10.8万套库存判断“供大于求”还为时尚早———

　　针对近日有关“北京住宅库存量突破11万套，楼市将因供大于求而出现拐点”这一说法，昨天，市房地产中介协会副会长李文杰等人表示，北京供小于求的住宅库存警戒线为10万套，近日接近11万套的住宅库存量并不能说明北京楼市出现“供大于求”现象出现，但根据目前主管部门宏观调控从严、持续的态度以及越来越严的限购、信贷等政策、开发商资金链情况等判断，即将到来的“金九银十”，北京楼市将会继续低迷态势，而到今年年底，“供大于求”市场现象有望出现，价量齐跌或将没有悬念。

　　北京房地产交易管理网截止到昨天下午4点半的最新数据显示：目前北京楼市期房住宅库存为70662套，现房住宅库存为37656套，住宅总库存量达10.8318套。而纵观近日这一数据的变化，住宅库存量最高时接近11万套。不少人据此分析，按照北京限购后半年多的成交量计算，这一库存量需要16个月来消耗。有人士据此指出，北京楼市出现了“供大于求”现象，楼市拐点有望出现。

　　昨天，市房地产中介协会副会长李文杰等认为，根据接近11万套的住宅库存量判定北京楼市“供大于求”现象出现为时尚早。李文杰表示，根据此前北京官方的数据，北京楼市住宅供小于求的“警戒线”库存量为10万套，也就是说，北京楼市住宅库存量达到10万套时，才不会出现“供小于求”的供需矛盾，因此，根据目前接近11万套的住宅库存量判断市场已经出现“供大于求”还为时尚早，但根据目前中央部门对宏观调控绝不放松的态度以及越来越严格的信贷、限购政策，以及开发商资金链情况，年底出现“供大于求”、价量齐跌的现象应没有任何悬念。

　　据业内人士分析，年底才会出现供大于求。首先，限购下成交低迷、供应增加是近几个月来北京楼市的常态。截止到8月23日，北京住宅成交新房加二手房只有9293套，为三年来的最低值。其次，目前北京执行全国最严格的限购政策，投机投资购房得到了遏制。第三，信贷政策将更加从严。目前，北京房贷实际利率升至历史最高。5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位。。第四，不排除北京楼市在未来出台其他政策的可能性，如在税费、交易环节都有可能再次出台规范政策。第五，同时，未来9月和10月，根据北京楼市传统，新盘入市量可能会出现大幅增加。

　　此外，不少开发企业资金情况已经由年初的不碍事到眼下的“很紧”，在适当的机会寻求适当的方式降价销售，以价换量已经成了越来越多的开发商的共识。今年1-7月，在京沪广深四大城市的土地市场，一线房企的占比非常少，在限购最严格的北京土地市场更是如此，大企业拿地鲜见。这从侧面反映出开发商在经历了上半年的调控后，资金链已逐步收紧，对后市取态日趋谨慎，拿地节奏明显放缓。同时，开发企业之间因为资金趋紧而出现的并购现象开始频现。

　　业内人士认为，北京楼市“供大于求”局面或将在年底出现，价量齐跌或将是年底北京楼市的突出特点。