绿城破产传言、万科收购某著名企业集团传言、北京住建委收回477家房企开发资质……一系列有关破产、并购、退出的字眼越来越多地和房地产业紧密联系在了一起。统计数据显示，今年前10月，全国房地产企业股权变动频繁，总交易额达到300.8亿元，远超2010年全年的165.25亿元的规模。而种种迹象表明，小型房企也在加速退出房地产市场。对此，一些知名财经专家警告说：中国大型房企并购中小房企，使得中国内地正朝香港式“四大天王”垄断房地产业发展。一旦这种垄断形成，中国的住房价格将会更高。
房地产企业的并购，究竟是市场优胜劣汰、整合配置资源的必由之路？还是大房企垄断格局的开端？其对房价的影响究竟有多少？且看本期嘉宾的深入探讨。
本期嘉宾：
万科集团副总裁、北京万科总经理 毛大庆
地产资深人士 史明
北京大学教授、中国房地产学会副会长 陈国强
首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任、硕士生导师
赵秀池
中央民族大学经济学院《经济中国》编辑部主任、硕士生导师 张兴无
第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事 王琼
毛大庆 无“续航”能力中小房企退出市场大势所趋
就目前而言，大房企并购小房企，无地无持续开发能力的中小开发商更多地退出房地产行业是大势所趋，未来房地产行业的集中化程度和准入门槛肯定是越来越高，这是行业优化组合去粗存精的进步表现。但是就目前而言，要说离形成行业垄断还差得多。首先我们必须理解什么是垄断？一般来说应具备两个特征：一、少数企业占据了行业绝大多数份额，比如说，前三名占了50％以上；二、行业有进入壁垒，不能随便进入，少数企业操纵着市场价格。这两个特征应缺一不可。
一个行业如果没有进入壁垒，即使集中度很高，也不是寡头垄断。中国房地产行业现在是什么情况呢？首先，集中度还非常低，目前全国地产开发企业在2.5万～3万家，高峰时曾达5万多家。对比一下去年中国和美国的房地产业数据。2010年中国第一名是万科，占有率只有3%左右，而美国第一名是5.9%；中国前五名加起来不超过8％，而美国是近20%。
即使万科在将来的市场份额一家超过了8％，也构不成行业的垄断壁垒，在目前的中国，房地产行业的准入门槛并不高，只要有资金、土地资源就可以进入这个行业，再加上国内实力均衡的大型房企至少也在数十家，土地储备量充裕，这种情况是不容易出现寡头垄断的，房地产企业更不可能获得绝对定价权，价格是在竞争中产生的，而且如果这个行业的收益率高了，其他行业的资金就一定会进来，加剧竞争，将利润率降下来。因此，大房企并购中小房企，一方面可以进一步规范市场，另一方面也能够起到稳定房价的作用，更利于楼盘按市场定价，避免盲目性和非理性因素扰乱市场科学价格体系。
数据显示，今年上半年，房地产行业共发生52起并购交易，占比13.4%，涉及金额24.62亿美元，占比24%。第三季度房地产行业共完成26起并购案例，占比8.8%，并购金额达到11.04亿美元，占比10.7%。而今年在北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌出售的房地产企业或项目总数超过600宗，不可否认，在宏观调控政策趋于严厉，市场竞争不断加剧的双重背景下，并购整合已成为房企突破融资困境、拓展市场份额的一条便捷通道。2011年以来，房地产行业的并购案例持续增长，我国房地产行业将进入重新洗牌阶段。
目前出现比较多的并购合作主要模式是中小房企出地，大型房企提供资金及品牌。未来房地产行业必然要经过一个“大浪淘沙”的整合过程，能生存下来的房企主要有两类：一类是规模大、品牌优、实力强的大型房企；另一种是具有很强产品或区域特色，在这些领域能力强，能以明显的差异化产品品牌占据某个区域市场的中型房企。
不可否认，由于中国房地产市场的特殊性和历史上存在的种种遗留问题，目前房地产市场集中度仍然较低。但随着国家调控政策的实施以及市场的发展，行业越来越走向规范化，市场集中度也必然大大提高，所以说，并购的发生不是这个阶段的特殊产物，而是这个行业长期发展的必然产物，只是目前政策调控严厉，这个阶段出现的并购情况也更加明显。就目前市场而言，在信贷规模收紧、融资渠道趋窄的情况下，品牌房企的经营业绩继续保持增长态势，未来10年仍将是中国房地产行业发展的高潮，市场份额加速向优质房企集中的趋势也将愈加明显。
文字整理/邱旸
王琼 房企并购不会对整体房价产生大的影响
由于政策调控以及市场波动的影响，一些中小企业当下面临着被兼并、重组等不确定性变化，对于这些企业而言，面临的情况千差万别，对其项目的影响也各有不同。有的可能获得充裕的资金支持，由此在调控下得以平安过冬，有的则由于公司结构的变动引发价格波动。不过总体而言，参与兼并的企业在总体市场中所占份额不大，也不会对市场产生决定性的影响。少数企业可能会对所在区域、对局部市场产生影响，但不会对整体市场产生大的影响。
根据第一太平戴维斯日前发布的《北京市场2011年前三季度总结及展望》报告，今年第三季度北京住宅市场持续低迷，其中以甲级公寓和别墅为代表的高端住宅，三季度价格指数环比涨幅为零，但与去年同期相比仍有小幅上涨。日益趋紧的信贷环境和暂时难以松动的宏观调控政策，都将促使北京高端住宅市场继续走低，预计今年年底到明年年初，难出现明显起色。
而对于房企并购后给房地产市场自身带来的变革，将具有多方面的影响。一方面，大型房企向下的兼并，将从规模上壮大自身实力，提高品牌在市场上的影响力，如果这些企业能够抓住契机，提高自身产品品质、提升服务标准，也将使美誉度和认可度得到提升，为广大购房者带来更好的居住体验。而对实力弱、不能适应市场竞争的企业进行淘汰，也有利于规范市场秩序，整合资源有利于发展；而从另一方面来看，企业兼并的加剧势必造就更多“大房企”，买房人作为单独个体与企业的实力对比将更加悬殊，这将造成市场的不均衡，一旦出现问题容易“店大欺客”。这也对政府监督管理提出新的挑战，如何让这些企业更好地适应市场秩序并保护好购房者的利益，将成为一个讨论的焦点。
文字整理/卫东
陈国强 大房企将快速成长暂时难形成市场垄断
随着楼市调控向深度发展，房地产市场正在发生深刻的转型和变化，传统的规则正在解体，新的游戏规则正在重组。
每一轮的政策调整对于行业发展的导向都是不同的，本轮调控虽然主要目的是抑制价格过快上涨，对房企也是一轮大浪淘沙的过程。融资困难、销售萎缩将使得中小企业如果不大幅度降价，很难度过这一轮调控；对于资金实力雄厚的大型房企，这将是一个优化资源组合后快速成长的机会。在本次政策调整的时机，大企业借助并购这个机会取长补短，使产品向更专业化发展，对行业本身积极意义更突出。
从商业地产方面来讲，这个现象更为突出，开发商业地产项目对于管理和运营能力会有更高的要求。比如万达这样的商业地产龙头企业势必会拓宽更广的渠道，获取更多的资源，从而抢占到更多的商业先机。
但我们这个行业还远远谈不到垄断的程度。以北京为例，目前市场库存中，一线房企的比例仅有三成左右，而且其中现房的比例更低；中小房企占比已经超过六成，其中现房的比例有近三成。包括万科、恒大这些知名品牌在全国范围来看，市场占有率还是十分有限的，竞争主体有很多，大胆地预测，在几年内，说市场会被大品牌垄断这种担心还尚早。
文字整理/崔惠君
张兴无 行业调整不会催生垄断和高房价
中国宏观经济的不平衡增长以及由于行政权力、市场力量的共同作用所导致的财富分配过于集中，使得中国房地产业成为资本过度投机的场所。在中央多种政策手段的联合作用下，房价终于出现下行趋势，随着调控政策的效果持续发酵，部分房企经营困难加剧，房地产行业内部的调整将拉开帷幕。
行业调整过程引起企业兼并是常见的经济现象。最近中国电信和中国联通涉嫌宽带接入领域垄断，宽带上网价高质次，引起公众对垄断问题的关注。有关心本轮房地产业调整的人士提问，调整引起大企业兼并小企业，如果导致房地产业过度集中，会不会又导致垄断高价，违背房地产业调整的初衷。我认为这种担心是多余的。在这一轮调整中那些扩张过度、效率低下的企业将被淘汰出局。企业兼并不一定是大吃小，而是强吃弱，那些更强壮的房地产企业会生存下来。
从长期看，这将有利于房地产行业的健康发展，对于部分房地产企业的被“毁灭”，可以视之为“创造性毁灭”。中国房地产企业多达2万多家，按照比较极端的设想，即使百分之七八十的房企出局，市场上仍会有四五千家企业。即使是像万科、恒大、中海、保利这样的地产企业，哪个有能力在调整中吃成巨无霸？因此，调整不会导致行业过度集中和垄断现象。
经济学理论一般把垄断分为三种情形，即资源垄断、自然垄断和行政垄断。资源垄断指的是某个企业垄断了生产的关键资源。在房地产行业，恐怕不会出现某家企业垄断了某个区域（即使是一个大城市）的全部土地资源这种情形。自然垄断指的是如果市场上只有一个企业，它能够比两个或更多企业以更低的成本向市场提供产品。像自来水供应、有线电视是自然垄断行业，而房地产行业显然不是。行政垄断指的是政府对某行业实行管制，授予某家企业独家经营权。在可以预见的未来，房地产行业也不会出现这种现象。在现实中，只要经营者具有市场支配地位，就可以影响乃至操纵市场价格。在局部市场，并不能完全排除这种现象。但是就整个房地产市场而言，投资资金是可以灵活流动的。如果一个局部市场价格过高，投资者就会转向盈利机会更多的其他城市或区域，从而抑制市场支配者对房价的操纵和房价的上升。租赁也是对高房价的一种回避，可以起到抑制房价的效果。政府向市场提供新建住房也会抑制房价上升。在极端的情形下，即使出现了垄断情形，市场失效，政府可以实行价格管制，直接规定价格上限。说到底，本轮房地产业的调控源于过高的房价，成功的调控结果当然不会是、也不允许出现另一种形式（垄断导致）的高房价。文字整理/王璐
赵秀池 供求关系才是决定房价的根本原因
目前房地产调控持续进行，限购、限贷紧缩式政策双管齐下，使房地产融资通道和销售出口遭到双重挤压，房地产市场的“拐点”初现。在这种情况下，中小房企被兼并，或举债过度的大型房企面临困境甚至破产是市场经济的一种常态，符合“大浪淘沙、优胜劣汰、适者生存”的市场生存规律。随着“坚定不移”地执行房地产调控政策而使这种优胜劣汰的趋势或步伐加快，中小房地产企业被兼并、倒闭或将成为未来房地产业界趋势，未来的房地产市场必然是大房企的市场。
分析房企陷入困境这种境况，其原因有很多，如房地产调控政策从紧，企业融资困难，导致资金链断裂；限购导致房价升幅有限或降价、销售困难，回笼资金受阻；伴随着物价上升，导致人工费用、建筑材料等各种成本上升，导致企业入不敷出等。其中最重要的因素当属目前地价的不理性上涨，由于土地价格是住房的成本，导致开发企业成本提高、入不敷出，从而加速行业洗牌。
房地产市场重新洗牌，既印证了市场优胜劣汰的法则，但也是一把双刃剑，一方面会把更多的资源集中在少数开发商手里，增强了市场垄断的程度，房企有更大的定价权力，可能会助推楼市价格上升；少数的开发商也有可能结成价格同盟，使房价更难调控；另一方面，通过兼并重组，也会淘汰一些资质较差的房企，减少市场的短期投机行为，规范房地产市场行为，提升房地产企业的整体水平；兼并后的房企规模进一步扩大，很有可能会出现规模经济，带来产品品质、经济效益的提升，为居民提供更好的专业化的、品牌的优质服务。
企业兼并重组只是影响房价的一个因素，房价的决定是取决于很多因素的，如房地产调控政策、人们的收入水平、宏观经济形势、土地政策等，但归根结底取决于供求关系。供过于求，房价下降；供不应求，房价上升。未来房价的走势还要看供求关系状况。住房的供求有它的特殊性，不同于一般的消费品，它既是消费品，也可以作为投资品。但囿于中国人口众多、土地有限的国情，住房的供给是稀缺的，而住房的需求随着人们收入水平的提高，几乎是无限的。刚性需求群体、改善性需求群体、投资性购买群体一直在市场中存在，购买群体要满足自己居住的需要，还要满足投资需要，或者满足了生存需要，还要满足发展、享受需要等等。因此，未来房价的走势，还要看房地产调控政策等各种因素对住房供求关系的影响。
文字整理/李国铭
史明 中小房企在北京周边获得生存
楼市调控压力下，我认为大企业吞并小企业，内行企业重组外行企业将成为此轮并购的明显趋势，楼市调控使得不少中小开发商难以为继。全国布局的开发企业可以通过二三线城市的带动，填补北京、上海这样一些城市交易量下滑的窟窿，但中小开发企业，则并没有这样的实力。尤其是在前两年楼市需求旺盛时，盲目买地扩张的房企如今也最为危险。限购限贷政策持续出台，加上银行收紧流动性，使得这样的房企在资金运作上出现了较大的问题。而那些资金实力雄厚，发展策略稳健的开发企业，则已经做好了收购准备。因此，一旦调控政策不放松，市场交易量持续萎靡，中国房地产行业必然会像2008年那样经历一次显著调整。房地产行业的破产、兼并与收购将成为常态。
不过，这样的整合并不意味着垄断，也不能说明中小房企没有了出路。因为不少中小房企经历过2008年的震动，那时楼市一样是在飞涨后迎来了调控与萧条。仍能坚持至今的企业，已经学会根据市场的变化提前调整销售策略和开发节奏。虽然当前的调控力度更大，范围更广，但首先淘汰的主要是那些主业并非房地产，而是在2009年楼市升温后，看到巨大利润而贸然进入的企业。
相比之下，不少北京的中小房企虽然在北京拿地的成本越来越高，但仍可以通过在香河、廊坊、燕郊等北京周边区域的开发来缓解压力。这类城市的市场仍给予了中小型房企足够的发展空间。早在数年前，像京汉置业这样的房企就已经意识到这一点，并同时开发北京和香河的项目。如今香河虽然也受调控影响，但相比北京新盘的零成交，在香河京汉君庭仍能保持每月几十套的交易量。
房企间的并购对于房价，我认为并不会产生明显的影响。因为房价是由地价和供求关系决定的，房企难以为继时可以被收购，项目难以为继时可以烂尾，很少有开发商会赔钱卖房。房企间的并购是整个房地产行业的优胜劣汰，并不会对降价产生立竿见影的效果。
文字整理/李桁