便利
下午1：00，《广厦时代》与十几位读者和专家团队驱车前往鉴房的第一个项目——东湖湾。东湖湾项目位于望京北小河公园东侧，东北四环路南侧，望京两大主干道望京西路和广顺大街之间，在京承高速有东湖湾的专属出入口“利泽西街出口”，向东500米左右就能到达项目所在地，总程花费不到半小时，车上的读者均表示该项目交通比较便利。
来到东湖湾售楼处，销售人员为大家介绍了项目区位及交通情况：该项目紧邻的东北四环路、京承高速路、京顺路和机场高速路将其围合起来，形成了一个既相对独立又与市中心紧密相连的城市路网。向东经机场高速路和京顺路、三环路可快速到达CBD；向西上五环路则可顺利到达中关村和亚奥地区，实现了交通快速便捷。规划中的利泽西街、南湖中路直接连通至奥运村，地铁13号线望京支线紧邻项目，公共交通设施比较完善。另据了解，在未来规划中将有两条轻轨途径于此，地铁14号线已经在施工阶段，使望京与北京各个区域的连接更加紧密。
在售：升级产品满足自住需求
据开发商介绍，该项目分三期开发，一期、二期已基本售罄，销售均价28000元/平方米，并全部交付使用。三期包含11.8万平方米的五栋24-28层高板住宅，其中502号、503号楼于去年9月开盘销售，销售均价35000元/平方米。
今年9月计划面世的三期临河三栋，是东湖湾的收官之作。主力户型为160-180平方米的三居室，其中240平方米户型的6米挑高大堂是整个区域内的绝版户型。
另据现场负责人李轶介绍，随着产品的升级换代，三期产品的客群也在发生着微妙的变化。东湖湾一期开盘的时候，客户买房除了满足自住需求，还有一部分是为了投资，他们更看重房子的升值潜力。这两年受限购政策的影响，投资型客户逐渐减少，三期客户基本为了满足自住需求，所以他们更加关注的是产品本身的宜居程度和周边配套的完备状况。
另外，为了感谢五年来广大客户和市场对公司的支持，近期来到销售现场进行诚意登记的客户，可享受总房款2个点的额外购房优惠。
景观设计：高端园林设计为项目最大亮点
据了解，园林设计是东湖湾的重点打造亮点，开发团队聘请了国际知名团队贝尔高林（香港）公司打造园林景观，并于去年建成了京城东部唯一一条百米长的银杏景观大道，重金引进数百棵50年以上树龄、胸径35-55厘米的银杏成树。东湖湾内部园林打造了北京第一的集台地、丘陵、湖、溪、泉、瀑多地貌、多景深、多植被和多主题小品的园林景观，设计概算在原有基础上每平方米增加近1000元，施工概算不低于每平方米2000元左右。
东湖湾三期的园林设计更是突破以往，园林景观布局以自然及几何形作主题设计的形态，分别以6位著名的艺术家为名，并从世界同纬度地区挑选了42种珍贵花木，搭配30块造型特异的泰山之石，设计出 6大景观组团。其中下沉十几米的“莫奈”中央庭院，三维立体美感的“山谷”瀑布奇异景观，据了解，是继棕榈泉之后北京唯一一个拥有下沉式广场的高端住宅，也是贝尔高林首次在中国内地城市采用高差手法造景。
生活配套：望京完善配套自成风格
据悉，在生活配套方面，东湖湾为业主子女搭建国内知名、素质较高的教育服务平台，引入北京市知名陈经纶中学与格顿国际双语幼儿园；嘉茂华联商场、华堂商场、京客隆超市、家乐福超市、六佰本商业街同样地处望京板块核心区域，坐落于项目周边，同时，8000平方米东西双会所的配套建设也已同步交用。离项目不远，记者发现了和睦家国际医院和惠兰两家医院。总体来说，望京板块配套设施趋于完善并自成一格，许多特色餐馆、商业街及休闲娱乐场所在业内已有一定口碑，该区域的良好配套也是吸引购房者选择在此置业的重要因素。
价值评估：中等城市规格 保证居住品质
鉴房团专家鑫尊地产区域经理表示，望京处于北京东北四环和五环这样的地理位置，在北京房地产市场中，一直是一块价值洼地。按照北京市政府的规划，望京总规划占地16平方公里，总居住人口将达到60万人，相当于一个标准的中等城市规模。
目前，望京在售项目不多。东湖湾经历了5年的开发历程，现在社区业主入主、教育商业配套等已经相当成熟；国风上观今年7月底的时候开盘，目前已是尾房阶段，剩余房源不多；保利·中央公园是一个新项目，今年8月下旬入市，这些楼盘被市场普遍看好的。文/崔惠君
合生·麒麟社
望京里的商业中心
基本信息
物业类别：塔楼、板塔结合
区位：朝阳区望京阜通西大街与望京街交会处
开盘时间：2010年4月25日
交房时间：2011年8月31日
户型面积：一居63-136平方米，两居137-150平方米
绿化率：30%
容积率：3.5
装修状况：精装修
车位数：60个
供暖方式：集中供暖
项目价格：30000元/平方米
物业费：2.98元/平方米·月
开发商：北京合生望景房地产开发有限公司
物业管理：康景物业公司
交通：公共交通完善 自驾出行更便捷
本次《广厦时代》鉴房团的第二站是合生·麒麟社，此楼盘处于望京较为中心的位置，因此能共享望京片区内诸多便捷和成熟的配套设施，商业较发达。驱车从团结湖附近出发，半小时以内可达。“区域发展，尤其是商业较为成熟，周边公交地铁线路多，但徒步至公交地铁站还需一段路程，自驾车出行更加便利些。”购房人表示。
配套：设施齐全 生活便利：园林中央有大湖
据销售人员介绍，麒麟社将打造4万平方米的私属商业中心，距望京SOHO一路之隔，打造望京邻里商业中心，集物美旗舰超市、KFC、屈臣氏、国美等一线品牌，满足居民购物需求。
“小区处于四环至五环间，地段很好，这块区域交通也密集。地铁13号支线、14号线在附近也便利些，并且周边配套非常齐全，相信住这里以后，出行购物都不用太过麻烦。”一位购房人称，“交通确实发达便利，但更加适合自驾车出行，小区车位数量不足，恐增加出行难度，并且附近公交地铁站较多但大都需要一段路程到达。不过周边配套齐全，相信购物需求得到满足将减少出行需求。”销售人员介绍，除小区内将打造私属商业中心以外，周边购物也很便利，汇集沃尔玛、国美电器、华堂商场等生活配套，满足居民日常生活。“小区内的私属商业圈非常吸引人，居民不用出小区就可以实现购物需求，商业邻里中心的打造应该更加适合年轻人。”该购房人称。
周边学校包括中央美院、八十中学、陈经纶中学、中医药大学等，购房人称：“周边教育资源还算丰富，但多为中学和大学，如果小学也齐全会更加理想。”
环境：商业、艺术与自然并存
这里是一个汇集了生活、办公、创作、购物等功能的国际时尚大社区，“区域发展应该会比较完善成熟，地段期望值高，潜力很大，”据销售人员介绍，“尤其是小区内的私属商业中心，以后购物应该会很方便。”
据了解，除小区内将打造的4万平方米的私属商业中心以外，奔驰等世界500强中的16家将分布在周围，有1/3的常住外籍人士，65%的高知高收入人群会集于此，据守亚奥商圈，同时也是各大商圈抵达首都国际机场的必经之地。“此地将成为望京成熟国际商务圈，且望京SOHO发售在即，现已经成为京城地产聚焦新热点，潜力可观，带动望京区域广阔‘钱景’。”销售人员表示。
“浓厚的商业气息将预示这里年轻的活力，为孩子在这里买房应该会更加适合。而且这里不仅商业发达，其腹地文化底蕴也较高。”一位购房人表示。据介绍，麒麟社南接中央美院、东靠大山子艺术区，并且距离798艺术区也很近，艺术氛围浓厚，彰显了国际时尚的张力。
“其实这里最吸引我的还是周边诸多的公园，有公园空气就好，平时多去公园散步，心情舒畅，商业和艺术气氛浓郁的同时，也不失自然气息。”销售人员介绍道，“这里集姜庄湖公园、南湖公园、太阳宫公园、龙韵公园、望湖公园、望京体育公园、京顺路千米绿化带、在建的望京中央公园八大公园于周边，身处望京中心却能享受到天然氧吧，是当代生活之上的新馈赠。小区内的绿化带也达30%，将喧嚣的商业气息稀释冲淡，体现住宅魅力。”
在售：1号楼和3号楼有售
据了解，麒麟社目前均价30000元/平方米，在售楼座为壹号公馆和3号楼。其中壹号公馆在售户型面积为63-88平方米，楼座高29层，4梯14户；3号楼在售户型面积为137平方米，户型为两居，楼座高16层，3梯8户，精装修，准现房。
《广厦时代》鉴房团一行参观了一居室70平方米左右的样板间，“装修简洁大方，采光良好，客厅宽敞，卧室旁边一个小阳台，适合午后休息，应该很惬意。小户型很吸引人，适合年轻人购买，用作刚毕业工作初期阶段过渡居住。小户型适合一人居住，两个人稍显拥挤。不过地段潜力大，也比较适合小户型投资，”销售人员介绍，麒麟社推出了清盘回馈限量8.8折优惠活动，打折后的均价在28000元/平方米左右，相对周边楼盘和二手房来讲便宜很多。“但是商业用房40年产权，水、电等生活成本很高，”一位购房人称，“3万均价并不占绝对优势，但小户型和区域商业效应会吸引购房人眼球。”文/任以婷
保利·中央公园
倚靠公园 精装社区
基本信息
物业类别：高层板楼、建筑综合体
区位：朝阳区望京阜安路与宏泰东街交会处
开盘时间：8月21日
交房时间：2013年
户型面积：89-167平方米两居、三居、四居
绿化率：超过30%
价格：35000元/平方米起
容积率：2.4
装修状况：精装修
车位配比：1：1
供暖方式：市政集中供暖
开发商：保利(北京)房地产开发有限公司
物业管理：保利物业管理(北京)有限公司
交通：紧邻主干道 未来有地铁
离开合生·麒麟社，鉴房团行车5分钟后，经融科橄榄城与国风北京之间的岔口开去便抵达本次鉴房行动最后一站——保利·中央公园。随行购房人表示，该项目门前的这条路虽然不长，但一下子就没有了热闹感，显得有一点偏僻。据介绍，该项目距离京承高速、机场高速，以及五环路等交通要道都很近，交通便利。另外，销售人员表示，将来地铁14号线和15号线二期通车后，从规划中的望京站下车将可以很快到达项目。一位习惯于在内城居住的购房人还是觉得较远，表示，“在这里住必须会开车，否则出行难言便利，虽然真正交房的时候已经有地铁了，但是对于年龄稍大的我们，天天挤地铁也不是长久之计。”
规划：10栋板楼配建三栋写字楼
在10栋南北通透的板楼模型面前，销售人员表示，本次开盘将是西区的6栋楼面世，东区则将作为二期开发。从沙盘上，我们看到项目东南侧有三座圆形的基座，“这将来是什么啊？”一位购房人询问，销售人员表示，这将来是三座写字楼，最高的一栋高度可达200余米。对此，购房人顿时担心这么高的大厦是否会对住宅形成日照遮挡，尽管销售人员表示该写字楼与住宅之间的楼间距足够大，但在专业从事规划设计的五合国际设计总监郑然的解释下，随行购房人方才打消心中疑问，他表示，“按照沙盘现实的柱形楼体，尽管楼体很高，但是由于其柱形设计，对日照影响将会很小，完全不必担心对住宅楼的遮挡问题。”
除此之外，购房人对社区绿化也较为关心，销售人员表示社区中央将设置景观带，面积会达到两万余平方米，“整体绿化覆盖将超过30%，高于周边楼盘水平。”不过购房人认为虽然其可能比周边楼盘绿化好一些，但是也不过是参照30%的绿化标准而言，只能说是中规中矩。
环境：依大望京公园 与北小河一路之隔
由于项目入口处略显荒凉，购房人指着沙盘询问入口处右手侧地块是否也是该项目用地，销售人员的回答显示，该地块是市政用地，暂时还没有规划土地用途，同时销售人员指着项目东侧的一片绿地表示，“这是占地33.5公顷的大望京公园，算是项目的一大亮点，且公园的入口朝向也面对本项目，很方便就能到达。”“这是规划中的还是已经建成的？”一位随行购房人急切地问，销售人员表示，该公园已经对外开放，饭后常能看到周边项目的业主去里面散步。该购房人随后表示，“居住在内城老社区里也没什么园林可言，倒是公园比较方便，如果升级置业的话，我还是希望能够在家门口有个公园，以方便锻炼休闲。”
另据介绍，与该项目一路之隔的地方还有一条北小河，购房人表示，有公园有河，项目周边的环境倒还是不错的，而专业从事规划设计的五合国际设计总监郑然则略显遗憾，他认为项目周边的资源固然是好，但是仅从沙盘来看，社区内的园林并没有将这些天然优势利用起来而形成呼应的态势，“如果认真做的话，其实可以做得更好。”
样板间：购房人认可精装修设计
134平方米的三室两厅样板间同时也是该项目本次开盘的主力户型。参观中我们看到，电梯门与入户门之间的空间感觉更像自家的私密空间，一位购房人表示，“就是不知道别人是否能通过电梯随意来到入户门前，如果不能的话，那电梯门与入户门前的空间可利用率就高多了。”在卧室里，对比户型图购房人发现标有飘窗的位置并没有飘窗，“样板间和交房标准一样，图纸上的飘窗交房时都要打掉。”销售人员解释，“主要目的是报规划的时候飘窗不算面积，交房的时候打掉飘窗，算是赠送业主面积和提高空间使用率了。”
郑然对样板间的设计也比较满意，“精装设计比较实用，户型也较好，开间虽然不是特别出众，但也算够用。”不过一位购房人发现，卫生间正对着的衣帽间衣橱没有门，“这样对着卫生间恐怕会有潮气，况且北京灰尘较多，衣橱不设门，恐怕业主住进来后还得加以改造。”
文/张蛟 本版摄影/崔惠君
多年发展形成的生活配套使区域蜕变 楼市同质化竞争可能促使降价出现
五环路、京承高速路的相继开通打破了望京区域交通瓶颈，同时，新增了多条通往四环路、京密路的交通干线，多年发展形成的完善生活配套也吸引了众多购房人的青睐，鑫尊地产区域经理陈功晓表示，如今的望京已经渐渐成为“不夜城”。
睡城已成不夜城
望京扎堆高档盘
●配套完善 “睡城”已成过去
望京板块紧邻丽都商圈-酒仙桥区域，又邻近燕莎-三元桥商圈、首都机场，区位优势明显，历经十余年发展，已经成为成熟的综合性城市新区，近年来望京区域全面配套的不断完善，大大提升了就业环境与居住品质。且区域内大型商业超市林立，新世界百货、华堂商场、家乐福、沃尔玛、宜家家居等竞相进驻。陈功晓表示，“内城有的高端购物、生活配套，在望京都能找到，可以说望京的生活配套不仅全，而且定 位也较为高端。”
同时，近几年包括锐创国际中心、方恒国际中心、博雅国际中心，以及新近开盘的望京SOHO等多个大型写字楼也为望京地区的发展带来了新的活力，吸引了摩托罗拉、安捷伦、微软、索尼爱立信等世界500强企业进驻，带动望京写字楼的平均日租在4-5元/平方米·天左右，有直追CBD之势。
不过8月18日《广厦时代》鉴房团随行的一位购房人则认为，该区域居住密度过大，恐怕生活环境比较杂乱。另一位在望京居住的购房人证实，“白天人们去上班，看不出来，等到了晚上，这里的居民组成感觉还是比较杂的。”
●总价高成交难
陈功晓表示，望京区域由于环境、交通都较好，又有大量韩国人聚居，尤其是2007年以后开发的楼盘，从配套到楼盘定位，都比较高端，加之使馆区的规划和商务氛围的形成，高端商务人群的增加，加快了房地产市场的价格提升速度，据亚豪机构统计显示，2008年年中望京普通住宅售价还处于10000-15000元/平方米，2009年就跃升至20000-25000元/平房米，翻倍增长。
当前，该区域在售的商品住宅项目虽不是很多，且均是多次开盘的老项目，但是，当前在售项目的产品类型多数是高端住宅及公寓，单价已高达3万-4万元，相比2009年又有了较大幅度的提升。从户型而言，虽然设置较为丰富，但是主力户型多数以三到四居改善型产品为主，面积较大的项目甚至达到了300平方米，过高的总价令很多购房人望而却步。
亚豪机构数据显示，截至8月18日，望京区域楼市共成交152套，除了合生·麒麟社由于以商住类型为主不在限购之列，且户型相对较小，受到不少刚需青睐以外，其他在售项目月均销售均低于10套。成交量不理想，使得望京部分在售的项目也开始打折促销，其中合生·麒麟社给出的9折、国风上观给出9.2折以吸引购房人。
对此，亚豪机构副总经理任启鑫表示，相对定位高端的产品和户型设计，均指向消费能力较高的人群，但在限购、限贷政策的制约下，成交量不佳，开发商不得不转变营销策略，以较为亲民的价格打动观望中的购房者，以期达成销售。另外，由于区域内楼盘同质化较严重，随着保利中央公园等入市，购房人可能从房企的竞争中获得更多的价格实惠。
●土地成本高入市项目难低开
业内人士表示，该区域未来还会有三个项目入市，包括润泽公馆、远洋万和公馆、华彩国际公寓，其中远洋万和公馆与新近开盘的保利中央公园一样，前期拿地都创造了“地王”纪录，仅楼面均价就高达24066元/平方米，在高成本的压力下，未来计划上市的远洋万和公馆等项目定价必然偏高，可能超越了区域目前的价格水平，因此只能靠提高产品品质，拉开与望京同期在售项目的距离，同时，增加项目附加值，满足购房人更多的软性需求。
不过，望京的区位条件、成熟配套、便捷交通无疑确保了房产未来的价值潜力，同时CBD东扩的影响对于望京商务环境的改善也将逐步显现，望京区域的发展潜力与发展动力不可小视。
陈功晓证实，从代理的新房和二手房业务来看，人们普遍还是看好望京区域价值，不仅购房客趋之若鹜，二手房业主对价格也毫不松动。不过他坦言，由于现在限购、限贷等政策，望京二手房市场虽然庞大，但是成交冷淡，“尽管望京二手房经纪公司数量较大，但是以往我们一个店一个月二手房成交七八套很轻松，而现在也只是能确保开张。 ”文/张蛟
望京区域在售项目
数据来源：亚豪机构，仅供参考
望京区域部分二手房信息
数据来源：鑫尊地产提供，仅供参考
东湖湾
望京核心 公园地产
基本信息
项目位置：朝阳区望京北小河公园东侧
目前均价：40000元／平方米
装修状况：毛坯
物业类别：公寓、板楼、小高层
主力户型：两居90平方米-130平方米，三居150平方米-180平方米
绿化率：33.4%
容积率：2.7
车位比：1：1.2
采暖方式：集中采暖，地板采暖
入住时间：2012年4月
开发商：北京市东湖房地产有限公司
物业公司：深圳长城物业管理公司
交通：邻东北四环 公共交通相对便利
下午1：00，《广厦时代》与十几位读者和专家团队驱车前往鉴房的第一个项目——东湖湾。东湖湾项目位于望京北小河公园东侧，东北四环路南侧，望京两大主干道望京西路和广顺大街之间，在京承高速有东湖湾的专属出入口“利泽西街出口”，向东500米左右就能到达项目所在地，总程花费不到半小时，车上的读者均表示该项目交通比较便利。
来到东湖湾售楼处，销售人员为大家介绍了项目区位及交通情况：该项目紧邻的东北四环路、京承高速路、京顺路和机场高速路将其围合起来，形成了一个既相对独立又与市中心紧密相连的城市路网。向东经机场高速路和京顺路、三环路可快速到达CBD；向西上五环路则可顺利到达中关村和亚奥地区，实现了交通快速便捷。规划中的利泽西街、南湖中路直接连通至奥运村，地铁13号线望京支线紧邻项目，公共交通设施比较完善。另据了解，在未来规划中将有两条轻轨途径于此，地铁14号线已经在施工阶段，使望京与北京各个区域的连接更加紧密。
在售：升级产品满足自住需求
据开发商介绍，该项目分三期开发，一期、二期已基本售罄，销售均价28000元/平方米，并全部交付使用。三期包含11.8万平方米的五栋24-28层高板住宅，其中502号、503号楼于去年9月开盘销售，销售均价35000元/平方米。
今年9月计划面世的三期临河三栋，是东湖湾的收官之作。主力户型为160-180平方米的三居室，其中240平方米户型的6米挑高大堂是整个区域内的绝版户型。
另据现场负责人李轶介绍，随着产品的升级换代，三期产品的客群也在发生着微妙的变化。东湖湾一期开盘的时候，客户买房除了满足自住需求，还有一部分是为了投资，他们更看重房子的升值潜力。这两年受限购政策的影响，投资型客户逐渐减少，三期客户基本为了满足自住需求，所以他们更加关注的是产品本身的宜居程度和周边配套的完备状况。
另外，为了感谢五年来广大客户和市场对公司的支持，近期来到销售现场进行诚意登记的客户，可享受总房款2个点的额外购房优惠。
景观设计：高端园林设计为项目最大亮点
据了解，园林设计是东湖湾的重点打造亮点，开发团队聘请了国际知名团队贝尔高林（香港）公司打造园林景观，并于去年建成了京城东部唯一一条百米长的银杏景观大道，重金引进数百棵50年以上树龄、胸径35-55厘米的银杏成树。东湖湾内部园林打造了北京第一的集台地、丘陵、湖、溪、泉、瀑多地貌、多景深、多植被和多主题小品的园林景观，设计概算在原有基础上每平方米增加近1000元，施工概算不低于每平方米2000元左右。
东湖湾三期的园林设计更是突破以往，园林景观布局以自然及几何形作主题设计的形态，分别以6位著名的艺术家为名，并从世界同纬度地区挑选了42种珍贵花木，搭配30块造型特异的泰山之石，设计出 6大景观组团。其中下沉十几米的“莫奈”中央庭院，三维立体美感的“山谷”瀑布奇异景观，据了解，是继棕榈泉之后北京唯一一个拥有下沉式广场的高端住宅，也是贝尔高林首次在中国内地城市采用高差手法造景。
生活配套：望京完善配套自成风格
据悉，在生活配套方面，东湖湾为业主子女搭建国内知名、素质较高的教育服务平台，引入北京市知名陈经纶中学与格顿国际双语幼儿园；嘉茂华联商场、华堂商场、京客隆超市、家乐福超市、六佰本商业街同样地处望京板块核心区域，坐落于项目周边，同时，8000平方米东西双会所的配套建设也已同步交用。离项目不远，记者发现了和睦家国际医院和惠兰两家医院。总体来说，望京板块配套设施趋于完善并自成一格，许多特色餐馆、商业街及休闲娱乐场所在业内已有一定口碑，该区域的良好配套也是吸引购房者选择在此置业的重要因素。
价值评估：中等城市规格 保证居住品质
鉴房团专家鑫尊地产区域经理表示，望京处于北京东北四环和五环这样的地理位置，在北京房地产市场中，一直是一块价值洼地。按照北京市政府的规划，望京总规划占地16平方公里，总居住人口将达到60万人，相当于一个标准的中等城市规模。
目前，望京在售项目不多。东湖湾经历了5年的开发历程，现在社区业主入主、教育商业配套等已经相当成熟；国风上观今年7月底的时候开盘，目前已是尾房阶段，剩余房源不多；保利·中央公园是一个新项目，今年8月下旬入市，这些楼盘被市场普遍看好的。文/崔惠君
合生·麒麟社
望京里的商业中心
基本信息
物业类别：塔楼、板塔结合
区位：朝阳区望京阜通西大街与望京街交会处
开盘时间：2010年4月25日
交房时间：2011年8月31日
户型面积：一居63-136平方米，两居137-150平方米
绿化率：30%
容积率：3.5
装修状况：精装修
车位数：60个
供暖方式：集中供暖
项目价格：30000元/平方米
物业费：2.98元/平方米·月
开发商：北京合生望景房地产开发有限公司
物业管理：康景物业公司
交通：公共交通完善 自驾出行更便捷
本次《广厦时代》鉴房团的第二站是合生·麒麟社，此楼盘处于望京较为中心的位置，因此能共享望京片区内诸多便捷和成熟的配套设施，商业较发达。驱车从团结湖附近出发，半小时以内可达。“区域发展，尤其是商业较为成熟，周边公交地铁线路多，但徒步至公交地铁站还需一段路程，自驾车出行更加便利些。”购房人表示。
配套：设施齐全 生活便利：园林中央有大湖
据销售人员介绍，麒麟社将打造4万平方米的私属商业中心，距望京SOHO一路之隔，打造望京邻里商业中心，集物美旗舰超市、KFC、屈臣氏、国美等一线品牌，满足居民购物需求。
“小区处于四环至五环间，地段很好，这块区域交通也密集。地铁13号支线、14号线在附近也便利些，并且周边配套非常齐全，相信住这里以后，出行购物都不用太过麻烦。”一位购房人称，“交通确实发达便利，但更加适合自驾车出行，小区车位数量不足，恐增加出行难度，并且附近公交地铁站较多但大都需要一段路程到达。不过周边配套齐全，相信购物需求得到满足将减少出行需求。”销售人员介绍，除小区内将打造私属商业中心以外，周边购物也很便利，汇集沃尔玛、国美电器、华堂商场等生活配套，满足居民日常生活。“小区内的私属商业圈非常吸引人，居民不用出小区就可以实现购物需求，商业邻里中心的打造应该更加适合年轻人。”该购房人称。
周边学校包括中央美院、八十中学、陈经纶中学、中医药大学等，购房人称：“周边教育资源还算丰富，但多为中学和大学，如果小学也齐全会更加理想。”
环境：商业、艺术与自然并存
这里是一个汇集了生活、办公、创作、购物等功能的国际时尚大社区，“区域发展应该会比较完善成熟，地段期望值高，潜力很大，”据销售人员介绍，“尤其是小区内的私属商业中心，以后购物应该会很方便。”
据了解，除小区内将打造的4万平方米的私属商业中心以外，奔驰等世界500强中的16家将分布在周围，有1/3的常住外籍人士，65%的高知高收入人群会集于此，据守亚奥商圈，同时也是各大商圈抵达首都国际机场的必经之地。“此地将成为望京成熟国际商务圈，且望京SOHO发售在即，现已经成为京城地产聚焦新热点，潜力可观，带动望京区域广阔‘钱景’。”销售人员表示。
“浓厚的商业气息将预示这里年轻的活力，为孩子在这里买房应该会更加适合。而且这里不仅商业发达，其腹地文化底蕴也较高。”一位购房人表示。据介绍，麒麟社南接中央美院、东靠大山子艺术区，并且距离798艺术区也很近，艺术氛围浓厚，彰显了国际时尚的张力。
“其实这里最吸引我的还是周边诸多的公园，有公园空气就好，平时多去公园散步，心情舒畅，商业和艺术气氛浓郁的同时，也不失自然气息。”销售人员介绍道，“这里集姜庄湖公园、南湖公园、太阳宫公园、龙韵公园、望湖公园、望京体育公园、京顺路千米绿化带、在建的望京中央公园八大公园于周边，身处望京中心却能享受到天然氧吧，是当代生活之上的新馈赠。小区内的绿化带也达30%，将喧嚣的商业气息稀释冲淡，体现住宅魅力。”
在售：1号楼和3号楼有售
据了解，麒麟社目前均价30000元/平方米，在售楼座为壹号公馆和3号楼。其中壹号公馆在售户型面积为63-88平方米，楼座高29层，4梯14户；3号楼在售户型面积为137平方米，户型为两居，楼座高16层，3梯8户，精装修，准现房。
《广厦时代》鉴房团一行参观了一居室70平方米左右的样板间，“装修简洁大方，采光良好，客厅宽敞，卧室旁边一个小阳台，适合午后休息，应该很惬意。小户型很吸引人，适合年轻人购买，用作刚毕业工作初期阶段过渡居住。小户型适合一人居住，两个人稍显拥挤。不过地段潜力大，也比较适合小户型投资，”销售人员介绍，麒麟社推出了清盘回馈限量8.8折优惠活动，打折后的均价在28000元/平方米左右，相对周边楼盘和二手房来讲便宜很多。“但是商业用房40年产权，水、电等生活成本很高，”一位购房人称，“3万均价并不占绝对优势，但小户型和区域商业效应会吸引购房人眼球。”文/任以婷
保利·中央公园
倚靠公园 精装社区
基本信息
物业类别：高层板楼、建筑综合体
区位：朝阳区望京阜安路与宏泰东街交会处
开盘时间：8月21日
交房时间：2013年
户型面积：89-167平方米两居、三居、四居
绿化率：超过30%
价格：35000元/平方米起
容积率：2.4
装修状况：精装修
车位配比：1：1
供暖方式：市政集中供暖
开发商：保利(北京)房地产开发有限公司
物业管理：保利物业管理(北京)有限公司
交通：紧邻主干道 未来有地铁
离开合生·麒麟社，鉴房团行车5分钟后，经融科橄榄城与国风北京之间的岔口开去便抵达本次鉴房行动最后一站——保利·中央公园。随行购房人表示，该项目门前的这条路虽然不长，但一下子就没有了热闹感，显得有一点偏僻。据介绍，该项目距离京承高速、机场高速，以及五环路等交通要道都很近，交通便利。另外，销售人员表示，将来地铁14号线和15号线二期通车后，从规划中的望京站下车将可以很快到达项目。一位习惯于在内城居住的购房人还是觉得较远，表示，“在这里住必须会开车，否则出行难言便利，虽然真正交房的时候已经有地铁了，但是对于年龄稍大的我们，天天挤地铁也不是长久之计。”
规划：10栋板楼配建三栋写字楼
在10栋南北通透的板楼模型面前，销售人员表示，本次开盘将是西区的6栋楼面世，东区则将作为二期开发。从沙盘上，我们看到项目东南侧有三座圆形的基座，“这将来是什么啊？”一位购房人询问，销售人员表示，这将来是三座写字楼，最高的一栋高度可达200余米。对此，购房人顿时担心这么高的大厦是否会对住宅形成日照遮挡，尽管销售人员表示该写字楼与住宅之间的楼间距足够大，但在专业从事规划设计的五合国际设计总监郑然的解释下，随行购房人方才打消心中疑问，他表示，“按照沙盘现实的柱形楼体，尽管楼体很高，但是由于其柱形设计，对日照影响将会很小，完全不必担心对住宅楼的遮挡问题。”
除此之外，购房人对社区绿化也较为关心，销售人员表示社区中央将设置景观带，面积会达到两万余平方米，“整体绿化覆盖将超过30%，高于周边楼盘水平。”不过购房人认为虽然其可能比周边楼盘绿化好一些，但是也不过是参照30%的绿化标准而言，只能说是中规中矩。
环境：依大望京公园 与北小河一路之隔
由于项目入口处略显荒凉，购房人指着沙盘询问入口处右手侧地块是否也是该项目用地，销售人员的回答显示，该地块是市政用地，暂时还没有规划土地用途，同时销售人员指着项目东侧的一片绿地表示，“这是占地33.5公顷的大望京公园，算是项目的一大亮点，且公园的入口朝向也面对本项目，很方便就能到达。”“这是规划中的还是已经建成的？”一位随行购房人急切地问，销售人员表示，该公园已经对外开放，饭后常能看到周边项目的业主去里面散步。该购房人随后表示，“居住在内城老社区里也没什么园林可言，倒是公园比较方便，如果升级置业的话，我还是希望能够在家门口有个公园，以方便锻炼休闲。”
另据介绍，与该项目一路之隔的地方还有一条北小河，购房人表示，有公园有河，项目周边的环境倒还是不错的，而专业从事规划设计的五合国际设计总监郑然则略显遗憾，他认为项目周边的资源固然是好，但是仅从沙盘来看，社区内的园林并没有将这些天然优势利用起来而形成呼应的态势，“如果认真做的话，其实可以做得更好。”
样板间：购房人认可精装修设计
134平方米的三室两厅样板间同时也是该项目本次开盘的主力户型。参观中我们看到，电梯门与入户门之间的空间感觉更像自家的私密空间，一位购房人表示，“就是不知道别人是否能通过电梯随意来到入户门前，如果不能的话，那电梯门与入户门前的空间可利用率就高多了。”在卧室里，对比户型图购房人发现标有飘窗的位置并没有飘窗，“样板间和交房标准一样，图纸上的飘窗交房时都要打掉。”销售人员解释，“主要目的是报规划的时候飘窗不算面积，交房的时候打掉飘窗，算是赠送业主面积和提高空间使用率了。”
郑然对样板间的设计也比较满意，“精装设计比较实用，户型也较好，开间虽然不是特别出众，但也算够用。”不过一位购房人发现，卫生间正对着的衣帽间衣橱没有门，“这样对着卫生间恐怕会有潮气，况且北京灰尘较多，衣橱不设门，恐怕业主住进来后还得加以改造。”
文/张蛟 本版摄影/崔惠君