一场半个多世纪以来罕见的特大暴雨灾害，惊扰了北京这座古老的城市，同时也拷问着京城楼市的诸多缺陷。屋顶漏雨、地下车库进水、室内渗漏、排水不畅……当各式各样的问题一起涌上台面时，我们才对自己的居住质量有了一个最直观、最深刻的印象，也促使我们对如何应对这些问题进行反思。雨灾过后，楼房漏雨渗水的原因是什么？人们的置业观念发生了怎样的改变？如何监督房子的施工质量？再遇到类似的极端天气应该如何应对？出了问题谁来承担责任......类似的问题，一件件地摆在了有关部门、开发商和居住者面前。

　　问题：是“质量问题”还是“故意不作为”？事后分清责任不可少

　　遭遇雨灾的楼盘远不止这些，万通、首开、沿海、恒盛、天润等诸多开发商旗下的楼盘都在此次雨灾中暴露出这样那样的问题。然而与以往经常发生的质量纠纷不同，此次暴雨引发的除了质量问题，更多的是事件发生后的责任追究方面的漏洞。

　　不少业主反映，暴雨发生后，不少开发商第一时间的反应不是赔偿问题、反思质量问题，而是多方找理由为自己辩解，有的说是因为市政排水系统不完善导致小区路面积水回灌车库，有的说小区所处方位是北京低洼地带，导致积水泛滥，还有的直接声称房子已经交付业主，怎么使用是业主的问题与开发商无关……

　　置业维权专家舒可心表示，并不赞成将所有责任一概而论，应该根据具体情况划分。“例如房屋浸水可能不仅仅是施工质量的问题，物业管理也可能存在问题。那么具体怎么处理就需要找出原因，一层一层追究责任。”“我们已经有很多规范，但是楼建好以后，监理部门应该认真履行监理职责。我们认真查一下，是不是按照规范设计的，如果是按规范设计的，是不是按规范施工的。如果开发商是一个合格的开发商，但是由于找了一个资质不好的施工单位，好的房子漏雨，你能问责发展商吗？就是说施工单位没有按照国家的规范进行建设，也必然导致出现这样责任不明的情况。”

　　也有专业人士表示，灾害发生后，业主在做好防灾自救的同时应及时通知物业服务企业，采取一定的措施减少损害的发生以及避免损失的扩大，比如打开井盖、加大排水量等。若物业服务企业在收到业主的通知后不作为或没有尽到基本的避免损失发生和损失扩大的义务，也应该对业主损失承担赔偿责任。

　　解决方式：开发商证明自己无责要拿出足够证据

　　在此次暴雨中，最为困扰居民的问题就是排水不畅酿成的次生灾害，这一问题不仅造成了许多生命损失，也让一些小区深受水患困扰。如何处理由此引起的纠纷已经成为一个焦点问题。

　　京华律师事务所高级管理顾问秦兵表示，如此大范围的积水灾害，不能否认有排水系统市政设施存在的问题，但是开发商作为建设单位，同样有义务保证小区的排水系统。像极个别小区没有把小区内下水管网接入市政管网，就会出现排水不畅。另外，一般应考虑当地天气的水平来设计排水设施，具体地势充分考虑雨水汇水量。

　　“当然开发商会以雨水特别大超出规范设计范围为由拒不承担赔偿责任。但是此时开发商需要证明设计没有问题，所以主要还是探究排水道的设计是否合理。如果房屋本身地势低，开发商更应该考虑到积水问题；总之，若由于设计或施工中的问题引起的小区排水不畅，开发商应该承担业主的损失。”

　　此外，物业公司对小区的公共设施设备承担日常维护、管理和运行服务的义务，包括对小区下水主管道定期清理疏通、维护。业主可查看物业公司的维护记录。如果小区排水不畅是因为物业公司没有疏通下水管道，物业公司就要承担相应的责任。

　　秦兵表示，此次暴雨对于广大业主的购房有诸多启示，例如要注意所购房产小区的地形落差，楼层低的业主要格外小心，需要在合同中注明若发生暴雨产生损害的赔偿责任；此外可尽量选择在雨天看房，这样可以知道小区附近的排水情况，以及房屋本身的防水情况，滴漏或者渗漏现象。另外，如果是顶层需要看屋顶是否有积水或排水不畅现象。若因防水问题导致房屋质量严重受损，无法正常居住，业主可以要求退房，并且要求开发商承担赔偿损失。

　　［提示］

　　屋面防水损坏造成渗漏可直接申请专项维修资金

　　2009年12月，北京市新修订的《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造可以使用专项维修资金。住宅正常使用情况下，房屋进入维修周期，在征得住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上（即双三分之二以上）的业主同意后，可以使用住宅专项维修资金。

　　该管理办法同时规定，当发生危及房屋使用安全等紧急情况，可以不征求双三分之二以上业主同意，使用专项维修资金进行房屋维修，此种危机情况共有六种：

　　危及房屋使用安全等紧急情况包括屋面防水损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的；

　　楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；

　　电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的，定期检验时被责令停梯整改的；

　　高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的；

　　专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

　　消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。

　　文/卫东

　　一场半个多世纪以来罕见的特大暴雨灾害，惊扰了北京这座古老的城市，同时也拷问着京城楼市的诸多缺陷。屋顶漏雨、地下车库进水、室内渗漏、排水不畅……当各式各样的问题一起涌上台面时，我们才对自己的居住质量有了一个最直观、最深刻的印象，也促使我们对如何应对这些问题进行反思。雨灾过后，楼房漏雨渗水的原因是什么？人们的置业观念发生了怎样的改变？如何监督房子的施工质量？再遇到类似的极端天气应该如何应对？出了问题谁来承担责任......类似的问题，一件件地摆在了有关部门、开发商和居住者面前。

　　问题：是“质量问题”还是“故意不作为”？事后分清责任不可少

　　遭遇雨灾的楼盘远不止这些，万通、首开、沿海、恒盛、天润等诸多开发商旗下的楼盘都在此次雨灾中暴露出这样那样的问题。然而与以往经常发生的质量纠纷不同，此次暴雨引发的除了质量问题，更多的是事件发生后的责任追究方面的漏洞。

　　不少业主反映，暴雨发生后，不少开发商第一时间的反应不是赔偿问题、反思质量问题，而是多方找理由为自己辩解，有的说是因为市政排水系统不完善导致小区路面积水回灌车库，有的说小区所处方位是北京低洼地带，导致积水泛滥，还有的直接声称房子已经交付业主，怎么使用是业主的问题与开发商无关……

　　置业维权专家舒可心表示，并不赞成将所有责任一概而论，应该根据具体情况划分。“例如房屋浸水可能不仅仅是施工质量的问题，物业管理也可能存在问题。那么具体怎么处理就需要找出原因，一层一层追究责任。”“我们已经有很多规范，但是楼建好以后，监理部门应该认真履行监理职责。我们认真查一下，是不是按照规范设计的，如果是按规范设计的，是不是按规范施工的。如果开发商是一个合格的开发商，但是由于找了一个资质不好的施工单位，好的房子漏雨，你能问责发展商吗？就是说施工单位没有按照国家的规范进行建设，也必然导致出现这样责任不明的情况。”

　　也有专业人士表示，灾害发生后，业主在做好防灾自救的同时应及时通知物业服务企业，采取一定的措施减少损害的发生以及避免损失的扩大，比如打开井盖、加大排水量等。若物业服务企业在收到业主的通知后不作为或没有尽到基本的避免损失发生和损失扩大的义务，也应该对业主损失承担赔偿责任。

　　解决方式：开发商证明自己无责要拿出足够证据

　　在此次暴雨中，最为困扰居民的问题就是排水不畅酿成的次生灾害，这一问题不仅造成了许多生命损失，也让一些小区深受水患困扰。如何处理由此引起的纠纷已经成为一个焦点问题。

　　京华律师事务所高级管理顾问秦兵表示，如此大范围的积水灾害，不能否认有排水系统市政设施存在的问题，但是开发商作为建设单位，同样有义务保证小区的排水系统。像极个别小区没有把小区内下水管网接入市政管网，就会出现排水不畅。另外，一般应考虑当地天气的水平来设计排水设施，具体地势充分考虑雨水汇水量。

　　“当然开发商会以雨水特别大超出规范设计范围为由拒不承担赔偿责任。但是此时开发商需要证明设计没有问题，所以主要还是探究排水道的设计是否合理。如果房屋本身地势低，开发商更应该考虑到积水问题；总之，若由于设计或施工中的问题引起的小区排水不畅，开发商应该承担业主的损失。”

　　此外，物业公司对小区的公共设施设备承担日常维护、管理和运行服务的义务，包括对小区下水主管道定期清理疏通、维护。业主可查看物业公司的维护记录。如果小区排水不畅是因为物业公司没有疏通下水管道，物业公司就要承担相应的责任。

　　秦兵表示，此次暴雨对于广大业主的购房有诸多启示，例如要注意所购房产小区的地形落差，楼层低的业主要格外小心，需要在合同中注明若发生暴雨产生损害的赔偿责任；此外可尽量选择在雨天看房，这样可以知道小区附近的排水情况，以及房屋本身的防水情况，滴漏或者渗漏现象。另外，如果是顶层需要看屋顶是否有积水或排水不畅现象。若因防水问题导致房屋质量严重受损，无法正常居住，业主可以要求退房，并且要求开发商承担赔偿损失。

　　［提示］

　　屋面防水损坏造成渗漏可直接申请专项维修资金

　　2009年12月，北京市新修订的《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造可以使用专项维修资金。住宅正常使用情况下，房屋进入维修周期，在征得住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上（即双三分之二以上）的业主同意后，可以使用住宅专项维修资金。

　　该管理办法同时规定，当发生危及房屋使用安全等紧急情况，可以不征求双三分之二以上业主同意，使用专项维修资金进行房屋维修，此种危机情况共有六种：

　　危及房屋使用安全等紧急情况包括屋面防水损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的；

　　楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；

　　电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的，定期检验时被责令停梯整改的；

　　高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的；

　　专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

　　消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。

　　文/卫东