10月北京别墅市场共成交334套 成交面积12.76万平方米 成交金额29.45亿元 环比9月全面翻番 但成交均价也创下今年最低

　　根据亚豪机构数据统计，北京别墅市场9月累计成交别墅146套，十月则暴涨成交334套，环比翻番，重现火热的成交旺市，达到2011年1月以来最高点。分析发现，中高端别墅（套均价800-1500万元左右的别墅）占据成交主力。

　　值得注意的是，在金九银十的逆市回暖中，全程领跑的奥北别墅区新老项目表现突出，京基鹭府、远洋·傲北、万通天竺新新家园等项目一直保持旺盛的销售势头。

　　●联排别墅唱主角 北部区域成热点

　　据北京房地产交易网统计数据显示，2011年1-10月北京别墅市场的成交主力集中在了亚奥京北别墅区，其总成交面积为126492平方米，占北京别墅市场总体成交量的近四分之一，远远领先于其他别墅区。

　　相关专家分析认为，奥北别墅区作为传统别墅区位置上风上水，其区域价值自然毋庸置疑，而随着近年来区域内批复的别墅用地不断减少，在售项目的绝对数量也不断减少。如新开盘的京基鹭府只供应194席，其英式都铎建筑风格和园林景观在目前的别墅市场上都十分稀缺。作为奥北区域内最邻近北五环的别墅群，除了占据1600亩湿地公园的自然景观资源外，还紧邻规划中的10平方公里未来科技城和京承高速。

　　除区域优势之外，产品类型符合市场需求也是奥北别墅区域持续走强的一个重要原因。作为近几年发展迅速的奥北别墅区，老别墅项目户型设计、空间尺度逐渐落后，此类别墅开始为自己的别墅置业寻求升级。

　　如奥北区域的传统项目金科王府，即将推出自己的后期项目金科西府，据项目营销人员介绍，后期将有部分叠拼别墅上市，户型追求最大化采光和景观视野，建筑形式为法式宫殿风格，配以精心雕琢的社区法式宫廷园林，这更符合当今别墅置业者的生活习惯。

　　在众多风格独特、品质优良别墅项目聚集的小汤山区域，新的别墅项目上市更引起购房人关注的重点。

　　以近期入市的京基鹭府为例，以宽适尺度的410-520平方米联排和双拼别墅为主，地上三层、地下两层的户型空间，让许多本打算购买独栋的人驻足鹭府项目。总价在1200-1500万的价格区间，得到了许多别墅改善者的追捧。

　　第一次进京发展的深圳京基地产在京首推的项目京基鹭府，独创的3+2别墅空间，地面三层、地下两层看，同时保证地面人车分流，既安全、降噪、少尘，同时又将最大的园林面积还给了鹭府业主。

　　“一方面，北京市的限购政策将大批的投资客群挡在了市场之外，使得他们被动退出市场；另一方面，近期房产税的传言使得客户在购入别墅产品时更加谨慎，小户型、低总价的别墅投资不断减少，自住改善型的购买所占比重不断增加。但是又考虑到房产税一方面可能会从拥有房屋数量上进行征收，也可能会以房屋价值作为衡量标准，因此高总价别墅成交开始有下滑趋势，而中高端别墅正在不断走强。”业内人士表示。

　　●以价换量 10月别墅市场回暖

　　面对10月别墅市场的回暖，开发商一方面积极推出新品，另一方面在价格上出现了一定幅度的下调，开始以价换量。据伟业我爱我家的统计数据显示，进入10月由于北京别墅市场开始出现了一些降价项目，进而换取了交易量的大幅上涨。

　　统计数据显示， 今年10月北京别墅市场共成交334套， 成交面积12.76万平方米，成交金额29.45亿元，环比9月全面翻番，达到今年以来的最高水平；但同时成交均价也创下今年最低。

　　“成交量回暖一方面与项目降低价格有关，一方面是由于近期别墅项目纷纷放量对于唤起市场的关注也起到了重要作用。”业内人士认为。

　　此外，相关数据也显示，10月入市的别墅项目有10个，其中京基鹭府与中海尚湖世家、远洋LAVIE为首次入市的纯新盘项目，而远洋·傲北、誉天下以及温哥华森林北郡则是再次开盘，供应量相比9月有大幅增加。

　　对于后市的销售，21世纪不动产分析师表示，调控没有放松的迹象，手握购房资格的人更倾向于“优中选精”，10月的开盘放量给了购房者更多的精品户型，导致成交量大幅上扬。产品品质确属优良的高端商品房，更具抗跌性。尤其是用地稀缺的别墅市场，一旦优质户型入市，马上就会被抢下，如近期入市的京基鹭府就属此例。

　　而据一位房企内部人士认为，在目前的市场环境下，项目销售拼的更是品质，对于CPI的高涨和股市的低迷，不少投资者还是将目光放在了住宅市场上，特别是刚需改善需求针对中高端别墅依然保持着旺盛的消费意愿。

　　据伟业我爱我家市场研究院分析，与9月份相比，10月份北京别墅市场出现反弹的原因有两点：一是9月份供应达到高峰期，而10月份成为客户消化期；二是由别墅产品本身的特性所决定。

　　上述机构认为，在CPI持续走高，通货膨胀的宏观大环境和北京稀缺的土地资源下，别墅的稀缺性和保值增值性将日益凸显。

　　文/李丹