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　　随着中国人民大学附属中学分校在芍药居北里小区内的落成，小区内出现了写有“学区房销售，不受限购影响，使产均可认购”的售房广告。据《广厦时代》探访，售房广告中提到的房源均为芍药居北里小区内的半地下室，小区中层高为6层的住宅楼中都有此类房屋出售，此前其被开发商用于出租给施工人员居住，现委托给物实源物业公司进行销售。那么，这种形式的房屋是否可以购买，购买后存在怎样的风险？日前，《广厦时代》进行了探访。

　　购买使用权房产不需要资格审查？

　　据物实源公司负责销售的人员介绍，此次出售的房屋总量为一百多套，现在仅剩下面积为84平方米和97平方米的4套房间，户型均为三居室。该工作人员介绍，所有出售的半地下室房间在户型设计上与垂直方向上的其他房间没有差异，此外还都将赠送面积为10到20平方米不等的平台，而使用权的售价为每平方米14000元，如果需要追加购买产权的话每平方米要增加1650元。

　　在售房的广告上明确写到这次出售的房屋为芍药居北里小区内的尾房，但据《广厦时代》了解，此次有半地下室出售的住宅楼均建成于1996年，为当时的房改房项目的保障性住房，这也是无论是否具有在京购房资格都只能先购买使用权的原因。据销售人员介绍，使用权的购买不需要资质的审查，但购买房屋的产权则需要拥有在北京的购房资格，即外来人口需要提供连续5年在北京纳税或缴纳社会保险的证明。而由于初次仅进行使用权的出售，因此无法以房屋作为抵押物进行贷款的申请，需要全款购买，这也造成了一些小的户型销售较快，剩下的户型面积相对较大。

　　使用权房产可以进入买卖或租赁市场？

　　据部分已经购买获得房屋使用权的住户介绍，每月需按照房间的面积缴纳不高于150元的租赁费用，而在购买的过程中签署的是租赁权的使用本，销售人员解释说这是北京市获取使用权的统一凭证。

　　在被问到拥有使用权的情况下能否对房屋进行交易与出租时，该工作人员表示除了无法作为抵押物之外，使用权的房屋可以进入买卖与出租市场。

　　针对这种向不具备在京购房资格人员出售使用权房屋的行为，《广厦时代》致电芍药居北里小区所属的朝阳区政府，工作人员表示无北京市购房资格的人员能否获得房屋的使用权取决于房屋的产权单位。

　　而负责北京市房地产交易管理的住房与城乡建设委员会的工作人员则表示，国家没有关于使用权买卖的政策，这种买卖属于公民间的个人行为，如果后期出现问题则只能通过法律渠道进行解决。

　　房屋使用权变更要有两种条件

　　对此，北京市盈科律师事务所的张昌胜律师表示，所谓的使用权就是公有住房的承租权，准确地说，房屋的使用权可以进行变更，但这种变更有两个条件，其一是需要征得房屋所有权人的同意，其次是需要在本市户籍人口之间进行。要对所有权的房屋进行出售首先需要以成本价或者优惠价的方式购得房屋的产权，之后才能上市进行房屋所有权的交易。

　　而在仅拥有房屋使用权的情况下对其进行出租也是不被容许的，这种盈利行为本身就是与使用权房屋的公益性质相违背的。

　　对于对房屋使用权进行交易的行为，张昌胜表示，如果这只是承租人个人与买房人间的行为，那这是非法出售，相关的主管机关可以对房屋进行收回的处理，但如果到相关的主管部门进行了承租人姓名的变更，也就是在获得产权人批准的情况下，这种行为是没有风险的。

　　而各地的公房所有权人也是通过不同的方式确认使用权的变更，如公有房租赁合同、承租权证书等形式。文/陈惟杉